Consolidação de Propriedade Fiduciária – Indisponibilidade S/ Devedor
Recebemos hoje na Serventia, através da plataforma do e-Intimação, um requerimento da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, solicitando o início do procedimento de Consolidação da Propriedade Fiduciária, em virtude do não pagamento da dívida.
Ocorre que, verificamos que consta gravado na matrícula do móvel, uma indisponibilidade em nome de um dos devedores fiduciantes, neste sentido, tendo em vista que a indisponibilidade obsta a transferência dos bens da pessoa afetada e o procedimento de consolidação visa a retomada do imóvel,
gostaríamos do seu parecer a esse respeito, no sentido de saber se é possível iniciar o procedimento de consolidação ou se devemos emitir uma nota informando a impossibilidade do procedimento em decorrência da indisponibilidade mencionada.
Resposta:
1. A indisponibilidade em nome do devedor não impede a consolidação , mas não o seu cancelamento que deve ser feito com ordem do Juiz que a decretou;
2. Deverá o Oficial Registrador após a averbação da consolidação comunicar o Juízo que a determinou
3. É incabível que tal gravame se estenda ao credor fiduciário ;
4. Ver processos de nºs: 1036402-88.2022.8.26.0100, 1117050-60.2019.8.26.0100, 1092893-86.2020.8.26.0100 e 1117050-60.2019.8.26.0100 todos da 1ª VRP – da Capital do Estado de São
Paulo, entre outros, inclusive da ECGJSP.
5. Ver também nossa resposta anterior sobre o mesmo tema de 03-10-2.022
Sub censura.
São Paulo, 19 de Junho de 2.023.
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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA INDISPONIBILIDADE EM NOME DO DEVEDOR – POSSIBILIDADE DE CONSOLIDAÇÃO. MAS NÃO CANCELAMENTO DAS INDISPONIBILIDADE QUE DEVEM SER FEITAS COM ORDEM DO JUIZOS QUE AS DETERMINARAM.
Ocorre que o cancelamento das averbações deve ser determinado pelo juízo de onde partiram as ordens de indisponibilidade.
Este juízo administrativo, como se sabe, não pode rever ordem de outro
juízo.
1VRP/SP: Registro de Imóveis. O bem objeto de alienação fiduciária não encontra-se no patrimônio do devedor até quitação da dívida firmada entre as partes. Assim, mostra-se equivocado impedir a consolidação da propriedade outrora resolúvel em definitivo em favor do credor sob o argumento de
existir ordem de indisponibilidade.
Postado em 10 de junho de 2022 às 08:38.
Escrito por portaldori
Processo 1036402-88.2022.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Dialogo Engenharia e
Construtora Ltda – – Itanguá Empreendimentos Imobiliários Ltda – Diante do exposto, JULGO PREJUDICADO o pedido no que diz respeito à continuidade do procedimento de execução da garantia de alienação fiduciária, já que reconhecida a ausência de qualquer óbice para tanto, e IMPROCEDENTE o pedido de cancelamento das ordens de indisponibilidade averbadas na matrícula n. 22.315. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: CARLA
DIAN XAVIER MONTEIRO (OAB 150339/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: Dialogo Engenharia e Construtora Ltda e outro
Requerido: 10º Oficial de Registro de Imóveis
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelas empresas Diálogo Engenharia e Construtora Ltda e Itanguá Empreendimentos Imobiliários Ltda em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, objetivando o cancelamento das indisponibilidades averbadas sob n. 08, 09, 10 e 11 na matrícula n. 122.315 daquela serventia, com continuidade do procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária referente ao imóvel ali descrito.A parte requerente alega que firmou com Priscila Savaglia Salatino Feix escritura pública de compra e venda do apartamento n. 52, localizado no 5º
pavimento do Residencial Lumina (rua Brentano, n. 401, Lapa, São Paulo), com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, conforme registro efetivado em 23/12/2009 na matrícula n. 22.315 (R-4); que, diante do inadimplemento, requereu a intimação da devedora para pagamento das prestações (Lei n. 9.514/97); que, não localizada pessoalmente a fiduciante, socorreu-se da via judicial a fim de notificá-la; que, neste entretempo, o procedimento se encerrou pelo decurso de prazo (prenotação n. 546.816); que, em 05/11/2021, apresentou novo pedido de intimação da devedora, o qual foi devolvido com a exigência de manifestação acerca das averbações n. 08, 09 e
10, que retratam a indisponibilidade dos bens da devedora Priscila Savaglia (prenotação n.562.121).
Sustenta, ainda, que as indisponibilidades não podem impedir a execução da garantia; que a adquirente é titular de direito aquisitivo de propriedade em suspensão, que só se aperfeiçoará se o débito for pago e a alienação fiduciária extinta; que as indisponibilidades foram averbadas após dez anos do registro da escritura e não poderiam gerar efeitos em relação ao imóvel alienado fiduciariamente, uma vez que não pertence à fiduciante (compradora); que aplicáveis, por analogia, as disposições que regem a impenhorabilidade do bem de família, por permitirem a penhora quando o débito cobrado decorre de impostos, de despesas de condomínio e do saldo devedor da compra do próprio bem (artigo 3º, II e IV, Lei n. 8.099/90); que a indisponibilidade poderia recair sobre o saldo positivo devido à devedora após leilão (artigo 27, §4º, da Lei n. 9.514/97); que a manutenção das
indisponibilidades e a negativa de consolidação da propriedade concederia aos terceiros credores um direito maior do que aquele que a devedora possui sobre o imóvel, o que representa enriquecimento sem causa e fraude contra credores; que a alienação fiduciária foi constituída por ato jurídico perfeito, não podendo ser alcançada ou inviabilizada por atos posteriores; que não desconhece o decidido pela E. CGJ no processo n.2005/00167424 (para averbação da consolidação da propriedade se faria necessário o levantamento das constrições); que referido entendimento não enfrentou todas as questões trazidas nestes autos; que a indisponibilidade acaba por impedir o exercício de direitos do proprietário sobre o imóvel, causando grande prejuízo, ainda que se considere que a indisponibilidade não recai sobre o bem, mas sobre os direitos do devedor, conforme precedente desta Vara de Registros Públicos (processo de autos n.1117050-60.2019.8.26.0100). Pretende, assim, o cancelamento das averbações e a continuidade do procedimento de execução da alienação fiduciária (artigos 26 e seguintes da Lei n.9.514/97).
Documentos vieram às fls. 09/131.
O feito foi recebido como pedido de providências tendo em vista o seu objeto. Ademais, constatado o decurso do trintídio legal da última prenotação, determinou-se a reapresentação do requerimento à serventia extrajudicial (fl. 132).
Com o atendimento, o Oficial se manifestou às fls. 138/139, informando que as averbações de indisponibilidade dos bens da devedora na matrícula do imóvel não impedem o prosseguimento da execução da garantia nem a consolidação da propriedade em nome das credoras fiduciárias (artigos 26 e seguintes da Lei n. 9.514/97 e processo de autos n.1106718-63.2021.8.26.0100); que a devolução do requerimento de intimação da devedora se deu apenas para que fosse apresentada declaração de que as credoras estavam cientes da existência das indisponibilidades averbadas; que
o óbice foi sanado com a distribuição deste feito. Documentos foram produzidos às fls. 140/213 e 215/216.
O Ministério Público opinou pela parcial procedência, já que eventual cancelamento deve advir da autoridade que decretou a indisponibilidade (fls. 220/222).
É o relatório.
Fundamento e decido.
De início, vale ressaltar que o registrador dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/94), o que não caracteriza falha funcional.Verifica-se, porém, que o Oficial do 10º RI alterou o posicionamento adotado quando da qualificação, reconhecendo que a existência de averbações de indisponibilidade dos bens da devedora não constitui óbice ao regular procedimento da execução da garantia de alienação fiduciária.
De fato, por recaírem as indisponibilidades tão somente sobre os direitos que a devedora possui sobre o bem alienado fiduciariamente, prescindível a manifestação das credoras fiduciárias como condição ao exercício do direito que detêm sobre o imóvel.
Note-se que o entendimento atual da E. Corregedoria Geral da Justiça mencionado pela parte interessada foi exarado em parecer que manteve decisão deste próprio juízo, a qual permitiu a averbação de consolidação da propriedade de imóvel em favor da credora fiduciária em virtude do
inadimplemento a despeito da existência de averbação de indisponibilidade contra a devedora fiduciante (Recurso Administrativo n.1117050-60.2019.8.26.0100 – Parecer CG 128/2020-E).
Note-se que o entendimento atual da E. Corregedoria Geral da Justiça mencionado pela parte interessada foi exarado em parecer que manteve decisão deste próprio juízo, a qual permitiu a averbação de consolidação da propriedade de imóvel em favor da credora fiduciária em virtude do
inadimplemento a despeito da existência de averbação de indisponibilidade contra a devedora fiduciante (Recurso Administrativo n. 1117050-60.2019.8.26.0100 – Parecer CG 128/2020-E).
Não há, de fato, como a indisponibilidade recair sobre o próprio bem se o fiduciário ainda não possui a propriedade plena, de modo que incabível que tal restrição se estenda ao credor fiduciário e até mesmo aos demais credores que buscam no patrimônio do devedor a satisfação de suas obrigações. Entendimento contrário, no sentido de que a indisponibilidade na matrícula obsta a consolidação da propriedade, vai de encontro ao conceito do próprio instituto da alienação fiduciária.
A decisão foi mantida no parecer mencionado, de lavra do Juiz Assessor da Corregedoria Alberto Gentil de Almeida Pedroso, com aprovação pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Ricardo Anafe, em solução diversa ao que até então vinha sendo adotado (destaques nossos):
“Entretanto, adentrando na análise do modelo idealizado pela Lei n.° 9.514/97 para alienação fiduciária, não parece existir óbice algum ao ato de consolidação da propriedade em favor do credor, desde que observado o procedimento legal pois a indisponibilidade não atinge especificamente o bem imóvel objeto do contrato, mas os direitos reservados ao devedor.
(…) O bem objeto de alienação fiduciária não encontra-se no patrimônio do devedor até quitação da dívida firmada entre as partes.
Assim, mostra-se equivocado impedir a consolidação da propriedade outrora resolúvel em definitivo em favor do credor sob o argumento de existir ordem de indisponibilidade.
Em reforço, vale trazer à baila posição atual da Jurisprudência sobre o não alcance das ordens judiciais de constrição de bens contra o executado (devedor) em relação as propriedades resolúveis oriundas de alienação fiduciária em favor dos credores fiduciários:
Agravo de Instrumento – Decisão que indeferiu o levantamento de indisponibilidade sobre bem imóvel alienado fiduciariamente – Impossibilidade – Alienação fiduciária anterior à citação do devedor na ação civil pública, bem como, à determinação de indisponibilidade – Ausência de
comprovação da má-fé – Constrição que deve recair sobre os direitos derivados da alienação fiduciária – Decisão reformada – Recurso provido.
(TJSP, Agravo de Instrumento nº 2033445-14.2019.8.26.0000, Comarca: Ubatuba,
Agravante: BANCO TRICURY S.A. Agravado: MUNICÍPIO DE UBATUBA, Rel: Drº Jefferson Moreira de Carvalho)”.
A mesma lógica se aplica ao caso concreto. Isso porque a fiduciante, Priscila Savaglia Salatino Feix, contra quem recaem as ordens de indisponibilidade (fls. 211/212), não detém a propriedade plena do imóvel em conformidade com o que dispõe a Lei n. 9.514/97 (que instituiu e regulamentou a alienação fiduciária de coisa imóvel). As restrições, assim, não atingem especificamente o bem móvel objeto do contrato, mas os direitos reservados a ela.
As ordens de indisponibilidade, em consequência, não podem se estender às credoras fiduciárias (Diálogo Engenharia e Construção Ltda e Itanguá Empreendimentos Imobiliários Ltda – R.4 – fls. 209/210), o que afasta qualquer prejuízo a elas, que poderão consolidar a propriedade em seu favor em caso de inadimplemento.
As restrições produzirão efeitos apenas para a devedora fiduciária, a qual não poderá transferir seus direitos nem eventual propriedade que venha a adquirir no caso de eventual extinção da garantia enquanto perdurarem as ordens de indisponibilidade.
Neste contexto, não resta dúvida de que desnecessária era a emissão de nota de devolução para ciência da parte credora sobre a existência de tais gravames.
Como houve reconhecimento da possibilidade de continuidade do procedimento de execução da garantia pelo Oficial, o pedido fica prejudicado nesta parte.
No que diz respeito à pretensão de cancelamento das averbações n. 08, 09, 10 e 11 da matrícula n. 122.315, as quais tratam da indisponibilidade dos bens de Priscila Savaglia Salatino Feix, a conclusão é outra.
Tais indisponibilidades foram averbadas em decorrência de ordens efetivadas por meio da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens CNIB, destinada a recepcionar comunicações de indisponibilidade de bens imóveis não individualizados (Provimento CNJ n. 39/2014).
Verifica-se, ainda, que as três primeiras averbações se deram em cumprimento de ordem expedida pelo Grupo Auxiliar de Execução e Pesquisa Patrimonial- GAEPP (TRT da 2ª Região) e a última pelo juízo da 63ª Vara do Trabalho de São Paulo (respectivamente autos n. 00015643020155020059, 10021781020175020039, 10010434120175020013 e 10011088020175020063 – fls. 211/212).
Ocorre que o cancelamento das averbações deve ser determinado pelo juízo de onde partiram as ordens de indisponibilidade.
Este juízo administrativo, como se sabe, não pode rever ordem de outro juízo.
Neste sentido:
“Pedido de providências – Pedido de declaração de nulidade da averbação de penhora/indisponibilidade de direitos e da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário do imóvel objeto dos autos – Atos de inscrição impugnados que apenas refletiram cumprimento de ordens judiciais recebidas – Judicialização das discussões que impede a revisão
administrativa dos atos registrários – Recurso desprovido” (CGJ Recurso Administrativo n. 1048666-74.2021.8.26.0100 j. 14.03.2022 Corregedor Geral da Justiça Des. Fernando Antonio Torres Garcia).
Em outros termos, as credoras devem recorrer ao juízo de onde advieram as ordens de indisponibilidade para alcançar cancelamento, com posterior averbação na matrícula.
Diante do exposto, JULGO PREJUDICADO o pedido no que diz respeito à continuidade do procedimento de execução da garantia de alienação fiduciária, já que reconhecida a ausência de qualquer óbice para tanto, e IMPROCEDENTE o pedido de cancelamento das ordens de indisponibilidade averbadas na matrícula n. 122.315.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 07 de junho de 2022.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJe de 09.06.2022 – SP)
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
