Compra e Venda – Transmitente Representado pelo Adquirente
Estamos com um protocolo de Escritura Pública de Compra e Venda em que a transmitente, IMOBILIÁRIA XYZ, está sendo representada, por procuração pública, pela adquirente, ABC IMÓVEIS. Isto é, a ABC IMÓVEIS está em representação do vendedor e é adquirente ao mesmo tempo no título público.
Fora solicitado, em Nota, que a parte nos apresentasse cópia autenticada da Procuração em que fora outorgado poderes da IMOBILIÁRIA XYZ (transmitente) para a ABC IMÓVEIS (adquirente), a fim de verificar a existência ou não do poder de celebrar consigo mesmo, bem como a fim de verificar se houve ou não, na procuração, a determinação do preço.
A procuração pública foi devidamente apresentada e, nela, não constou, de forma expressa o poder para vender para si mesma. Constou, porém, que a transmitente outorgou poderes para a adquirente em decorrência do Contrato Particular de Cessão e Transferência de Crédito e de Promessa de Compra e Venda, inclusive, com a seguinte informação: “dar solução aos contratos particulares de promessa de compra e venda aos seus respectivos promissários-compradores”.
Foi apresentado, ainda, em cópia simples, o seguinte documento: CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE CRÉDITOS E PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENOS DOS LOTEAMENTOS PARK JATOBÁ I E II EM PETROLINA-PE, celebrado em 30 de agosto de 2008.
No contrato acima, constou IMOBILIÁRIA XYZ como cedente e a ABC IMÓVEIS como cessionária.
Por fim, constou na procuração que o imóvel em questão poderia ser alienado por R$ 2.500,00, diferindo, porém, da atual Escritura Pública de Compra e Venda, onde o imóvel está sendo vendido pelo valor de R$ 2.970,00.
Diante do exposto, e do vasto conhecimento jurídico que o senhor detém, gostaríamos de sanar as seguintes dúvidas:
1. Pode-se interpretar a informação “dar solução aos contratos particulares de promessa de compra e venda aos seus respectivos promissários-compradores”, constante da procuração, somada à apresentação da cópia simples do Contrato Particular de Cessão de Créditos e Promessa de Compra e Venda de Terrenos dos Loteamentos Park I e II em nossa cidade, como suficiente para demonstrar que a procuradora tem o poder para contratar consigo mesma, tendo em vista que a procuração fora lavrada, aparentemente, em decorrência do Contrato mencionado?
2. Não sendo possível às partes apresentarem o Contrato Particular de Cessão de Créditos e Promessa de Compra e Venda de Terrenos dos Loteamentos Park I e II em cópia autenticada, de que outra forma seria possível demonstrar que a compradora/procuradora teria poderes para contratar consigo mesma, na perspectiva de ter existido o referido contrato, mas ele não existir mais na via original, para tirar-se uma cópia autenticada?
3. O valor estabelecido na procuração é de R$ 2.500,00, contudo, na Escritura Pública de Compra e Venda, o valor ajustado é de R$ 2.970,00. Seria possível aceitar essa divergência de valores? Seria possível aceitar a atualização monetária do valor indicado na procuração?
De todo modo, quando se atualiza o valor de R$ 2.500,00 pelo fator de atualização vigente à época da lavratura do título que transmite o imóvel, temos o resultado de R$ 5.328,02, valor muito maior.
Resposta:
- Em que pese ter sido apresentada cópia do CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE CRÉDITOS E PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENOS DOS LOTEAMENTOS PARK I E II EM sua cidade, celebrado em 30 de agosto de 2008 e de constar a IMOBILIÁRIA XYZ como cedente e a ABC IMÓVEIS como cessionária, não constou do instrumento de mandado que os poderes outorgados incluam o de o mandatário contratar consigo mesmo, isto é, o de poder adquirir para si o imóvel de que está encarregado de vender. E ademais cópia não é instrumento é documento;
- A contratação consigo mesmo é possível:
O Código Civil de 1.916 proibia expressamente em seu artigo 1.133, II, que o mandatário adquirisse bens de cuja alienação estivessem encarregados.
Já o Código Civil de 2.002, não repetiu a proibição, (artigo 497 CC/02) e a doutrina tem entendido que conforme artigo 117, o contrato consigo é permitido. (VER BOLETIM DO IRIB EM REVISTA DE Nº 314 – JANEIRO/FEVEREIRO DE 2.004 – A AQUISIÇÃO DE BENS PELO MANDATÁRIO – EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUSA – PÁGINAS 119/120). No entanto, exige-se que do instrumento de mandado que os poderes outorgados incluam o de o mandatário contratar consigo mesmo.
- Além disso a procuração deve ser/conter com poderes expressos e especiais nos termos do parágrafo 1º do artigo 661 do CC (compreendendo este último a especificidade dos poderes outorgados), contendo a menção do imóvel e seu valor para alienação (ver Acórdão do CSMSP n. 524-6/3);
- Deve ser apresentada, não cópia da procuração, mas certidão expedida pelo tabelionato que a lavrou, certidão expedida com no máximo 90 (noventa) dias, para verificação de que não foi revogada/cancelada;
- Quesitos:
- Não porque a informação “dar solução aos contratos particulares de promessa de compra e venda aos seus respectivos promissários-compradores”, constante da procuração é com terceiros (promitentes compradores – artigo 220 da LRP) e não consigo mesmo. E o Contrato Particular de Cessão e Transferência de Créditos se refere a cessão de créditos e não escritura definitiva de compra e venda, cumprindo a promessa de compres e venda (compromisso) e a venda de terrenos dos Loteamentos Park I e II, é com terceiros e não consigo mesmo (que deveria constar do instrumento de mandato);
- Constar da procuração que os poderes outorgados incluam o de o mandatário contratar consigo mesmo;
- Sim, se se tratasse de atualização monetária, com referência no título (escritura de compra e venda) atualizado no valor real (R$ 5.328,02) mencionando inclusive o valor original (R$ 2.500,00). Alias, o contrato é de 2.008, e a procuração não deve ser recente, entretanto quanto à procuração pode ser apresentada uma certidão atualizada (90 dias) expedida pelo notário que a lavrou.
Sub Censura.
São Paulo, 07 de Março de 2.023.
