Escritura Pública – Vendedor Representado pelo Comprador

Recebemos uma Escritura Pública de Compra e Venda onde o vendedor (empresa) está sendo representada pelo comprador.

A procuração utilizada pela parte não nos foi apresentada, então não seria possível averiguar o teor da procuração para saber se é em causa própria ou específica para este ato – essa informação também não é disposta no teor da Escritura.

Por entendermos ocasionar insegurança jurídica, tendo em vista que o valor é declarado por ele, que é representante do vendedor e é comprador ao mesmo tempo.

Dessa forma, gostaríamos de orientações sobre o caminho a ser seguido.

A) Precisamos solicitar a apresentação da Procuração a fim de averiguar o teor dela?

B) Em não sendo uma procuração em causa própria, mas apenas uma “genérica” onde outorga poderes para vender e representar a vendedora, seria necessária uma procuração específica mencionando o valor do imóvel para alienação bem como a menção do imóvel?

Resposta:

O Código Civil de 1.916 proibia expressamente em seu artigo 1.133, II que o mandatário adquirisse bens cuja alienação estivesse encarregado.

Não podia o procurador, portanto, adquirir bens utilizando o mandato que lhe outorgava poderes para alienar a coisa.

Já o Código Civil de 2.002, não repetiu a proibição e a doutrina tem entendido, que conforme artigo 117, o contrato consigo mesmo é permitido.

Editado o CC/2002, encontramos como dispositivo correspondente ao artigo 1.133 do CC/16 o artigo 497, que trata das restrições à compra e venda. E não há, nos incisos do artigo 497 do novo diploma, dispositivo correspondente ao inciso II do artigo 1.133 do CC/16. Portanto, não acolheu a legislação em vigor a proibição de compra pelo mandatário do bem cuja alienação esteja encarregada.

Entretanto, exige-se que do instrumento de mandato os poderes outorgados incluam o de o mandatário contratar consigo mesmo, isto é, o de poder adquirir para si o imóvel de que está encarregado de vender.

Basta que inclua a autorização entre os poderes outorgados, estará o mandatário autorizado a celebrar o autocontrato ou contrato consigo mesmo, nos termos do artigo 117 do Código Civil em vigor.

A doutrina tem entendido que conforme artigo 117 do CC/02, o contrato consigo mesmo é permitido, desde que não constem as proibições do artigo n. 497 do CC e o mandato não tenha cessado (artigo 682 do CC, principalmente com relação ao prazo de validade inciso IV do artigo).

Entretanto, além de a procuração dever ser com poderes expressos e especiais nos termos do parágrafo 1º do artigo 661 do CC (compreendendo este último a especificidade dos poderes outorgados), contendo a menção do imóvel e seu valor para alienação, repito, exige-se que do instrumento de mandato, os poderes outorgados incluam o de o mandatário contratar consigo mesmo ou seu cônjuge, isto é, o de poder adquirir para si o imóvel de que está encarregado de vender.

A procuração também deve ser atual  e dentro de eventual prazo de validade.

Quesitos:

1. Sim, não somente da procuração, mas também o seu substabelecimento para fins de verificação: a) se contêm poderes expressos e especiais, menção do imóvel, seu valor para alienação, para que não haja fixação do preço unilateralmente (artigo 661, § 1º do CC);

Se a procuração tem poderes para substabelecer;

Se o mandante admite o mandatário ou o seu substabelecido a negociar consigo mesmo

2. Sim, especifica, conforme acima.

Sub censura.

São Paulo, 12 de Setembro de 2.022.