Compra e Venda P/ Menor – Vendedores Assistidos Apenas Pela Genitora
Recebemos a Escritura na qual consta enquanto VENDEDORES dois menores púberes, Fulano e Beltrano, assistidos apenas pela genitora, senhora Sicrana, conforme Carta de Sentença.
Sobre o referido instrumento público, temos algumas dúvidas:
1. Considerando que os vendedores foram assistidos apenas pela genitora, seria necessário justificar a ausência da assistência por parte do genitor?
1.1. Se for necessário justificar a ausência do genitor, esta justificativa poderia ser apresentada em documento a parte, como, por exemplo, certidão de óbito do genitor ou mesmo certidão de nascimento dos menores onde demonstre que eles (menores) foram registrados apenas no nome da genitora?
2. A Carta de Sentença pode substituir o Alvará Judicial necessário?
3. Existe alguma legislação federal que disponha a necessidade de transcrição da ordem judicial que autorizou a venda por menor?
Nesse contexto, o nosso código de normas de nosso estado prevê a situação de alienação de imóvel por menor apenas no artigo 295 e no §3°, do artigo 308, abaixo transcritos.
Art. 295. Sendo expressamente consignada na escritura a apresentação dos documentos exigíveis para a sua lavratura, como alvarás judiciais, certidões e comprovantes de recolhimento de impostos e laudêmio, fica dispensada a transcrição parcial ou integral do documento correspondente, observado, em qualquer hipótese, o disposto no art. 277 deste Código.
Art. 307. §3° A alienação de imóvel por menor depende de autorização específica em alvará judicial e inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas – CPF.
Resposta:
- Sim, é necessário justificar no título. Quando da ausência de um dos pais, no caso de estar impedido ou se encontrar em local incerto e não sabido, deve o fato ser declarado/justificado no título sob as penas da lei pelo (pai ou mãe) que representará ou assistirá o menor com exclusividade, pois o não comparecimento do outro pode ser em função da perda, destituição do poder familiar, falecimento etc.
Como a mãe consta no título como solteira os filhos podem ser assistidos somente por ela, e se ela tiver com exclusividade a guarda dos filhos. Sendo que nesse caso e no caso de falecimento do pai deverá haver prova dessa situação (guarda exclusiva ou falecimento do pai);
- Sim seria possível, com a apresentação desses documentos juntamente com a sua declaração. Sendo que no caso de os filhos estivessem registrados somente em nome dela deverá ser apresentada a prova da guarda exclusiva dela. Porém essa situação é pouco improvável porque no título constou que Victor a Artur, são filhos de ambos, a não ser que a guarda destes fosse exclusiva dela.
- O artigo 1.691 do CC menciona “prévia autorização judicial” que tecnicamente seria o mesmo sentido de alvará. Entretanto a carta de sentença foi expedida em 16-10-2018 há mais de quatro anos. E não sei se esta foi apresentada no Registro de Imóveis, e possivelmente não tenha essa autorização para a venda do bem imóvel pelos menores e se trate de outra (s) questão (ões). Eventualmente poderia conter a guarda dos filhos exclusivamente para ela o que resolveria a questão se rem representados somente por ela, mas não no sentido de autorização para a venda. Via de regra os alvarás contêm um prazo determinado. Portanto seria de bom tom o exame dessa carta de sentença e se de fato ela contém autorização para a venda do imóvel pelos menores sem um prazo determinado.
- Desconheço e é pouco provável que contenha em alguma legislação federal, pois nem é mencionado nos artigos 215 e 1.691 do CC, é uma questão mais normativa, ao menos em nosso estado há nas NSCGJSP – Capítulo XVI, item 60. “d”
Sub censura.
São Paulo, 21 de Junho de 2.023.
NSCGJSP CAPITULO XVI
Das Escrituras Relativas a Bens Imóveis
60. As escrituras relativas a bens imóveis e direitos reais a eles relativos devem conter, ainda:
d) indicação dos alvarás ou mandados, nas escrituras lavradas em decorrência de autorização judicial;
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
§ 1º Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:
I – data e local de sua realização;
II – reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
III – nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
IV – manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V – referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
VI – declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;
VII – assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.
§ 2º Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.
§ 3º A escritura será redigida na língua nacional.
§ 4º Se qualquer dos comparecentes não souber a língua nacional e o tabelião não entender o idioma em que se expressa, deverá comparecer tradutor público para servir de intérprete, ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz que, a juízo do tabelião, tenha idoneidade e conhecimento bastantes.
§ 5º Se algum dos comparecentes não for conhecido do tabelião, nem puder identificar-se por documento, deverão participar do ato pelo menos duas testemunhas que o conheçam e atestem sua identidade.
Art. 1.634. Compete a ambos os pais, qualquer que seja a sua situação conjugal, o pleno exercício do poder familiar, que consiste em, quanto aos filhos: (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)
VII – representá-los judicial e extrajudicialmente até os 16 (dezesseis) anos, nos atos da vida civil, e assisti-los, após essa idade, nos atos em que forem partes, suprindo-lhes o consentimento; (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)
Art. 1.689. O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar:
II – têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade.
Art. 1.690. Compete aos pais, e na falta de um deles ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de dezesseis anos, bem como assisti-los até completarem a maioridade ou serem emancipados.
Parágrafo único. Os pais devem decidir em comum as questões relativas aos filhos e a seus bens; havendo divergência, poderá qualquer deles recorrer ao juiz para a solução necessária.
Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
Parágrafo único. Podem pleitear a declaração de nulidade dos atos previstos neste artigo:
