REURB-E Cobrança
Estamos com o procedimento de REURB-E (Específico) e estamos na dúvida se cobramos (ou não) os atos de registro da Reurb, registros das titularidades e certidões.
Sabemos que a Reurb-S está isenta do pagamento de emolumentos e custas. Mas será a Reurb-E também está isenta?
Resposta:
1. Conforme artigos 13, §§ 1º e 3º, 16, 33 e 38 da Lei 13.465/17, itens 322, 323 e 270.4 e 273.4 do Capitulo XX das NSCGJSP as REURB-E, não tem gratuidade não sendo isenta dos emolumentos no Registro de Imóveis;
2. Ver também:
2.1. REURB–S E AS ISENÇÕES DOS ATOS DE REGISTRO EM CARTÓRIO 1;
2.2. ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO NÚCLEO JURÍDICO PARECER n. 00473/2021/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU NUP: 10154.111096/2021-73
RELATIVO AO PAGAMENTO DE LAUDÊMIOS
2.3 Saiba Tudo sobre REURB e como utilizá-la Rafael Oliveira Lage e Thales Esteva, Ramalho Marques;
3. As Regularizações Fundiárias vêm normatizada no Capitulo XX das NSCGJSP itens 262 ao 324, entretanto nada é citado sobre Reurb-E;
4. Lembramos de que se requerido pelo Município haverá isenção parcial nos termos do artigo 8º da Lei Paulista de nº 11.331/2002 (arará somente com os emolumentos do Oficial Registrador, sendo isenta dos demais emolumentos.
Sub censura.
São Paulo, 09 de Maio de 2.023.
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LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017.
Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:
I – Reurb de Interesse Social (Reurb-S) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e
II – Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo.
§ 1º Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S:
I – o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus beneficiários;
II – o registro da legitimação fundiária;
III – o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade;
IV – o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;
V – a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados;
VI – a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da Reurb-S;
VII – o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e
VIII – o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste artigo.
§ 2º Os atos de que trata este artigo independem da comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias, sendo vedado ao oficial de registro de imóveis exigir sua comprovação.
§ 3º O disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo aplica-se também à Reurb-S que tenha por objeto conjuntos habitacionais ou condomínios de interesse social construídos pelo poder público, diretamente ou por meio da administração pública indireta, que já se encontrem implantados em 22 de dezembro de 2016.
§ 6 o Os cartórios que não cumprirem o disposto neste artigo, que retardarem ou não efetuarem o registro de acordo com as normas previstas nesta Lei, por ato não justificado, ficarão sujeitos às sanções previstas no art. 44 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, observado o disposto nos §§ 3º-A e 3º-B do art. 30 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 .
Art. 16. Na Reurb-E, promovida sobre bem público, havendo solução consensual, a aquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo titular do domínio, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias.
Art. 33. Instaurada a Reurb, compete ao Município aprovar o projeto de regularização fundiária, do qual deverão constar as responsabilidades das partes envolvidas.
§ 1º A elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes procedimentos: (Incluído pela Lei nº 14.118, de 2021)
I – na Reurb-S, caberá ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária; (Redação dada pela Lei nº 14.118, de 2021)
II – na Reurb-E, a regularização fundiária será contratada e custeada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados; e
III – na Reurb-E sobre áreas públicas, se houver interesse público, o Município poderá proceder à elaboração e ao custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial, com posterior cobrança aos seus beneficiários.
Art. 38. Na Reurb-E, o Distrito Federal ou os Municípios deverão definir, por ocasião da aprovação dos projetos de regularização fundiária, nos limites da legislação de regência, os responsáveis pela:
I – implantação dos sistemas viários;
II – implantação da infraestrutura essencial e dos equipamentos públicos ou comunitários, quando for o caso; e
III – implementação das medidas de mitigação e compensação urbanística e ambiental, e dos estudos técnicos, quando for o caso.
§ 1º As responsabilidades de que trata o caput deste artigo poderão ser atribuídas aos beneficiários da Reurb-E.
Art. 84. Os imóveis da União objeto da Reurb-E que forem objeto de processo de parcelamento reconhecido pela autoridade pública poderão ser, no todo ou em parte, vendidos diretamente aos seus ocupantes, dispensados os procedimentos exigidos pela Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993 .
NSCGJSP CAPÍTULO XX
322. Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à REURB-S:
I – O primeiro registro da REURB-S, o qual confere direitos reais aos seus beneficiários;
II – O registro da legitimação fundiária;
III – O registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade;
IV – O registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;
V – A primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados;
VI – A aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da REURB-S;
VII – O primeiro registro do direito real de laje no âmbito da REURB-S; e
VIII – O fornecimento de certidões necessárias ao processamento administrativo da Reurb-S, à notificação de titulares e confrontantes e ao registro dos atos previstos neste artigo.
323. As isenções previstas na Lei n. 13.465, de 2017, aplicam-se também à REURB-S que tenha por objeto conjuntos habitacionais ou condomínios de Interesse social construídos pelo poder público, diretamente ou por meio da administração pública indireta, que já se encontrem implantados em 22 de dezembro de
270.4. Os emolumentos pelos atos praticados em mais de uma circunscrição imobiliária serão calculados proporcionalmente às unidades imobiliárias localizadas em cada uma delas.
273.4. O Oficial de Registro de Imóveis juntará ao procedimento cópia simples da matrícula, da transcrição e de outros livros e documentos consultados, certificando o ocorrido, independentemente da cobrança de emolumentos.
REURB–S E AS ISENÇÕES DOS ATOS DE REGISTRO EM CARTÓRIO 1
– CONCEITO DE EMOLUMENTOS A remuneração auferida pelos Cartórios em contrapartida aos serviços prestados a quem os solicita é denominada de emolumentos, cuja normativa legal em vigor está prevista na Lei Federal 1.069, de dezembro de 2000 (estabelece normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notarias e de registros). Nesse sentido, em observância a repartição tributária com previsão na Carta Política, estabeleceu o legislador federal na Lei supra que cabe aos Estados e Distrito Federal fixarem os valores correspondentes aos Serviços oferecidos pelos Cartórios, isto é, fixar os emolumentos, in verbis: “Art. 1º – Os Estados e o Distrito Federal fixarão o valor dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos respectivos serviços notariais e de registro, observadas as normas desta Lei”. Atento aos ditames constitucionais, especialmente ao art. 151, III, da CF-88, donde se infere que não poderá a União conferir isenção de tributos da competência dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios, verbis: “Art. 151. É vedado à União: (…) III – instituir isenções de tributos da competência dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios.” Portanto, cabe aos Estados e ao Distrito Federal normatizar através de suas respectivas leis a questão das isenções e fixação dos valores dos emolumentos. Quanto aos emolumentos que incidem nos atos de registro da Reurb-S, regulamentados pelo Decreto 9.310/2018 (Institui as normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana e estabelece os procedimentos para a avaliação e a alienação dos imóveis da União), discorreu Loureiro: – o registro não constitui um dever ou obrigação legal, mas um ônus imposto àquele que pretende adquirir um direito real imobiliário, verbis: A norma em exame não é conforme à nossa ordem legal, segundo a qual o registro não constitui um dever ou obrigação legal, mas um ônus imposto àquele que pretende adquirir um direito real imobiliário. Na ausência de registro, não se constitui o direito real derivado de ato entre vivos, e os direitos reais decorrentes de sucessão causa mortis ou objetos de aquisição originária, embora existentes, não têm oponibilidade erga omnes. Logo, a norma regulamentar não tem qualquer utilidade ou função para o incentivo da formalização da propriedade ou outro direito real imobiliário: antes tem o caráter de sanção, que apenas pode ser imposta por lei na hipótese de descumprimento de um dever ou obrigação legal. (in: Loureiro, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 10 ed. rev., atual e ampl. – Salvador: Editora Juspodivm, 2019. P. 961) pág. 2 2 –
NATUREZA JURÍDICA DOS EMOLUMENTOS
Natureza jurídica, de modo breve, serve para explicar de onde surge determinado instituto, quais são os seus princípios básicos e quais são os elementos que os formam no campo do direito. No julgamento da ADI 1.378-5 O Supremo Tribunal Federal firmou posição para concluir que emolumentos possuem natureza tributária, qualificando-os como taxas remuneratórias de serviços públicos, (in: STF – ADI: 1.378 ES, Relator: Min. CELSO DE MELLO, Data de Julgamento: 30 /11 /1995, Tribunal Pleno, Data de Publicação: DJ 30-05-1997 PP-23175 EMENT VOL-01871-02 PP-00225) verbis: A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal firmou orientação – reiterada em diversos pronunciamentos plenários – no sentido de que as custas e os emolumentos possuem natureza tributária, qualificando-se como taxas remuneratórias de serviços públicos, sujeitando-se, em conseqüência, quer no que concerne à sua instituição e majoração, quer no que se refere à sua exigibilidade, ao regime jurídicoconstitucional pertinente a essa especial modalidade de tributo vinculado, notadamente aos princípios inscritos na Carta Política que proclamam, dentre outras, as garantias fundamentais (a) da reserva de competência impositiva, (b) da legalidade, (c) da isonomia e (d) da anterioridade (RTJ 67/327, Rel. Min. DJACI FALCÃO; RTJ 68/283-312, Rel. Min. DJACI FALCÃO; RTJ 112/34, Rel. Min. MOREIRA ALVES; RTJ 112/499, Rel. Min. DJACI FALCÃO; Rp 1.139-BA, Rel. Min. NÉRI DA SILVEIRA; RTJ 132/867, Rel. Min. MOREIRA ALVES; RTJ 141/430, Rel. p/ o acórdão Min. MOREIRA ALVES; ADIn n. 948-GO, Rel. Min. FRANCISCO REZEK). Grifei. A taxa é um tributo cujo disciplinamento encontra-se expresso no art. 145, II, da CF-88 cc o art. 77 do CTN: Art. 145. A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão instituir os seguintes tributos: (…) ; II – taxas, em razão do exercício do poder de polícia ou pela utilização, efetiva ou potencial, de serviços públicos específicos e divisíveis, prestados ao contribuinte ou postos a sua disposição; Art. 77. As taxas cobradas pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou pelos Municípios, no âmbito de suas respectivas atribuições, têm como fato gerador o exercício regular do poder de polícia, ou a utilização, efetiva ou potencial, de serviço público específico e divisível, prestado ao contribuinte ou posto à sua disposição. No desempenho de suas funções numa serventia extrajudicial os respectivos titulares, substitutos e/ou interinos ao executarem qualquer tipo de serviço, quer seja isento ou não, devem e só podem praticá-los quando previstos em lei específica a respectiva isenção ou o valor dos pág. 3 emolumentos, sob pena de restituir a quantia cobrada, em dobro, devidamente corrigida, sem prejuízo das sanções administrativa, civil e penal. Nesse sentido, o art. 4º, § 3º da Lei Estadual 6.310/2007 do Estado de Sergipe, prescreve: Art. 4° A reclamação contra o recebimento ou exigência de emolumentos excessivos ou indevidos, por parte de notário ou registrador, deve ser dirigida ao Juiz de Direito competente da respectiva comarca, sem prejuízo da possibilidade de reclamação direta ao CorregedorGeral da Justiça. § 3º – Confirmada a cobrança excessiva ou indevida de emolumentos, o responsável deve restituir a quantia cobrada, em dobro, devidamente corrigida, sem prejuízo das sanções civil, penal e administrativa. Sendo assim, o responsável pelo expediente numa serventia extrajudicial não tem nenhuma liberdade para isentar, instituir ou negociar o preço do serviço, eis que agindo assim, sem observar o preceito legal, estará sujeito às penalidades instituídas nas leis estaduais e também na lei federal 8.935/94 (Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro. (Lei dos cartórios). 3 – HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL E AS ISENÇÕES DOS ATOS DE REGISTRO EM CARTÓRIO – (REURB-S)
A União, com a implantação do plano de habitação nacional (Planhab) em 2010, projetou para até o ano de 2023 o desafio de cerca de 31 milhões de novos atendimentos habitacionais. O Planhab propõe estratégias e ações relacionadas à política urbana e fundiária. O entendimento compartilhado é de que o acesso à moradia digna está diretamente relacionado a três fatores básicos: a) capacidade de ampliação e disponibilização de terra urbanizada bem localizada para a provisão de habitação de interesse social; b) estratégias de estímulo à cadeia básicos da construção civil e; c) fomento ao desenvolvimento institucional dos agentes envolvidos no setor habitacional, especialmente os setores públicos municipal e estadual.(in: www.urbanismo.mppr.mp.br/arquivos/File/Habitacao/Material_de_Apoio/PLANONACION ALDEHABITAO.pdf Acessado em 01 de julho de 2019, às 9 h). A Lei 13.465/2017 dispõe sobre Regularização Fundiária Urbana e Rural, além de tratar sobre outros temas no âmbito da União. A priori, vale ressaltar o entendimento firmado por juristas renomados sobre o tema isenção, a exemplo dos estudos de Vicente de Abreu Amadei – Desembargador do TJSP, Alberto Gentil de Almeida Pedrosa – Juiz da 8ª Vara Cível e Corregedor Permanente dos Registro de Imóveis da Comarca de Santo André (TJSP) e de Ralpho Waldo de Barros Monteiro Filho – Juiz de Direito Auxiliar da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo-SP, pág. 4 onde na festejada obra “Primeiras Impressões sobre a Lei 13.465/2017” suscita evidente reflexão sobre a inconstitucionalidade da isenção prevista no art. 13, § 1º da Lei acima indicada, vejamos: Por fim, mas não menos importante, acresço, a título de reflexão jurídica, minha humilde posição no tocante a evidente inconstitucionalidade do disposto no art. 13, § 1º da Lei nº 13.465/17 em razão do que dispõe o art. 151, inciso III, da Constituição Federal. A Constituição Federal em seu art. 151, inciso III, veda a União instituir isenções de tributos de competência dos Estados, Distrito Federal ou dos Municípios (a natureza jurídica de tributo dos emolumentos do extrajudicial, instituídos pelos Estados da Federação, encontrase consolidada no E. Supremo Tribunal Federal: ADI 1378-ES, j. 13.10.2010, DJ de 9.2.2011, rel. Min. Dias Toffoli). Assim, reconhecida a natureza jurídica de tributo para os emolumentos extrajudiciais instituídos pelos Estados – conforme posição pacifica do E. STF – é inconstitucional a isenção prevista no art. 13, § 1º da Lei nº 13.465/17 criada pela União (fundamento idêntico para sustentar a inconstitucionalidade do disposto no art. 98, inciso IX, do CPC/15 – ou seja lei federal que isenta o particular do pagamento de emolumentos previstos por lei estadual). In: acessado em 07 de agosto de 2019, às 11 horas. Art. 13………………………………………………………………………………………………………. § 1º Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S: I – o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus beneficiários; II – o registro da legitimação fundiária; III – o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade; IV – o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada; V – a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados; VI – a aquisição do primeiro dir eito real sobre unidade imobiliária derivada da Reurb-S; VII – o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e VIII – o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste artigo. Embora o entendimento apresentado pelos juristas paulistas seja legal e plausível sobre a inconstitucionalidade da isenção, a Lei não se descuidou em sinalizar a quem cabe suportar o ônus dos emolumentos. Sobre esse assunto destacamos a redação do artigo 72, da 13.465/2017 que alterou a Lei federal que dispõe sobre o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social e para o artigo subsequente, que atribui aos Estados a criação e regulamentação de fundos específicos com a finalidade de compensar total ou parcial os custos referentes aos atos registrais da REURB-S, in verbis: Art. 72. O art. 11 da Lei no 11.124, de 16 de junho de 2005, passa a vigorar acrescido do seguinte § 4o: pág. 5 Art. 11. ………………………………………………………………………… § 4º Fica habilitado o FNHIS a destinar recursos para a compensação, total ou parcial, dos custos referentes aos atos registrais da Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (Reurb-S).” (NR) Art. 73. Devem os Estados criar e regulamentar fundos específicos destinados à compensação, total ou parcial, dos custos referentes aos atos registrais da Reurb-S previstos nesta Lei. Parágrafo único. Para que os fundos estaduais acessem os recursos do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS), criado pela Lei no 11.124, de 16 de junho de 2005, deverão firmar termo de adesão, na forma a ser regulamentada pelo Poder Executivo federal. Em março de 2018 com a publicação do Decreto 9.310, o governo federal instituiu as normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana, em seu artigo 57 menciona o FNHIS como integrante desse processo de regularização fundiária que visa reconhecer o domínio dos imóveis urbanos para aqueles que detenham a posse e que por motivos diversos (baixa renda das famílias, por exemplo) não possuem o título adequado para registro. Reconhece nas normas que tratam da matéria (regularização fundiária) que o ônus do trabalho para recepcionar os papeis da regularização, abrir matrículas, efetuar os respectivos registros aos seus possuidores deve ser suportado pelo ente federativo, posicionando-se da seguinte maneira, in verbis: Art. 57. Fica habilitado o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS, criado pela Lei nº 11.124, de 2005, a destinar recursos para a compensação, total ou parcial, dos custos referentes aos atos necessários ao registro da Reurb-S, a que se refere o caput do art. 53. Sobre a publicação da Lei 11.124, de 16 de junho de 2005, que dispõe sobre o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS, cria o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS e institui o Conselho Gestor do FNHIS, Antonio José de Araújo, membro da Executiva do Movimento Nacional de Luta por Moradia (MNLM), destaca que essa é uma grande conquista dos movimentos sociais que têm compromisso com a reforma urbana e com a moradia de interesse social. “Essa Lei foi sancionada depois de anos de luta. Com isso, garantimos a moradia como direito fundamental e não como mercadoria”. In: Acessado em 21 de junho de 2019, às 09:31). De acordo como o GUIA DE ADESÃO AO SISTEMA NACIONAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL – SNHIS, que pode ser encontrado na página eletrônica: https://www.amavi.org.br/arquivos/amavi/areas-tecnicas/assistencia- social/Guia_de_Adesao_ao_SNHIS-2008.pdf. pág. 6 O SNHIS estabelece regras para a concessão de subsídios financeiros aos beneficiários dos programas habitacionais. A principal delas estabelece a necessidade de identificação dos beneficiários dos programas realizados no âmbito do SNHIS por meio da constituição de um cadastro nacional. Esse cadastro nacional de beneficiários de programas habitacionais subsidiados deve fazer parte do sistema de informações a ser instituído pelo Ministério das Cidades. O cadastro nacional deve permitir o controle da concessão dos benefícios, uma vez que a Lei nº 11.124/05 estabelece que o beneficiário seja contemplado somente 1 (uma) única vez pelos subsídios dos programas realizados no âmbito do SNHIS. (…) O FUNDO NACIONAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL – FNHIS De forma a garantir a implantação descentralizada da Política Nacional de Habitação, os recursos do FNHIS serão repassados, a título de transferência obrigatória, da União para os governos locais – estados, Distrito Federal e municípios. As transferências de recursos do FNHIS para os estados, o Distrito Federal e os municípios ficam condicionadas a garantia de contrapartida do respectivo ente federativo, nas condições estabelecidas pelo Conselho Gestor do Fundo e nos termos da Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000. Esta Lei estabelece normas de finanças públicas voltadas para a responsabilidade na gestão fiscal e dá outras providências. Os Municípios que pretendem receber os recursos do Fundo devem cumprir alguns requisitos, por exemplo: criação de Fundo e Conselho com a apresentação de um plano de habitação municipal de interesse social. Embora esses Fundos e Conselhos tenham sido criados pelos Municípios, após consulta ao “portal da transparência” da Controladoria Geral da União (http://www.transparencia.gov.br/orgaos/56902?ano=2019 – acessado em 26 de junho de 2019, às 20:00) observa-se que o acesso ao Fundo ainda é muito tímido, dos R$ 342,65 milhões orçados como despesas previstas para o ano de 2019, apenas foi executado até o primeiro semestre do ano em curso R$ 3,54 milhões, cerca de 1%. A grande maioria dos Municípios encontra-se na condição de “pendência”, no Estado de Sergipe por exemplo, segundo informação extraídas a partir do site acima, dos 75 Municípios que integram o Estado, apenas Aracaju e Macambira encontram-se na condição de “regular”. De acordo com informações prestadas pelo Ministério do Desenvolvimento Regional, através de consulta feita pelo portal e-sic (Protocolo 00075001025201975 – em 11 de julho de 2019), referente aos Municípios que integram a circunscrição imobiliária de Carmópolis-SE, constata-se que todos estão com pendências, o que foi dito: O artigo 12 da Lei 11.124/05, estabelece como serão aplicados os recursos do FNHIS, bem como as obrigações que os entes federativos deverão cumprir para a realização das transferências de recursos. No caso dos municípios da Comarca de Carmópolis, as pendências no SNHIS, são as seguintes: pág. 7 Rosário do Catete não aprovou lei de criação do Fundo Local de Habitação de Interesse Social (FLHIS) bem como não instituiu o Plano Local de Habitação de Interesse Social (PLHIS); Carmópolis e General Maynard não elaboraram Plano Local de Habitação de Interesse Social. Nenhum dos municípios enviou relatórios de gestão; A situação dos entes federativos frente às exigências do SNHIS também pode ser consultada no seguinte endereço: http://app.cidades.gov.br/situacao_snhis/src/situacaoSnhis/formSituacoes?view=sit e. (in: https://esic.cgu.gov.br/sistema/Relatorios/Pedido/DetalhePedido.aspx?id=M4AtstR/xcE=, acessado em 11 de julho de 2019, às 19;00h:) Quanto a criação do fundo de compensação com previsão no art. 73 da Lei 13.465/2017, em consulta via portal http://se-ouv.se.gov.br/esic/Consulta/consulta.xhtml, e também através do e-mail ouvidoriageral@setc.se.gov.br, nos foi encaminhada comunicação em 05 de agosto de 2019, Ofício n° 677/2019-SEGG, em que a Superintendência da SECRETARIA DE ESTADO GERAL DE GOVERNO DO ESTADO DE SERGIPE informa que não há no Estado Lei nem Decreto que crie e regulamente o fundo (referência aos “…fundos específicos destinados à compensação, total ou parcial, dos custos referentes aos atos registrais da Reurb-S previstos nesta Lei.” Redação do art. 73, da Lei 13.465/2017), verbis: Sobre esse tema, após pesquisa no acervo legislativo estadual, constatou-se a inexistência de lei ou decreto que crie e regulamente em Sergipe o supramencionado fundo. Nesse contexto, ciente da importância da matéria, a Superintendência Especial de Atos Legislativos se coloca à disposição para debater e construir em conjunto com os órgãos competentes a norma regulamentadora em questão. Diante desse cenário, Municípios compromissados em proporcionar uma moradia digna aos seus habitantes e que demonstram interesse em por em prática a regularização fundiária, sobretudo visando documentar aqueles imóveis que seus possuidores se enquadram nos parâmetros da REURB-S, trataram de elaborar suas próprias normativas, assumindo a responsabilidade dos custos com a infraestrutura (conforme previsto na lei) e com os emolumentos. É o caso do próspero Município de Carmópolis-SE, com a promulgação da Lei 1.225, de 27 de junho de 2019, (instituiu no âmbito do Município de Carmópolis o Programa de Regularização Fundiária – “Meus Sonho Realizado” – e dá outras providências). No tocante ao recolhimento dos emolumentos assim dispôs o legislador municipal: Art. 7º ………………………………………………………………………….§ 8º – Para fins de Registro no Cartório de Registro de Imóveis do Projeto de Regularização Fundiária, para abertura de matrícula individual de cada unidade imobiliária, haverá isenção de custas e emolumentos por parte dos beneficiários da REURB-S, sendo que as obrigações referentes ao pagamento pág. 8 dos emolumentos e das obras de infraestrutura essenciais caberão ao Poder Público Municipal.
CONCLUSÃO
Diante da breve análise por ora tratada e considerando a supremacia da Carta Magna sobre as demais normas (lei, decretos, etc) e, considerando que o próprio legislador ordinário ao sinalizar para isenção dos atos de registro em cartório da REURB-S (Art. 72 e seguintes, da Lei 13.465/17) atentou-se em viabilizar um modo de compensar o trabalho realizado para os atos de registro, haja vista esses profissionais exercerem seu mister de forma privada (art. 236 CF/88), cabe ao ente federativo responsável pela regularização fundiária de interesse social (no caso o Município) avocar todo o processo que desagua na abertura de matrícula individual de cada imóvel e finaliza com o registro do título (em regra a Certidão de Regularização Fundiária – CRF) em nome dos beneficiados, em tese, os atuais possuidores. Portanto, àqueles Municípios que pretendem usufruir do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS para realizar a regularização fundiária dos imóveis das suas respectivas circunscrições, resta sanar as pendências perante o Ministério do Desenvolvimento Regional,cuja situação dos entes federativos frente às exigências do SNHIS também pode ser consultada no seguinte endereço: http://app.cidades.gov.br/situacao_snhis/src/situacaoS nhis/formSituaco es?view=site, de modo a cumprir as etapas e exigências instituídas no termo de adesão. Abaixo, exemplo de Municípios do Estado de Sergipe com pendência junto ao SNHIS: (file:///C:/Users/Genivaldo/Desktop/Regularização%20Fundiária/SNHIS/situacao_municipios_fnhis.pdf) Situação dos entes federados frente às exigências do Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS (Lei 11.124/2005) COD IBGE UF E S T A D O SITUAÇÃO¹ TERMOADESÃO² LEI DE CRIAÇÃO DO FUNDO³ LEI DE CRIAÇÃO DO CONSELHO³ PLANO HABITACIONAL³ P R O T O C O L O 2801405 SE Carira PENDENTE 25/05/2007 03/11/2015 22/07/2014 2801504 SE Carmópolis PENDENTE 10/04/2007 16/06/2017 22/07/2014 2801603 SE Cedro de São João PENDENTE 15/06/2007 06/01/2017 22/07/2014 2801702 SE Cristinápolis PENDENTE 14/06/2007 24/06/2015 22/07/2014 24/06/2015 Fonte: Caixa Obs: pág. 9 1. Estar REGULAR, significa que o ente cumpriu as exigências do SNHIS até o momento e pode receber desembolsos de contratos já firmados e também pleitear novos recursos. 2. Estar PENDENTE, impede o ente de receber desembolsos de contratos já firmados e também pleitear novos recursos. 3. As datas existentes na coluna TERMO DE ADESÃO, correspondem a data de publicação dos Termos de Adesão ao SNHIS dos entes federados no Diário Oficial da União. 4. As datas existentes nas colunas LEI DE CRIAÇÃO DO FUNDO, LEI DE CRIAÇÃO DO CONSELHO e PLANO HABITACIONAL, correspondem as datas de entrega dos referidos documentos à CAIXA. 5. Os números de protocolo constantes na coluna PROTOCOLO, quando preenchidas, indicam que estes Planos Habitacionais são da modalidade ‘Simplificado’. * Os campos não preenchidos indicam que o ente federado não aderiu ao SNHIS ou não entregou o documento correspondente à CAIXA. De acordo com o art. 8º da Instrução Normativa nº 04, do Ministério das Cidades (Gabinete do Ministro), publicado no DOU de 07/02/2013 (nº 27, Seção 1, pág. 44), a assinatura do Termo de Adesão ao SNHIS e a apresentação da Lei de criação de Conselho e Fundo de Habitação de Interesse Social e do Plano Habitacional de Interesse Social, são condições sine qua non para que o Município possa ser considerado regular e ter acesso ao fundo. Ressalta-se que os benefícios alcançados pelo FNHIS contempla uma gama de serviços, conforme indicados na lei 11.124/2005, assim resumido: A aplicação de recursos do FNHIS é destinada a quais ações? A aplicação dos recursos se destina às ações vinculadas aos programas de habitação de interesse social que contemplem: Aquisição, construção, conclusão, melhoria, reforma, locação social e arrendamento de unidades habitacionais em áreas urbanas e rurais; Produção de lotes urbanizados para fins habitacionais; Urbanização, produção de equipamentos comunitários, regularização fundiária e urbanística de áreas caracterizadas de interesse social; Implantação de saneamento básico, infra-estrutura e equipamentos urbanos, complementares aos programas habitacionais de interesse social; Aquisição de materiais para construção, ampliação e reforma de moradias; Recuperação ou produção de imóveis em áreas encortiçadas ou deterioradas, centrais ou periféricas, para fins habitacionais de interesse social; Aquisição de terrenos vinculada à implantação de projetos habitacionais; Outros programas e intervenções na forma aprovada pelo CGFNHIS. Grifei. (fonte: http://fundosdegoverno.caixa.gov.br/sicfg/fundos/FNHIS/detalhe/sobre/. Acessado em 02 de julho de 2019, às 10 h). Diante do visível interesse do governo federal em proporcionar a cada brasileiro o acesso a moradia digna que contemplem medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes (art. 9º, da Lei 13.465/2017) resta aos Municípios “fazer o dever de casa”, isto é, ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes, conforme prescreve nossa Carta Política de 1988, art. 182. E aos Estados, cabe criar e regulamentar fundos específicos destinados à compensação, total ou parcial, dos custos referentes aos atos registrais da Reurb-S previstos na Lei 13.465/2017.
Matéria essa, até a presente data, ainda não normatizada pelo Estado de Sergipe. pág. 10 Carmópolis(SE), 07 de agosto de 2019.
Antonio Genivaldo Andrade de Souza – Oficial Registrador/Comarca de Carmópolis – Estado de Sergipe
ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO CONSULTORIA-GERAL DA UNIÃO CONSULTORIA JURÍDICA DA UNIÃO ESPECIALIZADA VIRTUAL DE PATRIMÔNIO NÚCLEO JURÍDICO PARECER n. 00473/2021/NUCJUR/E-CJU/PATRIMÔNIO/CGU/AGU NUP: 10154.111096/2021-73 INTERESSADO: SUPERINTENDÊNCIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO NO ESTADO DE SÃO PAULO – SPU/SP ASSUNTO: ISENÇÃO DE LAUDÊMIO EMENTA: DIREITO ADMINISTRATIVO E OUTRAS MATÉRIAS DE DIREITO PÚBLICO. PATRIMÔNIO IMOBILIÁRIO DA UNIÃO. ISENÇÃO DE LAUDÊMIO. I) Consulta sobre a possibilidade jurídica de cobrança de laudêmio e casos de transferência onerosa dos títulos da Reurb-E. II) Previsão legal de isenção de custas e emolumentos para os atos registrais relacionados à Reurb de Interesse Social (Reurb-S), aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal. III) Não faz jus à gratuidade custas e emolumentos cartorários em se tratando da Reurb de Interesse Específico (Reurb-E), aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese da (Reurb-S). IV) Fundamento legal: art. 13 da Lei n° 13.465, de 2017; §§ 2º e 3º do art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398/87 e Instrução Normativa nº 1, de 9 se março de 2018. V) Gratuidade prevista expressamente quanto às custas e emolumentos cartorários, com natureza jurídica e fatos geradores diversos do laudêmio, que deve seguir as disciplinas do Decreto-Lei nº 2.398/87 e da Instrução Normativa nº 1, de 9 se março de 2018 e suas eventuais atualizações. I – RELATÓRIO 1. A SUPERINTENDÊNCIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO EM SÃO PAULO – SPU/SP encaminha o presente processo para fins de obtenção de pronunciamento jurídico acerca da legalidade da “cobrança de laudêmio nas transferências onerosas por títulos decorrentes da Regularização Fundiária Urbana – REURB da Lei n° 13.465, de 2017″ (SEI nº 16553672). 2. Os autos encontram-se instruídos com os seguinte documentos: 13545315 E-mail Prefeitura 13545511 Título de Legitimação Fundiária 14325919 Anexo RIP 2965 0100135-07 14325950 Nota Técnica Doc 8877621 14326018 Planta Qd 04 Lt 32 14391628 Inscrição Imobiliaria QD 04 14391645 Despacho 05/07/2021 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 2/11 14480693 Despacho 14528515 Despacho 14942701 Informação cadastral 14942712 E-mail de esclarecimento 14968658 Anexo RIP 2965 0100135-07 14982763 Certidão 15024076 Extrato 15024630 Despacho 15364401 Despacho 15880434 Publicação DOU – Extrato – Inscrição de Ocupação 15939109 Notificação (numerada) 492 15970464 E-mail 16553672 Nota Técnica 28163 É o relatório. II – FINALIDADE E ABRANGÊNCIA DO PARECER 3. Esta manifestação jurídica tem a finalidade de assistir a autoridade assessorada no controle interno da legalidade administrativa. A função do órgão de consultoria é apontar possíveis riscos do ponto de vista jurídico e recomendar providências para salvaguardar o Gestor Público, a quem compete avaliar a real dimensão do risco e a necessidade de se adotar ou não a precaução recomendada. 4. Importante salientar que o exame dos autos restringe-se aos seus aspectos jurídicos, excluídos, portanto, aqueles de natureza técnica e/ou financeira. Em relação a estes, partiremos da premissa de que a autoridade assessorada municiou-se dos conhecimentos específicos imprescindíveis para a sua adequação às necessidades da Administração, observando os requisitos legalmente impostos. 5. De outro lado, cabe esclarecer que não é papel do órgão de assessoramento jurídico exercer a auditoria quanto à competência de cada agente público para a prática de atos administrativos. Incumbe, isto sim, a cada um destes, observar se os seus atos estão dentro do seu limite de competências. 6. Destaque-se que determinadas observações são feitas sem caráter vinculativo, mas em prol da segurança da própria autoridade assessorada, a quem compete, dentro da margem de discricionariedade que lhe é conferida pela lei, avaliar e acatar, ou não, tais ponderações. Não obstante, as questões relacionadas à legalidade serão apontadas para fins de sua correção. O seguimento do processo sem a observância destes apontamentos será de responsabilidade exclusiva do(s) agente(s) público(s) envolvido(s). 7. Assim, caberá tão somente a esta Consultoria, à luz do art. 131 da Constituição Federal de 1988 e do art. 11 da Lei Complementar nº 73, de 1993, prestar assessoramento sob o enfoque estritamente jurídico, não sendo competência deste órgão consultivo o exame da matéria em razão das motivações técnica e econômica, nem da oportunidade e conveniência, tampouco fazer juízo crítico sobre cálculos e avaliações, ou mesmo invadir o campo relacionado à necessidade material no âmbito do órgão assessorado. 8. Portanto, esta manifestação limita-se tão somente a prestar orientação jurídica a respeito da legalidade da “cobrança de laudêmio nas transferências onerosas por títulos decorrentes da Regularização Fundiária Urbana – REURB da Lei n° 13.465, de 2017”, posto que não é dado a esta Consultoria apreciar as questões de interesse e oportunidade do ato que se pretende praticar, visto que são da esfera discricionária do Administrador, bem como daquelas relativas à matéria eminentemente técnica (não jurídica). Nesse sentido, o Enunciado nº 7 do Manual de Boas Práticas Consultivas da Advocacia-Geral da União, dispondo que: “O Órgão Consultivo não deve emitir manifestações conclusivas sobre temas não jurídicos, tais como os técnicos, administrativos ou de conveniência e oportunidade, sem prejuízo da possibilidade de emitir opinião ou fazer recomendações sobre tais questões, apontando tratar-se de juízo discricionário, se aplicável. Ademais, caso adentre em questão jurídica que possa ter reflexo 05/07/2021 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 3/11 significativo em aspecto técnico, deve apontar e esclarecer qual a situação jurídica existente que autoriza sua manifestação naquele ponto”. III – FUNDAMENTAÇÃO 9. A consulta do órgão assessorado tem por fundamento as considerações e indagações da Nota Técnica SEI nº 28163/2021/ME (SEI nº 16553672): “(…) SUMARIO EXECUTIVO 1. Trata o presente de solicitação de inúmeros moradores do bairro denominado Jardim Veleiro, município de Bertioga, para transferência de titularidade de Bertioga Yacht Club. 2. Como não haviam títulos aquisitivos com força de escritura pública entre Bertioga Yacht Club e os atuais moradores, o município promoveu a Legitimação Fundiária, REUBR – E, por não se tratar de núcleo de baixa renda. 3. As matrículas foram abertas em nome de Bertioga Yacht Club, conforme página 3 do documento SEI 13545511, e lançado o imóvel no SEI como ocupação de acordo com o art. 108, do Decreto 9310/2018. Art. 108. O ocupante irregular de imóvel da União fruto de Reurb-E que não opte pela aquisição do imóvel será inscrito na Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão como ocupante, na forma da legislação vigente. 4. A próxima etapa, após o pagamento de laudêmio e geração da CAT, será efetuada a transferência ao atual beneficiário, mediante o recolhimento de laudêmio. (…)”. ANÁLISE 5. Através de processo de Regularização Fundiária Urbana – Específico, REURB – E, o município concedeu aos moradores o Título de Legitimação Fundiária. Observando o título inserido no documento SEI 13545511, em sua Cláusula Segunda, houve a regularização do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis, sendo todas as despesas registrais cartorárias, por conta dos Legitimados. 6. Na matrícula do lote referente a este processo, consta o RIP, e os proprietários anteriores, ou seja, Bertioga Yacht Club. (Página digitalizada 3 documento SEI 13545511). A inserção dos RIPs é etapa essencial para emissão da Certidão de Autorização de Transferência e pagamento do Laudêmio, conforme IN ° 01, de 9 de março de 2018. Art. 3º A transferência de titularidade do imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União deve ser efetuada quando da realização de transações imobiliárias envolvendo transmissão de terrenos da União, estando condicionada à emissão prévia de Certidão de Autorização para Transferência, conforme disposto no Capítulo IV. Art. 4º O adquirente deve requerer a transferência de titularidade do imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União, no prazo de 60 (sessenta) dias, contados: I – da data em que foi lavrada o título aquisitivo, no caso de ocupação; ou II – da data em que foi efetivado o registro da transferência na matrícula do imóvel, no caso de foro. 7. No caso de transferência de titularidade de imóveis oriunda de transações onerosas entre vivos é necessário o recolhimento do laudêmio, conforme a mesma IN. Art. 5º A transferência de titularidade de imóveis oriunda de transações onerosas entre vivos depende do recolhimento de laudêmio pelo transmitente. Art. 6º A comunicação de transferência, pelo transmitente, ou a solicitação de transferência, pelo adquirente, deve ser efetuada por intermédio do requerimento específico no Portal da Secretaria do Patrimônio da União (patrimoniodetodos.gov.br). Art. 7º O processo para transferência de titularidade de imóveis da União compreende as seguintes etapas no âmbito da Secretaria do Patrimônio da União: I – Cálculo de laudêmio e emissão do respectivo DARF; II – Emissão da CAT; e III – Requerimento para alterar responsável pelo imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União. 8. Conforme o art. 8° da IN ° 01, de 9 de março de 2018, são instrumentos válidos para a efetivação da transferência: Escritura Pública, Formal de Partilha, Instrumento/Contrato Particular 05/07/2021 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 4/11 de Compra e Venda com força de Escritura Pública, quando registrado no Cartório de Registro de Imóveis, Carta de Adjudicação. 9. Somente faria jus a isenção do laudêmio, conforme art. 12 da IN ° 01, de 9 de março de 2018, as seguintes situações: ISENÇÃO DE PAGAMENTO DE LAUDÊMIO Art. 12. Além das transações não onerosas citadas no art. 2º, são isentos do pagamento do laudêmio: I – Pessoas físicas com registro de anotação de carência no sistema de administração de imóveis da Secretaria do Patrimônio da União, conforme definições do Decreto-Lei nº 1.876, de 15 de julho de 1981, e Decreto nº 6.190, de 20 de agosto de 2007; II – Pessoas jurídicas de direito privado sem fins lucrativos, reconhecidas como entidades beneficentes de assistência social com a finalidade de prestação de serviços nas áreas de assistência social, saúde ou educação, que se enquadrem na Lei nº 12.101, de 27 de novembro de 2009; III – Pessoas jurídicas de direito privado que desenvolvam ações de salvaguarda para bens culturais registrados pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), quando os imóveis da União utilizados forem essenciais à manutenção, produção e reprodução dos saberes e práticas associados, na forma de ato do Secretário do Patrimônio da União; IV – Transferências relativas a terrenos de marinha e seus acrescidos inscritos em regime de ocupação, quando localizados em ilhas oceânicas ou costeiras que contenham sede de Munícipio, desde a data da publicação da Emenda Constitucional nº 46, de 5 de maio de 2005, até a conclusão do processo de demarcação, sem cobrança retroativa por ocasião da conclusão dos procedimentos de demarcação, na forma do art. 6º, do Decreto-Lei nº 2.398, de 1987; e V – Transferências de bens imóveis dominiais pertencentes à União, nos termos do art. 2º, do Decreto-Lei nº 1.876, de 1981, cadastrados em regime de aforamento quando os adquirentes forem: a) os Estados, o Distrito Federal, os Territórios e os Municípios, bem como as autarquias e as fundações por eles mantidas ou instituídas; b) as empresas públicas, as sociedades de economia mista e os fundos públicos, nas transferências destinadas à realização de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social; c) as autarquias e fundações federais; e d) pessoas físicas, por qualquer das entidades referidas nas alíneas anteriores, desde que vinculadas a programas habitacionais de interesse social. V – Demais casos previstos em legislação específica. 10. Para o caso em tela, como a REURB – E não possui interesse social, não caberia, smj, a isenção de pagamento de laudêmio. EMISSÃO DA CERTIDÃO DE AUTORIZAÇÃO PARA TRANSFERÊNCIA Art. 18. A Certidão de Autorização para Transferência – CAT é o instrumento pelo qual a Secretaria do Patrimônio da União autoriza a realização da transferência de imóveis da União e deve ser apresentada ao cartório competente para a lavratura do documento de transferência do imóvel. Art. 19. A CAT deve ser emitida no Portal da Secretaria do Patrimônio da União, após o pagamento do DARF de laudêmio. EMISSÃO DA CERTIDÃO DE AUTORIZAÇÃO PARA TRANSFERÊNCIA Art. 18. A Certidão de Autorização para Transferência – CAT é o instrumento pelo qual a Secretaria do Patrimônio da União autoriza a realização da transferência de imóveis da União e deve ser apresentada ao cartório competente para a lavratura do documento de transferência do imóvel. Art. 19. A CAT deve ser emitida no Portal da Secretaria do Patrimônio da União, após o pagamento do DARF de laudêmio. REURB A REURB-S e REURB-E são prevista na Lei n° 13.465, de 11 de julho de 2017. São novos instrumentos utilização para regularização fundiária rural e urbana, com crescente utilização pelos municípios. Conforme art. 13, a REURB compreende duas modalidades: REURB-S, de interesso Social e REURB-E de interesse específico. Apenas a REURB-S está isenta de custas e emolumentos: 05/07/2021 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 5/11 Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades: I – Reurb de Interesse Social (Reurb-S) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e II – Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo. § 1º Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S: 11. Em nenhum dos artigos da normativa, foi verificado possível isenção de taxas, impostos ou quaisquer outros custos relativos ao imóvel. 12. No art. 33, II, indica que o custeio da regularização fundiária será dos beneficiários. Art. 33. Instaurada a Reurb, compete ao Município aprovar o projeto de regularização fundiária, do qual deverão constar as responsabilidades das partes envolvidas. Parágrafo único. A elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes procedimentos: (Revogado pela Medida Provisória nº 996, de 2020) I – na Reurb-S: (Revogado pela Medida Provisória nº 996, de 2020) a) operada sobre área de titularidade de ente público, caberão ao referido ente público ou ao Município promotor ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar o projeto de regularização fundiária nos termos do ajuste que venha a ser celebrado e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária; e (Revogado pela Medida Provisória nº 996, de 2020) (Revogado pela Lei nº 14.118, de 2021) b) operada sobre área titularizada por particular, caberão ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária; (Revogado pela Medida Provisória nº 996, de 2020) (Revogado pela Lei nº 14.118, de 2021) § 1º A elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes procedimentos: (Incluído pela Medida Provisória nº 996, de 2020) I – na Reurb-S, caberão ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária; (Incluído pela Medida Provisória nº 996, de 2020) II – na Reurb-E, a regularização fundiária será contratada e custeada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados; e (Incluído pela Medida Provisória nº 996, de 2020) III – na Reurb-E sobre áreas públicas, se houver interesse público, o Município poderá proceder à elaboração e ao custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial, com posterior cobrança aos seus beneficiários. (Incluído pela Medida Provisória nº 996, de 2020) § 1º A elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes procedimentos: (Incluído pela Lei nº 14.118, de 2021) I – na Reurb-S, caberá ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária; (Redação dada pela Lei nº 14.118, de 2021) a) (revogada); (Redação dada pela Lei nº 14.118, de 2021) b) (revogada); (Redação dada pela Lei nº 14.118, de 2021) II – na Reurb-E, a regularização fundiária será contratada e custeada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados; e 13. No Art. 84, inclusive, indica que, no caso de alienação de imóveis da União, o inscrito deve estar em dia com suas obrigações para com a SPU. Mesmo não sendo o caso em tela, demonstra que existe necessidade do pagamento das taxas de ocupação a SPU e o recolhimento do laudêmio: Art. 84. Os imóveis da União objeto da Reurb-E que forem objeto de processo de parcelamento reconhecido pela autoridade pública poderão ser, no todo ou em parte, vendidos diretamente aos seus ocupantes, dispensados os procedimentos exigidos pela Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993 . § 1º A venda aplica-se unicamente aos imóveis ocupados até 22 de dezembro de 2016, exigindo-se que o usuário seja regularmente inscrito e esteja em dia com suas obrigações para com a 05/07/2021 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 6/11 Secretaria do Patrimônio da União (SPU). 14. Entendemos que a REURB-E é passível de cobrança de laudêmio de acordo com as normativas apresentadas. Todavia, pela novidade do instrumento, novo na rotina administrativa da SPU, por cautela, questionamos: a) De fato, a transação é onerosa, ou seja, demanda do recolhimento do laudêmio; CONCLUSÃO 15. Entendemos pela legislação vigente que os títulos de REURB-E são passíveis de cobrança de laudêmio. Todavia, pela novidade do instrumento na rotina administrativa da SPU, e como a legislação que rege as transferências não cita o referido instrumento de forma clara. Seria conveniente, por cautela, solicitar parecer da CJU para verificar a possibilidade de cobrança de laudêmio. (…)” 10. A Lei nº 13.465, de 2017, dentre outros assuntos, dispõe sobre a Regularização Fundiária Urbana – REURB, constituindo-se de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes, como estabelecido em seus arts. 9º e 10: “Art. 9º Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. § 1º Os poderes públicos formularão e desenvolverão no espaço urbano as políticas de suas competências de acordo com os princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental e ordenação territorial, buscando a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional. § 2º A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma desta Lei, até 22 de dezembro de 2016. Art. 10. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios: I – identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior; II – criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes; III – ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados; IV – promover a integração social e a geração de emprego e renda; V – estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade; VI – garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas; VII – garantir a efetivação da função social da propriedade; VIII – ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes; IX – concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo; X – prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais; XI – conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher; XII – franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.” 11. O art. 13 dessa lei distingue as duas modalidades de REURB, a Reurb de interesse social (Reurb-S) e a Reurb de interesse específico (Reurb-E): Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades: I – Reurb de Interesse Social (Reurb-S) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e 05/07/2021 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 7/11 II – Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo. § 1º Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S: I – o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus beneficiários; II – o registro da legitimação fundiária; III – o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade; IV – o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada; V – a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados; VI – a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da Reurb-S; VII – o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e VIII – o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste artigo. § 2º Os atos de que trata este artigo independem da comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias, sendo vedado ao oficial de registro de imóveis exigir sua comprovação. § 3º O disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo aplica-se também à Reurb-S que tenha por objeto conjuntos habitacionais ou condomínios de interesse social construídos pelo poder público, diretamente ou por meio da administração pública indireta, que já se encontrem implantados em 22 de dezembro de 2016. § 4º Na Reurb, os Municípios e o Distrito Federal poderão admitir o uso misto de atividades como forma de promover a integração social e a geração de emprego e renda no núcleo urbano informal regularizado. § 5º A classificação do interesse visa exclusivamente à identificação dos responsáveis pela implantação ou adequação das obras de infraestrutura essencial e ao reconhecimento do direito à gratuidade das custas e emolumentos notariais e registrais em favor daqueles a quem for atribuído o domínio das unidades imobiliárias regularizadas. § 6º Os cartórios que não cumprirem o disposto neste artigo, que retardarem ou não efetuarem o registro de acordo com as normas previstas nesta Lei, por ato não justificado, ficarão sujeitos às sanções previstas no art. 44 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, observado o disposto nos §§ 3º-A e 3º-B do art. 30 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 . § 7º A partir da disponibilidade de equipamentos e infraestrutura para prestação de serviço público de abastecimento de água, coleta de esgoto, distribuição de energia elétrica, ou outros serviços públicos, é obrigatório aos beneficiários da Reurb realizar a conexão da edificação à rede de água, de coleta de esgoto ou de distribuição de energia elétrica e adotar as demais providências necessárias à utilização do serviço, salvo disposição em contrário na legislação municipal.” 12. Portanto, a isenção a que a lei estabelece é a isenção relativa aos atos registrais/cartoriais, apenas na Reurb-S, e desde que presentes as hipóteses elencadas no § 1º do seu art. 13. 13. Custas e emolumentos tem natureza tributária de taxa e tem por fato gerador a prestação dos serviços cartorários. A propósito, jurisprudência do STF: “I. Ação direta de inconstitucionalidade: L. 959, do Estado do Amapá, publicada no DOE de 30.12. 2006, que dispõe sobre custas judiciais e emolumentos de serviços notariais e de registros públicos, cujo art. 47 – impugnado – determina que a “lei entrará em vigor no dia 1º de janeiro de 2006″: procedência, em parte, para dar interpretação conforme à Constituição ao dispositivos questionado e declarar que, apesar de estar em vigor a partir de 1º de janeiro de 2006, a eficácia dessa norma, em relação aos dispositivos que aumentam ou instituem novas custas e emolumentos, se iniciará somente após 90 dias da sua publicação. II. Custas e emolumentos: serventias judiciais e extrajudiciais: natureza jurídica. É da jurisprudência do Tribunal que as custas e os emolumentos judiciais ou extrajudiciais tem caráter tributário de taxa. III. Lei tributária: prazo nonagesimal. Uma vez que o caso trata de taxas, devem observar-se as limitações constitucionais ao poder de tributar, dentre essas, a prevista no art. 150, III, c, com a 05/07/2021 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 8/11 redação dada pela EC 42/03 – prazo nonagesimal para que a lei tributária se torne eficaz.” (ADI 3694, Relator: Min. SEPÚLVEDA PERTENCE, Tribunal Pleno, julgado em 20/09/2006, DJ 06- 11-2006 PP-00030 EMENT VOL-02254-01 PP-00182 RTJ VOL-00201-03 PP-00942 RDDT n. 136, 2007, p. 221). 14. Diferentemente, o laudêmio não constitui crédito tributário, como se depreende do § 2º do art. 39 da Lei nº 4.320, de 1964, que Estatui Normas Gerais de Direito Financeiro para elaboração e controle dos orçamentos e balanços da União, dos Estados, dos Municípios e do Distrito Federal: Art. 39. Os créditos da Fazenda Pública, de natureza tributária ou não tributária, serão escriturados como receita do exercício em que forem arrecadados, nas respectivas rubricas orçamentárias. (Redação dada pelo Decreto Lei nº 1.735, de 1979) § 1º – Os créditos de que trata este artigo, exigíveis pelo transcurso do prazo para pagamento, serão inscritos, na forma da legislação própria, como Dívida Ativa, em registro próprio, após apurada a sua liquidez e certeza, e a respectiva receita será escriturada a esse título. (Incluído pelo Decreto Lei nº 1.735, de 1979) § 2º – Dívida Ativa Tributária é o crédito da Fazenda Pública dessa natureza, proveniente de obrigação legal relativa a tributos e respectivos adicionais e multas, e Dívida Ativa não Tributária são os demais créditos da Fazenda Pública, tais como os provenientes de empréstimos compulsórios, contribuições estabelecidas em lei, multa de qualquer origem ou natureza, exceto as tributárias, foros, laudêmios, alugueis ou taxas de ocupação, custas processuais, preços de serviços prestados por estabelecimentos públicos, indenizações, reposições, restituições, alcances dos responsáveis definitivamente julgados, bem assim os créditos decorrentes de obrigações em moeda estrangeira, de subrogação de hipoteca, fiança, aval ou outra garantia, de contratos em geral ou de outras obrigações legais. (Incluído pelo Decreto Lei nº 1.735, de 1979)” (grifos e destaques) 15. No laudêmio não ocorre a incidência de tributação como nas custas e emolumentos, posto que se refere à obrigação assumida contratualmente pelo terceiro que recebeu o domínio útil de imóvel de propriedade da União, obrigando-se ao pagamento da quantia de 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, nos casos de transferência onerosa entre vivos. 16. Assim dispõe o §§ 2º e 3º do art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398/87: “Art. 3º A transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou de cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) §1° Omissis. § 2º Os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade dos seus respectivos titulares, não lavrarão nem registrarão escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu domínio: (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998) I – sem certidão da Secretaria do Patrimônio da União – SPU que declare: (Incluído pela Lei nº 9.636, de 1998) a) ter o interessado recolhido o laudêmio devido, nas transferências onerosas entre vivos; (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998) b) estar o transmitente em dia, perante o Patrimônio da União, com as obrigações relativas ao imóvel objeto da transferência; e (Redação dada pela Lei nº 13.139, de 2015) c) estar autorizada a transferência do imóvel, em virtude de não se encontrar em área de interesse do serviço público; (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998) II – sem a observância das normas estabelecidas em regulamento. (Incluído pela Lei nº 9.636, de 1998) 05/07/2021 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 9/11 § 3º A SPU procederá ao cálculo do valor do laudêmio, mediante solicitação do interessado. (Incluído pela Lei nº 9.636, de 1998)” (grifos e destaques) 17. Observe-se o que conceitua a Instrução Normativa SPU nº 03, de 9 de novembro de 2016 (IN 03/2016), que disciplina os procedimentos administrativos para a constituição, caducidade, revigoração e remição de aforamento de terrenos dominiais da União: “Art. 2º Para efeitos dessa Instrução Normativa – IN, são adotados os seguintes conceitos: I – aforamento ou enfiteuse: ato pelo qual a União atribui a terceiros o domínio útil de imóvel de sua propriedade, obrigando-se este último (foreiro ou enfiteuta) ao pagamento de pensão anual, denominada foro, na porcentagem de 0,6% do valor do domínio pleno do terreno; II e III – omissis; IV – concessão do aforamento gratuito: ato pelo qual a União atribui a terceiro o domínio útil de terreno de sua propriedade, dispensado o pagamento do valor correspondente a 83% do valor da avaliação do domínio pleno pelo foreiro, que passa a se obrigar contratualmente ao de laudêmio na quantia de 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, nos casos de transferência onerosa entre vivos;(…)” (grifos e destaques) 18. Conclui-se que o laudêmio tem fato gerador diferente do que as custas e emolumentos, razão pela qual os institutos não se confundem, servindo para ilustrar ementa de acórdão do STJ, concluindo que, na hipótese de transmissão de domínio útil, o fato gerador da obrigação de pagar o laudêmio ocorre no momento do registro do imóvel em cartório: “Recurso Especial nº 911.345 – PR (2006/0276950-1) Relator: Ministro Humberto Martins Recorrente: União Recorrido: Ruth Groetzner EMENTA Administrativo – Terreno de marinha – Transmissão de domínio útil – Fato gerador da obrigação de pagar o laudêmio – Registro do imóvel em cartório. 1. A controvérsia do presente recurso especial consiste em fixar qual o momento do fato gerador da obrigação de pagar o laudêmio ao senhorio direto. 2. A transferência do domínio útil de um imóvel, por se tratar de direito real, não ocorre no momento da celebração do contrato de compra e venda e nem na sua quitação, mas sim quando do registro do imóvel em Cartório de Registro de Imóveis, conforme expressa disposição do art. 1.227 do Código Civil de 2002. 3. O fato gerador da obrigação de pagar o laudêmio só surge no momento do registro do imóvel em cartório, motivo pelo qual é sobre o valor atual do imóvel que devem incidir os 5% devidos ao senhorio direto, como compensação por não exercer o seu direito de preferência na alienação do bem, em conformidade com o que dispõe o art. 3º do DL n. 2.398/87. Recurso especial provido.” 19. Destaque-se que o art. 13 da Lei nº 13.465, de 2017, ao indicar as duas modalidades da REURB (Reurb-S e Reurb-E), prescreve no § 5º que “a classificação do interesse visa exclusivamente à identificação dos responsáveis pela implantação ou adequação das obras de infraestrutura essencial e ao reconhecimento do direito à gratuidade das custas e emolumentos notariais e registrais em favor daqueles a quem for atribuído o domínio das unidades imobiliárias regularizadas”. 20. Ressalvadas as hipóteses de isenção das CUSTAS E EMOLUMENTOS na Reurb-S, as situações de isenção de pagamento de laudêmio estão definidas no Decreto-Lei nº 1.876, de 15 de julho de 1981, que dispensa do pagamento de foros e laudêmios OS TITULARES DO DOMÍNIO ÚTIL dos bens imóveis da União, nos casos que especifica, seguindo as orientações da Instrução Normativa nº 1, de 9 se março de 2018, que elenca as situações de isenção de pagamento de laudêmio no art. 12: “ISENÇÃO DE PAGAMENTO DE LAUDÊMIO Art. 12. Além das transações não onerosas citadas no art. 2º, são isentos do pagamento do laudêmio: 05/07/2021 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 10/11 I – Pessoas físicas com registro de anotação de carência no sistema de administração de imóveis da Secretaria do Patrimônio da União, conforme definições do Decreto-Lei nº 1.876, de 15 de julho de 1981, e Decreto nº 6.190, de 20 de agosto de 2007; II – Pessoas jurídicas de direito privado sem fins lucrativos, reconhecidas como entidades beneficentes de assistência social com a finalidade de prestação de serviços nas áreas de assistência social, saúde ou educação, que se enquadrem na Lei nº 12.101, de 27 de novembro de 2009; III – Pessoas jurídicas de direito privado que desenvolvam ações de salvaguarda para bens culturais registrados pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), quando os imóveis da União utilizados forem essenciais à manutenção, produção e reprodução dos saberes e práticas associados, na forma de ato do Secretário do Patrimônio da União; IV – Transferências relativas a terrenos de marinha e seus acrescidos inscritos em regime de ocupação, quando localizados em ilhas oceânicas ou costeiras que contenham sede de Munícipio, desde a data da publicação da Emenda Constitucional nº 46, de 5 de maio de 2005, até a conclusão do processo de demarcação, sem cobrança retroativa por ocasião da conclusão dos procedimentos de demarcação, na forma do art. 6º, do Decreto-Lei nº 2.398, de 1987; e V – Transferências de bens imóveis dominiais pertencentes à União, nos termos do art. 2º, do Decreto-Lei nº 1.876, de 1981, cadastrados em regime de aforamento quando os adquirentes forem: a) os Estados, o Distrito Federal, os Territórios e os Municípios, bem como as autarquias e as fundações por eles mantidas ou instituídas; b) as empresas públicas, as sociedades de economia mista e os fundos públicos, nas transferências destinadas à realização de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social; c) as autarquias e fundações federais; e d) pessoas físicas, por qualquer das entidades referidas nas alíneas anteriores, desde que vinculadas a programas habitacionais de interesse social. V – Demais casos previstos em legislação específica.” (grifos e destaques) 21. Por fim, considerando que o art. 13 da Lei nº 13.465, de 2017 adotou a ideia da predominância como critério diferenciador da Regularização Fundiária Urbana – predominantemente por população de baixa renda, Reurb-S e não qualificada, Reurb-E -, é possível que em situações futuras, na ausência de previsão legal ou normativa, ocupantes de núcleos urbanos predominantemente de população de baixa renda não venham a fazer jus a isenção de laudêmio, caso não se configurem as hipóteses de isenção especificadas para este último. IV – CONCLUSÃO 22. Ante ao exposto, nos limites da análise jurídica, recomenda-se o encaminhamento desta manifestação jurídica ao órgão assessorado, uma vez respondidos os questionamentos da Nota Técnica SEI nº 28163/2021/ME (SEI nº 16553672), no sentindo da possibilidade jurídica quanto a cobrança de laudêmio nas transações onerosas dos títulos originados de REURB, para prosseguimento do feito. Brasília, 01 de julho de 2021. LEANDRA MARIA ROCHA MOULAZ ADVOGADA DA UNIÃO – OAB/ES 7.792 Mat. 13326678 Atenção, a consulta ao processo eletrônico está disponível em http://sapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 10154111096202173 e da chave de acesso 0c2b19b4 05/07/2021 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 https://sapiens.agu.gov.br/documento/666030598 11/11 Documento assinado eletronicamente por LEANDRA MARIA ROCHA MOULAZ, de acordo com os normativos legais aplicáveis. A conferência da autenticidade do documento está disponível com o código 666030598 no endereço eletrônico http://sapiens.agu.gov.br. Informações adicionais: Signatário (a): LEANDRA MARIA ROCHA MOULAZ. Data e Hora: 02-07-2021 19:26. Número de Série Saiba tudo sobre a REURB e como utilizá-la a seu favor
por Rafael de Oliveira Lage e Thales Estevam Ramalho Marques | 20, maio, 2021
Modalidades de Regularização Fundiária Urbana – Reurb
Conforme previsto no artigo 13, incisos I e II, da Lei 13.465/2017, existem duas modalidades de Reurb: a de interesse social (Reurb-S) e a de interesse específico (Reurb-E).
A Reurb-S compreende aquelas regularizações fundiárias de núcleos urbanos informais ocupados por população de baixa renda, de acordo com definição feita pelo próprio Município.
É válido se destacar, entretanto, que para a qualificação como núcleo urbano informal de baixa renda, para fins de Reurb-S, o grupamento deve ter sido assim classificado pela Administração Direta ou Indireta do Município até o dia 22/12/2016, data da promulgação da MP nº 759/2016.
A Reurb- E, por sua vez, compreende os demais núcleos urbanos informais, não caracterizados como de baixa renda, para fins de Reurb-S.
A principal diferença entre ambas é que, para realização do procedimento, a Reurb-S é isenta de quaisquer custas e emolumentos para seus beneficiários, isenção incidente, principalmente, sobre atos notariais e de registro imobiliário, quando da consolidação da regularização e emissão dos títulos dos direitos reais (matrículas, registros e averbações).
A legislação prevê que os Estados criem fundos específicos para compensar total ou parcialmente a isenção de despesas incidentes sobre a Reurb-S.
