Indisponibilidade e Hipoteca Judicial em Parte Ideal de Imóvel
No imóvel da matrícula existe averbado sob nº.6 a indisponibilidade dos bens do condomínio Fulano e registrado sob nº.7, a hipoteca judiciária que grava parte ideal correspondente a 12,50% do imóvel, em que figura como devedor o mesmo Fulano.
Queria saber:
1- Os demais condôminos do imóvel podem transmitir suas partes ideais, ou seja, 87,50%?
2- Tem que constar da escritura a anuência do Fulano e sua mulher?
3- Tem que ter a anuência referente a Av.6 e o R.7?
Resposta:
Pela sequencia dos itens numerados:
- Sim, são condôminos transmitindo as suas partes ideais sobre as quais não pesam ônus. ;
- Não:
A rigor e juridicamente nos termos do artigo n. 504 do CC, no caso de condomínio de coisa indivisível não pode o condômino vender a sua parte a estranhos sem a anuência dos demais, sendo necessária a anuência dos demais consortes.
No entanto, é uma questão que refoge a esfera registraria, sendo uma questão exclusivamente das partes.
Para o registro não é requisito a ser exigido.
Se fosse solicitado, poderia ser em apartado ou em aditamento da escritura.
Ver também artigo 1.314 do CC e resposta do Irib de protocolo18491
3. Por partes, neste item:
a) Não porque a indisponibilidade da AV.06 da Matrícula é somente em relação a Fulano, que detém 12,50% do imóvel, e essa indisponibilidade recai sobre a sua parte aquisitiva;
b) Quanto à Hipoteca Judicial, ou Judiciária constante do R. 07 , também é somente sobre a parte de Fulano, ou seja somente sobre 12,50% do imóvel;
Ademais a hipoteca judiciária não impediria nem mesmo a alienação (cv) por Fulano:
- Uma vez instituída a hipoteca judicial sobre os bens do devedor, implica na preferência do credor quanto ao pagamento, em relação a outros credores (artigo 495, parágrafo 4º do CPC).
A doutrina identifica a hipoteca judiciária (judicial) como instituto jurídico que atua como meio preventivo contra a fraude. Isso porque o registro da hipoteca judiciária sobre os imóveis da reclamada estabelece presunção de que o terceiro adquirente tem conhecimento da existência da ação, que esvazia a alegação de boa-fé do terceiro adquirente e atua para fazer caracterizar a fraude à execução. Pontes de Miranda utiliza estas palavras para definir a eficácia produzida pela hipoteca judiciária. “ A inscrição determina restrição ao poder de dispôr, por parte do dono do imóvel, de modo que o adquirente não pode alegar boa fé”;
O registro da hipoteca judicial tem o mérito de reduzir os casos de fraudes à execução consubstanciados na alienação ou oneração do devedor durante o curso da ação. Ela restringe sobremaneira a disponibilidade do proprietário. O abuso de direito, facilmente provado, poderá levar o exequente a ter de pagar indenização por perdas e danos, ainda que a decisão que produziu a hipoteca não tenha sido reformada ou anulada (O Registro de Imóveis e os Títulos Materiais Inscritíveis: A Hipoteca Parte 14 – Dr. Ricardo Dip – Arisp). Há até mesmo discussão sobre o direito de sequela constituída judicialmente. Portanto há uma restrição quanto a alienação, mas registrada não impede a alienação (aí incluindo a venda).
- Caso seja a compra e venda registrada deverá ser certificado no título a existência da hipoteca judicial ou judiciária (artigo 230 da LRP).
Sub censura.
São Paulo, 26 de Fevereiro de 2.023.
