M.E. – Promessa de Compra e Venda
Pelo registro nº. 02, feita na matrícula, a empresa FULANO FINILARIA ME, pessoa jurídica, tornou-se titular dos direito do compromisso do imóvel.
Com a extinção das “EMES” Tabelião lavrou a escritura de venda e compra a favor de FULANO, pessoa física.
Como proceder?
Resposta:
- Atualmente o artigo 72 da Lei Complementar 123/06 que previa o acréscimo a sua firma ou denominação as expressões “Microempresa” ou “Empresa de Pequeno Porte”, ou suas respectivas abreviações, “ME” ou “EPP”, foi revogada pelo artigo 10 da LC 155/16, e assim também consta do artigo 2º da Instrução Normativa do DREI nº 45/18, aplicando-se também o artigo 3º da referida Instrução Normativa, mas isso não vem ao caso;
- Se a promessa de compra e venda foi outrora registrada em nome da empresa Fulano Funilaria – ME, pessoa Jurídica, enquadrada como Microempresa, e não como empresário individual antiga expressão (“firma individual”) que tem o seu registro na Junta Comercial. A escritura de compra e venda definitiva não poderia ser outorgada à pessoa física, pois os patrimônios da pessoa física não se confundem com o da pessoa jurídica, e haveria afronta aos princípios da continuidade e da legalidade;
- Portanto a não ser que tenha ocorrido cessão dos direitos da pessoa jurídica para a pessoa física registrado, a escritura não poderá ser registrada da forma que se encontra devendo ser rerratificada para que figure como outorgado comprador a pessoa jurídica. A rigor não se pode retificar, alterar as partes essenciais do título, valor, título etc. Entretanto como a escritura definitiva não foi registrada é possível a retificação para constar o adquirente pessoa jurídica Fulano Funilaria – ME;
- Situação diferente seria se se tratasse de empresário individual a escritura deveria ser em nome da pessoa física, pois o empresário individual não tem capacidade para adquirir nem onerar ou alienar, assim também a promessa de compra e venda;
- Não há, geralmente, distinção entre empresário individual e a pessoa natural (APCSP nºs. 1.050-6/7, 1.012-6/2, 821-6/9, 1.133-6/6, 1016-6/2, 961-6/7, 1027-6/2, 735-6/6, e 1ª VRP – Capital n. 583.00.2006.215013-5);
- Para fins de exercício de atividade empresarial, mesmo de forma individual, deve o empresário, necessariamente, registrar-se na Junta Comercial. Esse registro, entretanto, não implica na criação de pessoa jurídica. Significa apenas que ele, empresário, pode então praticar atos empresariais. Havendo um só patrimônio e não havendo personalidade jurídica própria para a empresa individual, não há de se falar em registro de propriedade em nome de empresa individual, posto que, como dito, essa personalidade não existe (BE Irib n. 2.840 de 14/02/2.007 – José Armando Falcão, ver também BE 3.002 de 19/06/2007, 3327 de 20/05/2008, 3312 de 30/04/2008, 3310 de 30/04/2008 e RDI 62 – empresário Individual – George Takeda);
- A aquisição do bem imóvel deveria, na pessoa física/natural, devendo, portanto o registro ser realizado na pessoa física/natural, averbando-se em seguida pela escritura e certidão da Junta Comercial de que o adquirente fulano de tal, já qualificado, é empresário individual tendo adotado a firma tal………………, inscrito no CNPJ sob o nº tal………., com sede e domicílio na Rua tal………., nº tal…………., cidade tal MS (Ver AV.7 do RDI 62 do trabalho do Registrador George Takeda acima referido);
- Após a averbação, procede-se outra averbação pela escritura, de que o adquirente………….. e sua mulher ………..(se casado for e já qualificada) declaram que o imóvel objeto da presente matrícula integra o patrimônio da empresa do adquirente, referida na como parte do seu ativo circulante, ou seja, dão destinação ao imóvel adquirido como patrimônio da empresa ou se for o caso dão a destinação residencial;
- No indicador pessoal, como a pessoa jurídica que não tem personalidade jurídica não pode adquirir e os patrimônios se confundem, deve ser feito em nome da pessoa (s) física (s) que é quem realmente adquiriu;
- Eventualmente também pode ter ocorrido a transformação da empresa ME para empresário individual, sendo que nesse caso para o registro da escritura a averbação da transformação deverá ser precedida do registro da escritura e com a destinação do patrimônio para fins comerciais ou residenciais (itens 4 ao 9 acima).
Sub censura.
São Paulo, 16 de Maio de 2.022
LEI COMPLEMENTAR Nº 155, DE 27 DE OUTUBRO DE 2016
Art. 10. Revogam-se a partir de 1o de janeiro de 2018:
V – o art. 72 da Lei Complementar no 123, de 14 de dezembro de 2006;
LEI COMPLEMENTAR Nº 123, DE 14 DE DEZEMBRO DE 2006
Do Nome Empresarial
Art. 72. As microempresas e as empresas de pequeno porte, nos termos da legislação civil, acrescentarão à sua firma ou denominação as expressões “Microempresa” ou “Empresa de Pequeno Porte”, ou suas respectivas abreviações, “ME” ou “EPP”, conforme o caso, sendo facultativa a inclusão do objeto da sociedade. (Revogado pela Lei Complementar nº 155, de 2016) (Vigência)
Ministério da Indústria, Comércio Exterior e Serviços
Secretaria Especial da Micro e Pequena Empresa
Departamento de Registro Empresarial e Integração
INSTRUÇÃO NORMATIVA DREI Nº 45, DE 7 DE MARÇO DE 2018.
Dispõe sobre os efeitos da revogação do art. 72 da Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006, no nome empresarial das microempresas e empresas de pequeno porte, e revoga o art. 5º, III, “e” e “f”, e o art. 14 da Instrução Normativa DREI nº 15, de 5 de dezembro de 2013; e o art. 2º e parágrafo único da Instrução Normativa DREI nº 36, de 3 de março de 2017.
O DIRETOR DO DEPARTAMENTO DE REGISTRO EMPRESARIAL E INTEGRAÇÃO – DREI, no uso das atribuições que lhe confere o art. 4o da Lei no 8.934, de 18 de novembro de 1994, o art. 4º do Decreto nº 1.800, de 30 de janeiro de 1996, e o art. 33 do Decreto nº 9.260, de 29 de dezembro de 2017;
Considerando o disposto no art. 10, V, da Lei Complementar nº 155, de 27 de outubro de 2016; e Considerando o disposto no Capítulo II, do Título IV, do Livro II, da Parte Especial do Código Civil, resolve:
Art. 1º Para efeitos desta Instrução Normativa:
I – designações de porte são as expressões “Microempresa” ou “Empresa de Pequeno Porte”, ou suas respectivas abreviações, “ME” ou “EPP”, constantes do final do nome empresarial;
II – legado é o conjunto de empresários e de sociedades empresárias inscritos no Registro Público de Empresas Mercantis durante a vigência do art. 72 da Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006, e que trazem em seu nome empresarial a designação de porte em conformidade com este dispositivo legal.
Parágrafo único. Observar-se-á o art. 36 da Lei nº 8.934, de 18 de novembro de 1994, para verificação da data de inscrição no Registro Público de Empresas Mercantis.
Art. 2º A partir de 1º de janeiro de 2018, não é passível de registro o nome empresarial que traga designação de porte ao seu final.
Art. 3º Para o legado, somente é admissível a formulação de exigência para exclusão da designação de porte quando o ato a ser arquivado contemplar qualquer alteração do nome empresarial.
Parágrafo único. As Juntas Comerciais poderão sugerir, preferencialmente por divulgação em seus sítios eletrônicos, que a designação de porte seja excluída do nome empresarial.
Art. 4º Revogam-se:
I – o art. 5º, III, “e” e “f”, da Instrução Normativa DREI nº 15, de 5 de dezembro de 2013;
II – o art. 14 da Instrução Normativa DREI nº 15, de 5 de dezembro de 2013;
III – o art. 2º da Instrução Normativa DREI nº 36, de 3 de março de 2017.
Art. 5º Esta Instrução entra em vigor na data de sua publicação.
CONRADO VITOR LOPES FERNANDES
Publicada no D.O.U., de 8/3/2018
