Companhia Habitacional – Credora Hipotecária – Ação de Rescisão
Foi apresentada e prenotada em 07 de março de 2023, uma Carta de Sentença expedida pelo D. Juízo de Direito da 1ª Vara Cível desta comarca, passada nos autos do Procedimento Comum Cível – Rescisão/Resolução, tendo como requerente, COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO – CDHU.
Em referida ação, a CDHU buscou a rescisão do contrato e imissão da posse do imóvel matriculado.
A r. decisão de fls. 136/139, decretou a resolução do contrato e a reintegração da posse do imóvel à requerente CDHU.
Acontece que, o imóvel matriculado foi adquirido por Fulano e sua Esposa, por compra feita de Beltrana e seu marido (R.8).
E ainda, a CDHU, não figura como promitente vendedora do imóvel, mas apenas CREDORA HIPOTECÁRIA, consoante se verifica do registro nº R.9.
Junto com a Carta de Sentença, a CDHU apresentou um requerimento firmado em 07 de março de 2023, requerendo a averbação da sentença proferida.
Qualifiquei a referida Carta de Sentença e estou pensando em devolver.
Obs.: O Juiz da 1ª Vara Cível é também o Corregedor deste Cartório.
Resposta:
- De início, há que se pontuar que a CDHU é uma empresa púbica estadual, integrante da administração pública indireta do Estado de São Paulo e, como tal, presta um serviço que se reveste de caráter público, de prestação exclusiva e obrigatória do Estado.
- Com relação à imissão de posse (artigos 15 e 15-A do DL 3.365/41), esta, a rigor não poderá ser objeto de registro, pois não se trata de imissão de posse previsto no item n. 36 do inciso I do artigo n. 167 da LRP, destinado aos registros de “imissão de posse” quando concedidos a União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas.
- No caso, se trata de imissão de posse com origem em processo de desapropriação (DL 3.365/41), nem de utilidade pública ou de interesse social, ou de reforma agrária nem mesmo de implantação de parcelamento popular com finalidade urbana destinado as classes de menor renda incluído pela Lei 9.785/99
- No caso o imóvel em questão foi adquirido por Fulano e sua esposa por compra feita de Beltrana e seu marido conforme R.08;
- O imóvel em tela não foi alienado aos requeridos pela CDHU que nunca foi proprietária do imóvel, tendo figurado apenas como credora hipotecária destes em face de financiamento no valor de R$ 30.650,00 (R.09);
- No caso trata-se de procedimento comum de Rescisão/Resolução de contrato de compra e venda que nunca ocorreu entre a CDHU e os requeridos;
- Portanto em relação a nota de devolução teria que mencionar:
”Sendo assim, mesmo que admitido o ingresso da Carta de Sentença no Registro de Imóveis, ainda assim estaria prejudicado o registro, tendo em vista a flagrante afronta ao princípio da “continuidade” previsto na Lei dos Registros Públicos (artigos 195 e 237 da Lei 6.015/730, na medida em que, a requerente Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU, não figurou no registro imobiliário, como proprietária ou titular da posse do imóvel matriculado sob o nº xxxx, figurando apenas como credora hipotecária (R.9)”
Sub censura.
São Paulo, 13 de Março de 2.023.
Segue artigos mencionado “imissão” e decisão da 1ª VRP da comarca da Capital do Estado onde há imissão de posse a favor da CDHU em caso de desapropriação com fim de interesse social.
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
I – o registro: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).
36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. (Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
§ 8o O ente público proprietário ou imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou de expansão urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo, podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento posterior. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Art. 176-A. O registro de aquisição originária ou de desapropriação amigável ou judicial ocasionará a abertura de matrícula, se não houver, relativa ao imóvel adquirido ou quando atingir, total ou parcialmente, um ou mais imóveis objeto de registro anterior. (Redação dada pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência
§ 1º A matrícula será aberta com base em planta e memorial utilizados na instrução do procedimento administrativo ou judicial que ensejou a aquisição, os quais assegurarão a descrição e a caracterização objetiva do imóvel e as benfeitorias, nos termos do art. 176 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência
§ 2º As matrículas atingidas serão encerradas ou receberão averbação dos desfalques, caso necessário, dispensada a retificação da planta e do memorial descritivo da área remanescente. (Redação dada pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência
§ 3º (VETADO). (Redação dada pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência
§ 4º Na hipótese de a área adquirida em caráter originário ser maior do que a área constante do registro existente, a informação sobre a diferença apurada será averbada na matrícula aberta. (Redação dada pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência
§ 5º O disposto no caput deste artigo aplica-se ao registro de: (Incluído pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência
I – ato de imissão provisória na posse, em procedimento de desapropriação; (Incluído pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência
II – carta de adjudicação, em procedimento judicial de desapropriação; (Incluído pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência
III – escritura pública, termo ou contrato administrativo, em procedimento extrajudicial de desapropriação. (Incluído pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência
Art. 235 – Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única: (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).
III – 2 (dois) ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória na posse registrada em nome da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios ou de suas entidades delegadas ou contratadas e sua respectiva cessão e promessa de cessão. (Redação dada pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência
§ 3º Na hipótese de que trata o inciso III do caput deste artigo, a unificação poderá abranger matrículas ou transcrições relativas a imóveis contíguos àqueles que tenham sido objeto da imissão provisória na posse. (Redação dada pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência
DECRETO-LEI Nº 3.365, DE 21 DE JUNHO DE 1941.
Art. 15. Se o expropriante alegar urgência e depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do Código de Processo Civil, o juiz mandará imití-lo provisoriamente na posse dos bens;
Parágrafo único. (Revogado pela Lei nº 2.786, de 1956)
§ 1º A imissão provisória poderá ser feita, independente da citação do réu, mediante o depósito: (Incluído pela Lei nº 2.786, de 1956)
§ 4o A imissão provisória na posse será registrada no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
Art. 15A No caso de imissão prévia na posse, na desapropriação por necessidade ou utilidade pública e interesse social, inclusive para fins de reforma agrária, havendo divergência entre o preço ofertado em juízo e o valor do bem, fixado na sentença, expressos em termos reais, incidirão juros compensatórios de até seis por cento ao ano sobre o valor da diferença eventualmente apurada, a contar da imissão na posse, vedado o cálculo de juros compostos. (Incluído pela Medida Provisória nº 2.183-56, de 2001) (Vide ADIN Nº 2332)
LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.
Art. 1.225. São direitos reais:
XIII – os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e respectiva cessão e promessa de cessão. (Incluído pela Medida Provisória nº 700, de 2015)
DJE DE 18-07-2018 VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, DESAPROPRIAÇÃO EM FASE FINAL, SOMENTE HOUVE A IMISSÃO DE POSSE, POSSIBILIDADE DE REGISTRO INTERESSE SOCIAL
Processo 1127279-50.2017.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo), tendo em vista a negativa do registro de instrumento particular de venda e compra de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia pelo Sistema Financeiro da Habitação e outras avenças, tendo como objeto o imóvel matriculado sob nº 123.934. O óbice registrário refere-se à ausência de apresentação do título em que a propriedade dos imóveis foi transferida à CDHU, tendo ocorrido somente imissão na posse, sem mudança de domínio, o que feriria o princípio da continuidade. Alega o Oficial que a suscitada deve obter as concordâncias dos expropriados, na forma do art. 34-A do Decreto-Lei nº 3.364/1941, incluído pela Lei nº 13.465/17. Juntou documentos a fls. 5/46 Insurge-se a suscitada em impugnação a fls. 49/56, aduzindo se tratar de bem expropriado para a implantação de parcelamento popular, sem possibilidade de retrocessão, portanto, descabidas as exigências do Oficial. Argumenta que o domínio não conta em favor do proprietário do imóvel desapropriado, no caso de prévia imissão do poder público na posse do bem. Em cumprimento a decisão de fls. 101, foram juntadas cópias da decisão que determinou imissão na posse do imóvel e de Certidão de Objeto e Pé do processo nº 0600406-32.2008.8.26.0053. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 93/100), com afastamento do óbice. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem os argumentos expostos pelo D Registrador, entendo que a dúvida é improcedente. Em princípio, conforme se verifica das matrículas juntadas a fls. 88/89, não houve o registro da transferência definitiva dapropriedade dos imóveis para a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo, apenas a imissão na posse, o que poderia caracterizar a quebra da continuidade registral caso o instrumento particular em comento fosse levado ao fólio. Todavia, as peculiaridades que envolvem o caso, em especial a desapropriação com fim de interesse social, permitem o registro do título. Em primeiro lugar, cumpre dizer que a desapropriação é forma originária de aquisição de propriedade. Nas palavras de Celso Antônio Bandeira de Mello: “Diz-se originária a forma de aquisição de propriedade quando a causa que atribui a propriedade a alguém não se vincula a qualquer título anterior(…) É causa autônoma, bastante, por si mesma, para gerar, por força própria, o título constitutivo da propriedade. Dizer-se que a desapropriação é forma originária de aquisição de propriedade significa que ela é, por si mesma, suficiente para instaurar a propriedade em favor do Poder Público, independentemente de qualquer vinculação com o título jurídico do anterior proprietário. É a só vontade do Poder Público e o pagamento do preço que constituem propriedade do Poder Público sobre o bem expropriado” (Curso de Direito Administrativo, 16ª edição, pág. 740) Daí decorrem duas consequências iniciais: a desapropriação independe da situação anterior do imóvel, podendo ocorrer mesmo quando decair sobre ele qualquer ônus e, uma vez ocorrida, a propriedade em favor do poder público não pode ser contestada, até mesmo se o poder público indenizar erroneamente pessoa que não for legítima proprietária. Nas palavras de Bandeira de Mello, “a propriedade estará, de qualquer forma, adquirida pelo Poder Público”. No caso em análise, o trâmite processual está quase completo, pois houve imissão na posse e sentença de procedência do pedido da administração pública. Falta apenas a emissão da carta de desapropriação, pois pendente pagamento de parte final da indenização, conforme últimos despachos do processo na 13ª Vara da Fazenda. Contudo, já houve imissão na posse, momento em que há a perda do objeto por parte do expropriado, conforme lê-se de despacho a fls. 116: “O pólo passivo comunica, a folhas 646/650, que a expropriante já se imitiu na posse do imóvel.” (Processo nº 0600406-32.2008.8.26.0053) Assim, reconhecida também a propriedade em favor da administração pública, sendo tal fato irreversível. Poder-se-ia dizer que a CDHU ainda pode desistir da desapropriação, negando a indenização e havendo retrocessão do bem aos expropriados. Contudo, assim rege o artigo 5º,§ 3º do Decreto Lei nº 3.365, de 21.06.1941: “Art.5º: (…) §3º: Ao imóvel desapropriado de parcelamento para implantação de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, não se dará outra utilização nem haverá retrocessão” (Redação da Lei nº 9.785/1999). É esta a hipótese presente, pois foi realizada a desapropriação para fins de instituição de moradia popular. Portanto, não há qualquer possibilidade de reversão da desapropriação: esta está consolidada de fato e pendente apenas da expedição de carta judicial para que se complete. Em outras palavras, a desapropriação já ocorreu, com registro da imissão na posse, não podendo ser, de qualquer modo, cancelada pelo poder expropriante. Neste sentido, não há que se alegar prejuízo aos proprietários tabulares, pois o bem está afetado ao interesse público e a indenização já foi estabelecida, estando em fase final de execução. Neste conjunto fático, o registro do instrumento particular de venda e compra de imóvel pela CDHU se mostra como fator essencial para a consolidação do projeto de interesse social que justificou a desapropriação. Já decidiu anteriormente o MMº Juiz Marcelo Martins Berthe, nos autos do Processo nº 0026999-30.2013.8.26.0100, sobre a importância social do reconhecimento da desapropriação mesmo antes da sentença definitiva em ação que discute apenas o valor indenizatório. In verbis: “Importante salientar que [o registro da imissão na posse] foi criada para atender ao interesse público, presente na construção de habitações para a população de baixa renda, abrindo caminho para a unificação, quando necessária, e o registro do parcelamento do solo, antes mesmo da sentença proferida nas ações de desapropriação, onde se esteja discutindo apenas o preço do imóvel desapropriado, não se justificando, portanto, retardar um empreendimento de interesse público apenas por esse motivo.” Em conclusão, não se faz aqui qualquer tipo de afrouxamento das formalidades necessárias ao registro do título. Na verdade, apenas se reconhece o interesse público justificante da desapropriação e a situação fática existente, que demanda a transferência dos bens, reconhecidamente de propriedade da CDHU, para que haja a consolidação do projeto de moradias populares, tão necessárias à população paulistana. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo), determinando o registro do título apresentado. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ANA LUCIA FERNANDES ABREU ZAOROB (OAB 81487/SP
