Escritura Publica C/ Cláusula Resolutiva Abusiva

Recebemos uma escritura pública, notadamente na parte da “CLÁUSULA RESOLUTIVA”.

Aparentemente, está havendo cláusulas abusivas em caso de inadimplemento.

Como proceder no caso?

Resposta:

1. No item 5 do título “ Condição Resolutiva” não constou a alínea “a”  penso que seria a inadimplência e constituição em mora. Nesse item consta a penalização
2. O preço da compra e venda foi no valor de R$ 455.700,00, tendo sido pago pelos compradores o valor de R$ 430.700,00 que a outorgante vendedora confessa e declara ter recebido integral no ato, em moeda corrente nacional através de transferência bancária  dando plena e irrevogável quitação para nunca mais reclamar agora ou futuramente. Esse pagamento inicial e a vista e da qual a quitação foi dada, não poderá ser considerado sinal ou arras (artigos 417/420 do CC) pois se trata  de pagamento de parte do preço. A arras trata-se de uma garantia, geralmente em dinheiro ou bens móveis, que tem como finalidade de firmar o negócio e obrigar que o contrato seja cumprido. Pressupõe sempre a existência  de uma obrigação principal, da qual é acessória. Arras convencional: compreendem o dinheiro que é dado como sinal e para a garantia de um contrato. E assim se assegura a sua execução e se tem a firmeza de seu ajuste definitivo. E como simples sinal, para que não se compute como parte do pagamento principal, no caso  em que o contrato venha a ser cumprido, necessário que se estipule esta condição. E assim serão em sinal e paga da obrigação principal, quando venha a ser cumprida. Não havendo a estipulação de simples sinal, a arras  se entendem  e consideram princípio de pagamento da obrigação principal. Quanto a arras  se dão como sinal, devem ser restituídas quando o contrato for concluído ou desfeito. Mas se são arras com efeito de pagamento, elas ficarão em poder do contratante que as recebeu, se a obrigação não se cumpre por quem as forneceu E serão restituídas em dobro, se o contrato não se realiza por culpa de quem as recebeu. Portanto não poderá haver  perda do pagamento de parte do preço pelos compradores com retenção pela outorgante vendedora (artigo 418 do CC)
3. Como o pagamento de parte do preço não se trata de arras não poderá ser estipulado multa compensatória com perdas e danos e indenização (artigo 419 do CC);
4. O artigo 840 do CC mencionado no título também não se aplica como condição resolutiva, a serem pagas a vendedora a títulos de prejuízos, lucros cessantes pois não se trata de prevenção  ou término de litígio. Assim como não se poderá impor clausulas ou condições como a de não poderem serem alteradas e/ou revistas pelo Poder Judiciário.
5. E remate as alíneas a, b e c  do item 5 – Clausulas Resolutivas , são abusivas  e afrontam os artigos 474 e 475 do CC sendo que havendo o inadimplemento por parte do compradores deverá ser aplicado o artigo 475 do CC cabendo indenização e perdas e danos a serem apreciados e estipulados em Juízo.

Sub censura.

São Paulo, 20 de Junho de 2.023.

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

. 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.

  Art. 123. Invalidam os negócios jurídicos que lhes são subordinados:

I – as condições física ou juridicamente impossíveis, quando suspensivas;

II – as condições ilícitas, ou de fazer coisa ilícita;

III – as condições incompreensíveis ou contraditórias.

  Art. 124. Têm-se por inexistentes as condições impossíveis, quando resolutivas, e as de não fazer coisa impossível.

Das Arras ou Sinal

  Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

  Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

  Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

  Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Da Cláusula Resolutiva

  Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

  Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

  Art. 840. É lícito aos interessados prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas.