Incorporação Registrada c/ Alienações – Doação de Parte de Área Comum – Área de Preservação Permanente ao Município

Registrada a incorporação e a alienadas várias frações ideais, pode o proprietário doar ao Município parte do imóvel (APP), uma vez que irá alterara área comum do empreendimento?

Seria o caso de pedir anuência dos compradores (todos ou 2/3 apenas)?

Resposta:

1. Nos termos do artigo 3º da Lei 12.651/12 área de Preservação Permanente – APP é : área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas. Já o artigo 7º menciona: “ A vegetação situada em Área de Preservação Permanente deverá ser mantida pelo proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado.

§ 1º Tendo ocorrido supressão de vegetação situada em Área de Preservação Permanente, o proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título é obrigado a promover a recomposição da vegetação, ressalvados os usos autorizados previstos nesta Lei.

§ 2º A obrigação prevista no § 1º tem natureza real e é transmitida ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural. (no caso aos adquirentes das frações);

• No caso dos loteamentos, entendemos que a titularidade dos imóveis sobre os quais incidem as Áreas de Preservação Permanente (APPs) pertence ao titular dominial da gleba ou do lote. Tem ele um imóvel com um ônus de natureza ambiental que favorece a todos. Assim, a nosso ver, a APP deve ser averbada na matrícula-mãe do loteamento e nas matrículas-filhas sobre as quais incide a APP., na mesma situação no condomínio edilícios.;
• De certa forma é uma área de uso comum que não pode ser alienada separadamente ou dividida (artigos 1.331, § 2º e 1.339, § 1º do CC);
• Já houve a alienação de várias frações ideais  e essa área comum (APP) pertence a todos os adquirentes, e ao incorporador em relação as frações ideais não comercializadas, enfim pertence em comum a todos os proprietários das frações ideais de terreno. Caso fosse possível a alienação dessa área, dessa parte de uso comum, deveria ser realizada por todos os proprietários das frações ideais adquiridas, com  a consequente alteração da incorporação que exigiria a anuência de 2/3 dos adquirentes (artigo 1351 do CC).
• Portanto entendo s.m.j. que não será possível a alienação (doação) pelo incorporador ao município de parte do imóvel (área de uso comum – APP).

Sub censura.

São Paulo, 26 de Setembro de 2.022.

CC

  Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1 ^o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

§ 2 ^o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3 ^o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

  Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

  Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.   (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)

ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE LEI 12.651/12

 Art. 3º Para os efeitos desta Lei, entende-se por:

II – Área de Preservação Permanente – APP: área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas;

Do Regime de Proteção das Áreas de Preservação Permanente

 Art. 7º A vegetação situada em Área de Preservação Permanente deverá ser mantida pelo proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado.

§ 1º Tendo ocorrido supressão de vegetação situada em Área de Preservação Permanente, o proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título é obrigado a promover a recomposição da vegetação, ressalvados os usos autorizados previstos nesta Lei.

§ 2º A obrigação prevista no § 1º tem natureza real e é transmitida ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.