Conjunto Habitacional – Cobrança e Averbação de Construção

Recebemos da CDHU um requerimento solicitando a averbação de 102 unidades habitacionais…

No requerimento constou o valor referente a esta construção de R$85.544,65 (cada imóvel com 47,87 mts²).

A dúvida é como proceder a cobrança de emolumentos?

Cobra 102 averbações com desconto de 50% (artigo 7º da Lei 13290 de 2008), levando em consideração o valor supra.

Resposta:

1. Penso que no caso se trata de conjunto habitacional;
2. O conjunto habitacional foi constituído e implantado pela CDHU e, portanto, nos termos do item 167 do Capítulo XX das NSCGJSP, não se aplica o artigo 18 da Lei 6.766/79, sendo este aplicável somente a empreendimentos promovidos por particulares (item 167.2 do Capítulo XX das NSCGJSP) que não é o caso.
3. O item n. 167.1 do Capitulo XX das NSCGJSP define o conjunto habitacional como o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem abertura de ruas, é feito para alienação de unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor. Portanto são UNIDADES HABITACIONAIS, não meros lotes.
4. Os conjuntos habitacionais foram pela E. Corregedoria Geral do Estado dividido em duas partes:

Quando implantados por empresas particulares deve ser previamente registrado o loteamento, de acordo com o artigo 18 da Lei n. 6.766/79 para, ao depois, em cada matricula, de cada lote ser feita a averbação da construção da casa que nesse lote foi implantada;

Quanto implantados (passado, prontos e concluídos) por empresas públicas, COHABS, CDHU e outras empresas públicas, apresentando projeto aprovado pela Prefeitura e GRAPROHAB, juntamente com o “habite-se” ou documento equivalente, comprovando a conclusão das casas ou prédios de apartamentos, acompanhados da CND do INSS, relacionado com a obra, plantas, memoriais e demais documentos, se procede à simples e uma simples averbação dando publicidade à implantação do conjunto habitacional.

O ato é único e basta-se averbar na matricula do imóvel, que nele foi implantado um conjunto habitacional contendo x casas, numeradas de …. a ….. (itens 168,168.1 e 170 do Capítulo XX das NSCGJSP)

Cada uma delas com …..metros quadrados de área construída, tendo sido abertas vias de circulação (ruas, avenidas) com o total de …..metros quadrados de área, tendo sido destinados …. metros quadrados de sistema de lazer, mais…. metros quadrados de áreas verdes.

O requerimento da entidade que construiu conjunto deve vir acompanhado de plantas e memoriais descritivo detalhando a base física de cada edificação (lotes) para possibilitar a abertura de matriculas individuais para cada unidade, devendo a exemplo dos loteamentos ser elaborada uma ficha auxiliar para controle.

Não se trata de loteamento, mas sim de conjunto habitacional, pois essas cooperativas habitacionais, são dispensadas do registro do loteamento, e o ato a ser praticado é de averbação e não de registro (ato único).

5. O procedimento todo está normatizado pelos itens 167/170.1 do Capitulo XX das NSCGJSP;
6. Após a averbação do conjunto habitacional (AV.03) o CDHU instituiu um condomínio edilício nos termos da Lei 4.591/64 reservando áreas institucionais e de lazer, que provavelmente passaram a ser áreas de uso comum do condomínio edilício;
7. Portanto essas áreas (institucionais  e de lazer) não passaram a integrar o domínio do município nos termos do artigo 22 da Lei 6.766/79, por não se tratar de registro de loteamento. Portanto não pode o RI incorporar, integrar essa áreas ao domínio da municipalidade por não haver a aplicação do artigo 22 da Lei 6.766/79, uma vez que não se trata de loteamento registrado;
8. Também não será possível a aplicação do artigo 195-A da LRP, por não se tratar de imóveis públicos oriundos de parcelamento de solo urbano.
9. Portanto como se trata de conjunto habitacional o ato de averbação das 102 unidades habitacionais (casas) é ato único (item 168 do Capitulo XX das NSCGJSP).
10. A apresentação da CND nos termos do item 168.1 será dispensada no se for o caso do mencionado na alínea “i” desse item 168.1 ( artigos 322, XXV e 370 da IN nº 971/09 da RFB e processo CGJSP de nº 2010/69882 – DJE de 24-04-2.012;
11. Já em relação quanto aos emolumentos aplica-se o artigo 6º e não o 7º da Lei Estadual de nº 13.290 de 22 de dezembro de 2.008:

Lei nº 13.290, de 22 de dezembro de 2008

Governo do Estado

Dispõe sobre os emolumentos por atos praticados pelos serviços notariais e de registro, na forma que especifica.

Artigo 6º – Nos atos que envolvam a aquisição do terreno pelo empreendedor, retificação, registro de parcelamento do solo, incorporação, averbação da construção, instituição de condomínio ou parcelamento do solo, relativos a empreendimentos de interesse social promovidos pela CDHU ou COHAB, empresa pública, sociedade de economia mista, ou promovido por cooperativa habitacional ou associação de moradores, serão as custas e emolumentos dos oficiais de registro de imóveis e dos notários reduzidos em 75% (setenta e cinco por cento).

Artigo 7º – Nos atos que envolvam a aquisição do terreno pelo empreendedor, retificação, registro de parcelamento de solo, incorporação, averbação da construção, instituição de condomínio ou parcelamento do solo, relativos a empreendimentos de interesse social localizado em Zona Especial de Interesse Social – ZEIS, ou de outra forma definido pelo Município como de interesse social, serão as custas e emolumentos do Registro de Imóveis e do Tabelião de Notas reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).

Sub censura.

São Paulo, 12 de Março de 2.023.

NSEGCJSP – CAPITULO XX.

Dos Conjuntos Habitacionais

167. Não se aplica o disposto no art. 18, da Lei nº 6.766/79, para a averbação dos conjuntos habitacionais erigidos pelas pessoas jurídicas referidas nos incisos VII e VIII, do art. 8º, da Lei nº 4.380/64, salvo se o exigir o interesse público ou a segurança jurídica.

167.1. Entende-se como conjunto habitacional o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem abertura de ruas, é feito para alienação de unidades habitacionais já edificadas

pelo próprio empreendedor.

167.1.1. Os conjuntos habitacionais poderão ser constituídos de parcelamento do solo com unidades edificadas isoladas, parcelamento do solo com edificações em condomínio, condomínios horizontais ou verticais ou ambas as modalidades de parcelamento e condomínio.

167.2. Os empreendimentos promovidos por particulares, embora referentes a conjuntos habitacionais, subordinam-se ao art. 18, da Lei nº 6.766/79, ainda que financiados com recursos do Sistema Financeiro da Habitação. 167.3. Entende-se por interesse público e segurança jurídica, para os fins do item 167, o atendimento aos requisitos básicos para assegurar, dentre outros, aspectos urbanísticos, ambientais, jurídicos, registrários e protetivos dos adquirentes.

168. O registro das transmissões das unidades habitacionais deve ser precedido da averbação da construção do conjunto na matrícula do imóvel parcelado, a ser aberta pelo cartório, se ainda não efetuada.

168.1. Para essa averbação, o oficial exigirá o depósito dos seguintes documentos:

a) planta do conjunto, aprovada pelo Município e assinada por profissional legalmente habilitado, com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU),

contendo as edificações, subdivisões das quadras, as dimensões, área e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica, inclusive garagem para veículos e unidades autônomas, se houver, dispensada a ART ou a RRT, quando o responsável técnico for servidor ou empregado público;

b) memorial descritivo com a descrição sucinta do empreendimento, a identificação dos lotes ou unidades e as restrições incidentes, assinado por profissional legalmente habilitado na forma prevista na alínea “a” supra; 1

c) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades de uso exclusivo que a elas corresponderão, se o caso;

d) quadro indicativo das áreas ocupadas pelas unidades, logradouros (se houver) e espaços livres;

e) comprovante da aprovação pelo Município e pelo GRAPROHAB, ou prova da dispensa de análise por este;

f) auto de conclusão, ou vistoria (“habite-se”), ou documento municipal equivalente relativo às construções existentes;

g) convenção de condomínio, acompanhada do respectivo regimento interno, se o caso;

h) cópia do ato constitutivo do agente empreendedor, observados o art. 8º, da Lei nº 4.380/64, e o art. 18, da Lei nº 5.764/71;

i) documento comprobatório de inexistência de débito para com a Previdência Social relativamente à obra, exceto no caso de declaração de preenchimento dos requisitos previstos nos arts. 322, XXV, e 370, III, da Instrução Normativa nº 971/09, da Receita Federal do Brasil;

j) contrato padrão, observado o disposto no art. 6º, parágrafos 3º e 4º, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964.

169. O requerimento do interessado e os documentos que o acompanham serão autuados, numerados e rubricados, formando o processo respectivo, a serem arquivados separadamente, constando da autuação a identificação de cada conjunto. O oficial de registro, então, procederá às buscas e à qualificação da documentação apresentada.

170. Lavrada a averbação do conjunto habitacional, será aberta ficha auxiliar, a qual fará parte integrante da matrícula e conterá todas as unidades, reservando-se espaço para anotação do número da matrícula a ser aberta, quando do primeiro ato de registro relativo a cada uma delas.

170.1 A requerimento do interessado, ou no interesse do serviço, poderão ser abertas todas as matrículas das unidades integrantes do conjunto, averbando-se esse fato na matrícula matriz para comprovação do esgotamento da disponibilidade imobiliária.