Crédito Rotativo – Alienação Fiduciária – Segundo Contrato

Estamos com um contrato global de abertura de crédito com a constituição de alienação fiduciária tramitando na Serventia. Ocorre que, em prenotação anterior, verificamos que já existe na matrícula do imóvel, um registro com a mesma natureza que gravou o imóvel com uma alienação fiduciária. Neste sentido, tendo em vista que consta na matrícula do imóvel, que o vencimento do referido contrato ocorreria em 11 de agosto de 2021, solicitamos a apresentação do termo de quitação a fim de possibilitar o registro da nova alienação fiduciária.

Acontece que, ao apresentar o referido termo de quitação em nova prenotação, verificamos a existência de uma ambiguidade de informações, uma vez que, consta disposto que a liberação da garantia está condicionada ao registro do novo contrato, no entanto, além da disposição acima, ainda consta o seguinte: “Esta ANUÊNCIA não constitui quitação da dívida e é concedida sem prejuízo dos privilégios e garantias, que nos são conferidos“, conforme se depreende dos documentos anexos.

    Nesse contexto, gostaríamos do seu parecer quando as seguintes questões:

1 – É possível proceder o cancelamento da alienação fiduciária existente na matrícula do imóvel, com o termo apresentado?

2 – A menção de que a anuência não constitui a quitação da dívida interfere na prática do ato requerido?

3 – No momento de efetivar o ato, o mesmo seria praticado constando a menção de “cancelamento” uma vez que é mencionado que não existe a quitação?

Resposta:

1. No caso trata de concessão de credito rotativo sobre contratos de câmbio – exportação (tipo 1) (ACC)  nos termos da Lei 13.476/2.017 (Operações Derivadas), (especialmente os artigos 4º , § único e seus incisos e artigos 5º ao 9º) e  que provavelmente é de valor superior aos adiantamentos concedidos quando da 1ª e 2ª alienação fiduciária ora constituída (operação financeira derivada – artigo 4º § único I da citada Lei).
2. Entretanto não se sabe o valor do limite do crédito concedido (artigo 4º § único I da citada Lei – contratos de câmbio – Exportação (tipo 1) (ACC) até porque não apresentado.
3. No caso não veio termo de quitação, mas carta de liberação de garantia constituída (1ª alienação fiduciária- R.2) condicionada ao novo registro (2ª alienação fiduciária ora constituída)  e desde que que seja possível o registro da 2ª alienação fiduciária sobre o mesmo imóvel em favor do Banco, ficando liberada ao novo registro da garantia. Entretanto não se poderá registrar a 2ª alienação fiduciária sem que haja o cancelamento da 1ª, pois não é permitido alienação fiduciária superveniente. E esta poderá ser registrada com o prévio cancelamento da primeira (artigos 25, §§ 1º e 2º da Lei 9.514/97 (que aliás e mencionado pelo credor na carta de liberação (… nos termos do artigo 25 da Lei 9.514/97 …) e artigo 8º da Lei 13.476/17). Eventualmente  sendo qualificadas positivamente a quitação e a 2ª alienação fiduciária, poderá ser averbada a quitação com o consequente cancelamento da 1ª alienação fiduciária  e o registro da segunda.
4. De certa forma a liberação da alienação fiduciária (1ª) cancela/baixa o ônus que grava o imóvel, extingue parcialmente a dívida do crédito rotativo.
5. Pode ocorrer, porém, que a quitação se refira apenas a uma parte da dívida, do crédito rotativo com a liberação/ de parte da garantia real (do crédito rotativo)
6. Entretanto como dito nos termos dos artigos 25, §§ 1º e 2º da Lei 9.514/97 e artigo 8º da Lei 13.476/17, deve haver a quitação e liberação da 1ª alienação fiduciária.
7. A questão é polêmica mas não se pode ficar com a lã, com o dinheiro e com o carneiro.
8. Quesitos:

1. Não , pois não há menção de quitação e é mencionado (Esta anuência (que também não se trata de anuência, mas liberação sem quitação) não constitui quitação da dívida e é concedida sem prejuízo dos privilégios e garantias que nos são concedidos;
2. Sim, as alienações fiduciárias são operações derivadas (do crédito rotativo) e pagas/quitadas deve haver a respectiva quitação;
3. Não houve quitação e portanto não há cancelamento, e a liberação/anuência não é quitação (artigos 25, §§ 1º e 2º da Lei 9.514/97 e artigo 8º da Lei 13.476/17).

Sub censura.

São Paulo Sp., 15 de Março de 2.023.

LEI Nº 13.476, DE 28 DE AGOSTO DE 2017

Art. 4º A abertura de limite de crédito, no âmbito desta Lei, será celebrada por instrumento público ou particular, com pessoa física ou pessoa jurídica, e tratará das condições para celebração das operações financeiras derivadas, pelas quais o credor fará os desembolsos do crédito ao tomador, observados o valor máximo previsto no contrato principal e seu prazo de vigência.

Parágrafo único. O instrumento de abertura de limite de crédito referido neste artigo deverá conter os seguintes requisitos essenciais:

I – o valor total do limite de crédito aberto;

II – o prazo de vigência;

III – a forma de celebração das operações financeiras derivadas;

IV – as taxas mínima e máxima de juros que incidirão nas operações financeiras derivadas, cobradas de forma capitalizada ou não, e os demais encargos passíveis de cobrança por ocasião da realização das referidas operações financeiras derivadas;

V- a descrição das garantias, reais e pessoais, com a previsão expressa de que as garantias constituídas abrangerão todas as operações financeiras derivadas nos termos da abertura de limite de crédito, inclusive as dívidas futuras;

VI – a previsão de que o inadimplemento de qualquer uma das operações faculta ao credor, independentemente de aviso ou interpelação judicial, considerar vencida antecipadamente as demais operações derivadas, tornando-se exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais.

Art. 5º As operações financeiras derivadas serão celebradas mediante a manifestação de vontade do tomador do crédito, pelas formas admitidas na legislação em vigor.

Art. 6º As garantias constituídas no instrumento de abertura do limite de crédito servirão para assegurar todas as operações financeiras derivadas, independentemente de qualquer novo registro e/ou averbação adicional.

Art. 7º O registro das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito deverá ser efetuado na forma prevista na legislação que trata de cada modalidade da garantia, real ou pessoal, e serão inaplicáveis os requisitos legais indicados nos seguintes dispositivos legais:

I – incisos I, II e III do caput do art. 18 e incisos I, II e III do caput do art. 24 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 ;

II – incisos I, II e III do art. 1.362 e incisos I, II e III do art. 1.424 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 ; e

III – caput do art. 66-B da Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965 .

Art. 8º A exoneração das garantias constituídas em instrumento de abertura de limite de crédito ocorrerá mediante sua rescisão ou após seu vencimento e desde que as operações financeiras derivadas tenham sido devidamente quitadas.

Art. 9º Se, após a excussão das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito, o produto resultante não bastar para quitação da dívida decorrente das operações financeiras derivadas, acrescida das despesas de cobrança, judicial e extrajudicial, o tomador e os prestadores de garantia pessoal continuarão obrigados pelo saldo devedor remanescente, não se aplicando, quando se tratar de alienação fiduciária de imóvel, o disposto nos §§ 5º e 6º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 .

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o      cancelamento do registro da propriedade fiduciária.