Contrato de Locação – Imóvel sem Construção Averbada

Está tramitando nesta Serventia, um instrumento particular de locação que tem enquanto locadora a empresa XYZ LTDA, e enquanto locatária à ABC Distribuidora.

Acontece que, a locação versa sobre uma edificação que ainda não existe na matrícula do imóvel, a qual (matrícula) possui uma cláusula resolutiva no ato de registro da aquisição pela XYZ LTDA. Sendo assim, gostaríamos do seu parecer a cerca dos seguintes pontos:

1 – A cláusula resolutiva constante na matrícula do imóvel é motivo de impedimento para o registro e averbação da locação?
2 – Precisamos solicitar algum comprovante relativamente ao cumprimento dessa cláusula?
3 – A averbação da edificação precisa ser efetivada antes do registro/averbação da edificação ou a mesma pode ser postergada mediante apresentação de requerimento?

Importante: As matrículas indicadas no instrumento de locação sofreram alterações da sua descrição, mediante procedimento de remembramento e desmembramento, sendo assim, o mesmo será objeto de nota para solicitar a alteração, de modo que passe a constar conforme a matrícula.

Resposta:
No caso trata-se de um contrato de locação atípico conhecido como “Built To Suit”, cujo registro foi muito questionado e não era possível de ser feito até pouco tempo. Atualmente é possível nos termos do artigo 54-A da Lei 8.245/91, cujo artigo foi incluído pela Lei 12.744/2012.
Quesitos:

1. A clausula/condição resolutiva a rigor não impede o registro e averbação do contrato de locação. Se a condição resolutiva estabelecida na compra e venda (antigo pacto comissório) não impede a alienação do imóvel, também não impede o registro/averbação da locação. Se não impede o mais, não impede o menos. No entanto, por tratar-se de locação atípica de alto valor, e prazo, para fins comerciais, com clausula de vigência em caso de alienação e direito de preferência, e considerando que o prazo da condição já se encontra vencido (as parcelas) e provavelmente já foram quitadas e que os imóveis serão fusionados/unificados/remembrados, considerando também que em caso de implemento da condição resolutiva, ou seja, retomada do imóvel pelo proprietário vendedor (antes da empresa XYZ LTDA), haveria um grande fato complicador, pela clausula de vigência em caso de alienação do imóvel e de direito de preferência na aquisição, pois a retomada não seria alienação, e mais, levando-se em contra o alto investimento da construção, no empreendimento, a condição/clausula resolutiva deve ser sim cancelada.
2. Sim a quitação e seu levantamento , baixa.
3. Sim, o artigo 54-A da Lei 8.245/91 menciona (…) “ prévia aquisição, construção ou substancial reforma” (…). Ver clausulas 1ª, V, 2ª – 2.3. (iii), 6ª – 6.1, 6.2, 6.2.6, 15 – 15.1 entre outras;
4. Valor dos alugueres clausula 11 -11.1, atualizado no 2º aditivo fls. 02, em Considerando item (V).
5. Com o remembrando dos imóveis o contrato deverá ser aditado (rerratificado) no tocante ao remembramento com o surgimento de outro imóvel já unificado, fusionado e também em relação a nova matricula descerrada (seu número).
   Sub censura.
   São Paulo, 25 de Agosto de 2.022.