IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE – LOTEAMENTO – ÁREA NÃO ESPECIFICADA – ANULAÇÃO DO LOTEAMENTO PENDENTE

Recebemos um Ofício, determinando o registro da Imissão Provisória na Posse, sobre uma área de 4.187,98m², situada no Loteamento ABC, nesta cidade, devidamente descrita através de poligonal constante da petição inicial.

Foram apresentados:

– DECISÃO deferindo a imissão provisória na posse;
– Petição Inicial do município;
– Ficha da Matrícula-mãe do Loteamento ABC (“registrado” no AV-5 da matrícula da 1ª Serventia de Registro de Imóveis, que é o cartório em que foi registrado o Loteamento, antes de vir para o nosso.

Tanto no Ofício, quanto na petição inicial, consta a descrição do imóvel a ser imitido na posse: no ofício, consta apenas a descrição da sua poligonal/vértices, enquanto que na petição inicial consta sua área, seu perímetro, sua localização e sua poligonal/vértices. Todavia, nem no ofício, nem na petição inicial, constam indicados quais lotes e/ou quadras estariam sendo atingidos pela imissão provisória na posse. Daí ficamos na dúvida de tal indicação ser necessária ou não, uma vez que trata-se de um loteamento, isto é, de um parcelamento do solo, de modo que a área da gleba não existiria mais, mas apenas os lotes, quadras, área verdes e áreas comunitárias.

De todo modo, existe, ainda, uma questão subjacente de extrema relevância. O Loteamento ABC está para ser anulado. Nesse sentido, temos uma decisão do gabinete de um desembargador aqui de Pernambuco, que mandou averbar, nas matrículas que vieram de uma retificação de área anulada, a decisão referente a anulação da própria retificação de área e dos atos subsequentes, sendo que a matrícula-mãe do Loteamento Alvorada está nessa cadeia e foi anulada também. Dita anulação, porém, ainda estava/está pendente de trânsito em julgado, e foi enviada para o 1RI e o 2RI para averbarem, nas matrículas, o que havia sido decidido no julgamento da apelação, ainda pendente de trânsito em julgado (com interposição de recurso).

Todavia,  o 1RI já lançou, no AV-6 da matrícula-mãe do Loteamento ABC, uma Averbação referente à ANULAÇÃO DE REGISTRO, embora ainda estivesse pendente de trânsito em julgado e a ordem fosse apenas para noticiar na matrícula o quanto decidido na apelação (e não para já anular atos).

Fato é que existe o Processo, visando anular a cadeia de matrículas da qual a matrícula-mãe do Loteamento ABC faz parte. Esse processo, de todo modo, é do conhecimento do Juiz da imissão provisória na posse, pois sobre ele tal juiz teceu comentários, na decisão que deferiu a imissão provisória na posse, indicando, em resumo, que tal processo não impediria a imissão provisória na posse, impediria, apenas, a liberação do valor da indenização e a definição do titular do direito à justa indenização.

Contudo, como podemos registrar a imissão provisória na posse de uma área que faz parte de um loteamento que vai, em tese, sem anulado/cancelado, e em cuja matrícula já consta uma averbação indicativa da anulação do loteamento, no AV-6 (anulação essa, porém, ainda pendente de trânsito em julgado, conforme acima já mencionado)?

DÚVIDAS:

1. A anulação de registro, praticado no AV-6 da matrícula-mãe do Loteamento ABC, PRATICADA ANTES DO TRÂNSITO EM JULGADO, impede o registro da imissão provisória na posse e o futuro registro da desapropriação?

2. A ANULAÇÃO DE REGISTRO, constante do AV-6 da matrícula-mãe do Loteamento ABC, deve ser comunicada/transportada para a matrícula que será aberta para registrar a imissão provisória na posse?

3. Em se tratando de área loteada, a imissão provisória na posse (e a desapropriação) pode ser realizada sem a indicação de qual lote ou lotes e quadras serão atingidos? Questiono porque, no presente caso, não consta nenhuma indicação do lote ou dos lotes ou das quadras que estariam sendo atingidos pela desapropriação e pela imissão provisória na posse.

4. Uma vez que a gente abra matrícula para a área imitida na posse, fazendo referência a ela está situada no Loteamento ABC, o que fazer, futuramente, quando o Loteamento ABC vier a ser, efetivamente, anulado/cancelado? Pois essa matrícula estará com a menção a estar situada em tal loteamento, ao passo que existirá uma decisão judicial determinando a anulação de todas as matrículas decorrentes do loteamento em questão. Então, o que deveremos fazer, agora e no futuro, para evitar problemas relacionados a matrícula que viermos a abrir agora, para registrar a imissão provisória na posse?

5. Na Decisão que deferiu a imissão provisória na posse, consta menção a um Memorial Descritivo. Na petição inicial, consta menção a um mapa do imóvel. Nenhum desses documentos (Memorial Descritivo e mapa) foram apresentados. Nesse contexto, o Memorial Descritivo e o mapa podem ser dispensados, considerando que a poligonal, a área, o perímetro e a localização do imóvel constam descritos na petição inicial que já foi apresentada?

6. É necessário pedir ART referente à elaboração do Memorial Descritivo e referente à elaboração do levantamento topográfico/planta?

Resposta:

1. Não, não impede nem o registro da imissão provisória na posse (até porque é provisória) nem o registro da desapropriação que é forma originária de aquisição. E a AV.06 da Matrícula do 1º Registro de Imóveis é uma anotação do fora decidido pelo colegiado, não é propriamente dito uma decisão final (com trânsito em julgado), é uma anotação de existência de ação que assim foi determinado pelo Juízo. É mais uma averbação nos termos do artigo 167, II, 12 da LRP (das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados) (Seria ideal que também fossem averbadas nas matrículas dos lotes alienados (33 lotes), para maior segurança jurídica, porém essas averbações são de competência do 1º RI (artigo 169, I, da LRP;
2. Sim, conforme Despacho/Oficio nº 07/2021 -GDJN (fls. 1993), a rigor deveria ser solicitado a cópia do oficio 637/2020 do 1º RI (fls. 1990/1991)  (Letra “A” do Despacho/Oficio nº 07/2021 -GDJN (fls. 1993);
3. No momento  pode, até porque o loteamento  e outros atos podem ser anulados/cancelados (AV.2, R.3, R.4 e AV 5);
4. Não tem outra solução se os atos (AV.2, R.3, R.4 e AV 5 – incluindo aí o registro do loteamento e dos lotes alienados) tudo volta a situação anterior (descrição anterior quando do descerramento da matrícula até porque a AV.2 (retificação também será cancelada) e registrada a imissão de posse e mesmo a desapropriação, está área deverá passar por nova retificação). Caso não haja os cancelamentos o loteamento deverá ser alterado, competindo a quem de direito (proprietários) localizar os lotes afetados pela imissão de posse e se for o caso pela desapropriação;
5. Sim, as plantas podem ser dispensadas (Artigos 10-A II e 13 do DL 3.365/41) (planta ou descrição) e a descrição existe como mencionado. Entretanto o mapa, diga-se planta mencionado na inicial poderia ser solicitado até porque talvez neles contenha os lotes ou parte dos lotes, e mesmo se não constar poderá auxiliar.

Sub censura, era o que cumpria-me informar.

São Paulo, 06 de Dezembro de 2.022

  DECRETO-LEI Nº 3.365, DE 21 DE JUNHO DE 1941.

Art. 10-A.  O poder público deverá notificar o proprietário e apresentar-lhe oferta de indenização.            (Incluído pela Lei nº 13.867, de 2019)

§ 1º  A notificação de que trata o caput deste artigo conterá:            (Incluído pela Lei nº 13.867, de 2019)

I – cópia do ato de declaração de utilidade pública;            (Incluído pela Lei nº 13.867, de 2019)

II – planta ou descrição dos bens e suas confrontações;            (Incluído pela Lei nº 13.867, de 2019)

III – valor da oferta;            (Incluído pela Lei nº 13.867, de 2019)

IV – informação de que o prazo para aceitar ou rejeitar a oferta é de 15 (quinze) dias e de que o silêncio será considerado rejeição;            (Incluído pela Lei nº 13.867, de 2019)

V – (VETADO).            (Incluído pela Lei nº 13.867, de 2019)

§ 2º  Aceita a oferta e realizado o pagamento, será lavrado acordo, o qual será título hábil para a transcrição no registro de imóveis.            (Incluído pela Lei nº 13.867, de 2019)

§ 3º  Rejeitada a oferta, ou transcorrido o prazo sem manifestação, o poder público procederá na forma dos arts. 11 e seguintes deste Decreto-Lei.            (Incluído pela Lei nº 13.867, de 2019)

Art. 13. A petição inicial, alem dos requisitos previstos no Código de Processo Civil, conterá a oferta do preço e será instruida com um exemplar do contrato, ou do jornal oficial que houver publicado o decreto de desapropriação, ou cópia autenticada dos mesmos, e a planta ou descrição dos bens e suas confrontações.

Parágrafo único.  Sendo o valor da causa igual ou inferior a dois contos de réis (2:000$0), dispensam-se os autos suplementares.

Art. 15. Se o expropriante alegar urgência e depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do Código de Processo Civil, o juiz mandará imití-lo provisoriamente na posse dos bens;

§ 1º A imissão provisória poderá ser feita, independente da citação do réu, mediante o depósito:                    (Incluído pela Lei nº 2.786, de 1956)§ 4^o  A imissão provisória na posse será registrada no registro de imóveis competente.