Georreferenciamento – Necessária Assinatura de Todos os Proprietários

Recebi a petição para fazer georreferenciamento da matricula que pertence a dois irmãos (Fulano e Beltrana) que não se dão bem.

Beltrana requereu e Fulano não quis assinar.

O imóvel confronta com duas matriculas: 1200 e 550.

A peticionária requereu que fossem notificados os confrontantes:

M 1200 – Luzia e seu marido Angelo

M 550 – Marcio e Joao Dias

Acontece que na matricula 550 o proprietário Marcio é possuidor de 66,66% do imóvel e casado com Maria do Carmo, não mencionada para notificar. E os outros 33,34% pertence a João Dias, casado.

Não seria necessário notificar a esposa de Marcio e João Dias e esposa?

Este cuidado seria porque o irmão de Beltrana não concorda com o georreferenciamento.

Resposta:

1. Em relação aos proprietários do imóvel objeto da retificação/georreferenciamento (Fulana e Beltrano) requerido somente por Beltrana. Fulano que não requereu/não assinou o pedido deve sim ser notificado, pois a retificação/georreferenciamento deve ser assinado/requerido por todos os proprietários. Ver resposta do Irib abaixo e subitens 136.8 e 136.8.1 do Capítulo XX das NSCGJSP;
2. Já em relação aos confrontantes objeto da matricula de nº 550, a rigor deveria seguir o que preceitua o subitem 136.9 alíneas “c” e “d” do Capitulo XX das NSCGJSP. Entretanto já como em relação ao  imóvel da matrícula 1.200 foi requerido a notificação do marido e de sua esposa entendo que no caso da matricula de nº 550 devem ser notificados Márcio e sua esposa Maria do Carmo e João Dias e sua esposa, até para maior segurança jurídica do procedimento que é moroso e caro e analogia ao artigo 73 do CPC.

Sub censura.

São Paulo, 29 de Novembro de 2.022.

CAPITULO XX DAS NSCGJSP.

136.8. Os titulares do domínio do imóvel objeto do registro retificando serão notificados para se manifestar em 15 (quinze) dias quando não tiverem requerido ou manifestado, voluntariamente, sua anuência com a retificação.1232

136.8.1. A providência indicada no subitem acima somente será

necessária se a retificação for requerida por um proprietário tabular sem a manifestação dos demais. Se, no entanto, for requerida pelo adquirente do imóvel, que deve apresentar, concomitantemente, seu título aquisitivo para registro, será dispensada a notificação.

136.9. Entendem-se como confrontantes os proprietários e os ocupantes dos imóveis contíguos. Na manifestação de anuência, ou para efeito de notificação:

c) sendo os proprietários ou os ocupantes dos imóveis contíguos casados entre si e incidindo sobre o imóvel comunhão ou composse, bastará a manifestação de anuência ou a notificação de um dos cônjuges;

d) sendo o casamento pelo regime da separação de bens ou não estando o imóvel sujeito à comunhão decorrente do regime de bens, ou à composse, bastará a notificação do cônjuge que tenha a propriedade ou a posse exclusiva;

GEORREFERENCIAMENTO DOIS PROPRIETÁRIOS ASSINADO SOMENTE POR UM DELES IMPOSSIBILIDADE, DEVE SER ASSINADO POR AMBOS.

Data: 10/09/2015
Protocolo: 13256
Assunto: Georreferenciamento
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. José Augusto Alves Pinto
Verbetação: Georreferenciamento. Imóvel em condomínio. Requerimento – legitimidade. Paraná.

Pergunta:

Tenho um imóvel registrado em nome de duas pessoas solteiras, me trouxeram a documentação para a averbação do Georreferenciamento neste imóvel, em que, em todos os documentos comparece somente um proprietário assinando, o proprietário que deu entrada na documentação, alega que o outro proprietário não assinou, pelo fato de que o mesmo se encontra desaparecido. Pergunto, é possível proceder ao ato de averbação do Geo sem a anuência desse outro proprietário? ou quando o imóvel georreferenciado tiver mais que um proprietário, não é necessário a anuência dos demais?

Resposta:

Prezada consulente:

Nos casos de retificação (o georreferenciamento é uma modalidade de retificação), entendemos que o requerimento deverá ser firmado por todos os proprietários, inclusive, seus cônjuges, se for o caso. Estando o imóvel em condomínio, todos os proprietários deverão assinar o requerimento.

Eduardo Augusto, em seu “MANUAL BÁSICO RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E GEORREFERENCIAMENTO – Comentários, Modelos e Legislação – VERSÃO 2011”, disponível para consulta em https://drive.google.com/file/d/0BxUMvuPpLZM4ZGYyZjk3MzItZGFiOC00NTFlLWExMDgtMzg1MzJjMzRiZTg1/view?pli=1, assim esclarece:

“3.1 Requerimento

O requerimento deverá ser firmado por aquele que tenha legitimação para pedir a retificação. Em regra, os legitimados são os titulares do direito real garantido pelo registro a ser retificado.

No caso de retificação da descrição tabular de imóvel em condomínio (não me refiro a condomínio edilício), todos os proprietários (os cônjuges, inclusive) deverão requerer a retificação em conjunto. Nem sempre a ausência de um ou mais condôminos pode ser suprida pela notificação (exceções devem ser acatadas com o máximo de cautela).

Todas as assinaturas apostas no requerimento deverão ser reconhecidas por tabelião (reconhecimento de firma) e o requerimento deverá trazer a declaração de auto-responsabilização: ‘declaram, sob as penas da lei, que todas as informações e dados constantes dos documentos juntados a este requerimento são a expressão da verdade’.

A falta da declaração de auto-responsabilização, na verdade, não resulta na isenção dos proprietários diante de alguma irregularidade, mas tal exigência é um fator importante e preventivo para o sistema registral imobiliário, pois desestimula muitas fraudes ao alertá-los de suas responsabilidades e das consequências a que estarão sujeitos diante de eventuais falhas.”

Assim, se o georreferenciamento foi realizado mediante requerimento de apenas um dos proprietários, entendemos que este não poderá ser aceito pelo Oficial Registrador.

DECRETO Nº 4.449, DE 30 DE OUTUBRO DE 2002.

    Art. 9^o  A identificação do imóvel rural, na forma do § 3^o do art. 176 e do § 3^o do art. 225 da Lei n^o 6.015, de 1973, será obtida a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com precisão posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual técnico, expedido pelo INCRA.

        § 6^o  A documentação prevista no § 5^o deverá ser acompanhada de declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados, com suas respectivas firmas reconhecidas.

        § 8^o  Não sendo apresentadas as declarações constantes do § 6^o, o interessado, após obter a certificação prevista no § 1^o, requererá ao oficial de registro que proceda de acordo com os §§ 2^o, 3^o, 4^o, 5^o e 6^o do art. 213 da Lei n^o 6.015, de 1973.  (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)