Compra e Venda Por Consórcio

Foi apresentado e protocolado o Instrumento Particular de Compra e venda, referente à um imóvel matriculado.

As firmas das testemunhas precisam ser reconhecidas.

É um contrato de um Consórcio e somente as firmas dos representantes deste estão reconhecidas.

É necessário a apresentação da Certidão da Prefeitura, com o número do cadastro e valor venal do imóvel?

E também seria obrigatória a apresentação da guia de ITBI neste momento, ou quando for outorgada a escritura definitiva?

Dados:

Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado em 30 de Julho de 2.023.

Promitentes vendedores: Fulano e s/mr Beltrana, casados sob a Comunhão Universal de Bens.

Promitente Comprador : XYZ Transportes Ltda – ME

Imóvel: Um imóvel urbano regularmente matriculado.

Resposta:

1.            Sim, na matricula não consta o número do cadastro do imóvel, seria interessante que com a sua apresentação fosse averbado. Quanto ao valor venal também é necessário para fins de emolumentos(se maior ou menor ao valor atribuído);

2.            A apresentação da guia de recolhimento do ITBI, será necessária quando da apresentação para registro do título definitivo em cumprimento a promessa de compra e venda. A não ser que o município exija o recolhimento do ITBI quando da promessa de compra e venda, que parece não ser o caso;

3.            Deverá ser apresentada a prova de representação da promitente compradora pelos seus sócios;

4.            Em relação ao imóvel uma vez que não se trata de escritura Pública (Lei 7.433/85 artigo 2º e Decreto 93.240/86 artigo 3º) será necessário constar do instrumento a descrição/caracterização/especialização do imóvel conforme matrícula;

5.            Deverão ser apresentadas as Certidões de Débitos Relativos a Crédito Tributários Federais e à Divida Ativa da União em nome dos promitentes vendedores (Lei 8.212/91) ou declaração de que não são contribuintes da Previdência Social como empregadores;

6.            Quanto às firmas das testemunhas estas devem ser reconhecida (artigo 221, II da LRP);

7.            Quanto ao contrato de consórcio foi apresentado um contrato ilegível  em diversas partes relativa à qualificação das pessoas físicas e jurídicas que dela participam,  e somente esta assinado pela ABC Consorcio com sua firma reconhecida e sem a apresentação de sua representação;

8.            Quanto ao preço temos que:

O pagamento do preço não é elemento essencial do negócio, portanto perfeitamente possível o registro sem que se conste a forma de pagamento, pois o preço não se confunde com o pagamento ou forma de pagamento.

Caio Mario da Silva Pereira, registra que: “O segundo elemento da compra e venda, que desde os romanos já era considerado essencial (Digesto, liv. XVIII, tít. I, fr.2, parágrafo 1º: ‘Sine pretio nulla este venditio)”, e que a integra na forma da lei (Código Civil art.482) é o preço. Não basta, porém tal qual em relação à coisa haja preço. É mister reúna este alguns caracteres, sem cuja presença não chega a compor-se. (….) Em dinheiro, o preço pode ser representada a quantia correspondente por uma expressão fiduciária (nota promissória ou cheque de emissão do comprador, letra de cambio ou duplicata de seu aceite), representativa do preço em dinheiro. Há, contudo mister se trate efetivamente de um valor fiduciário, isto é, de um título representativo de dinheiro” (Instituições de Direito Civil, vol. III, Forense, 11ª, 2.003, pag. 181);

No Capítulo XIV das NSCGJSP – Notas constam que:

Item 44. As escrituras para a sua validade e solenidade, devem conter:

m)     A declaração, quando for o caso da forma de pagamento ser em dinheiro ou cheque, este identificado pelo seu número e nome do banco sacado ou outra forma estipulada pelas partes;

n)        Declaração de que é dada quitação da quantia recebida, quando for o caso (dinheiro + Notas Promissórias no caso – grifo nosso);

O contrato de compra e venda considera-se perfeito e acabado quando presentes os elementos essenciais: coisa, preço, consentimento.

O pagamento do preço não é elemento essencial do negócio.

O contrato de compra e venda, por exemplo, não exige que o preço seja pago à vista, no ato de celebração do negócio.

Muito embora o artigo n. 481 do CC, determine que este seja pago em dinheiro, não se deve interpretar de forma inflexível.

Não inserida condição resolutiva para efeito do artigo n. 474, do mesmo codex, tudo se passa no plano obrigacional.

Trata-se de negócio perfeito e acabado. Com o registro opera-se a transferência da propriedade se não houver condição resolutiva expressa (pacto comissório), a propriedade do adquirente é plena.

Logo, para que a escritura pública de compra e venda de bem imóvel, que é um contrato bilateral oneroso (artigo 482), possa ser registrada, é necessário que possua os elementos, preço, objeto acordo de vontades, bem como os elencados no artigo n. 215 do CC, e na Lei nº. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador nº. 93.240/86.

O preço deve estar consignado no título para que não falte um dos elementos essenciais do contrato, já no que diz respeito ao pagamento, este poderá ser feito de outra forma, sendo que o ajuste deve ser feito em dinheiro, mas o pagamento que é a execução do contrato poderá se avençado de maneira diferente. A forma de pagamento não afeta a transferência de domínio, o que importa é que atenda as características gerais do preço. Se o pagamento ou parte dele é feito em cheque, dinheiro, depósito em contra corrente ou mesmo através de qualquer bem, o fato não desnatura a venda e compra, porque se estabeleceu preço e dele se deu quitação.

O Oficial registrador não responde pelo pagamento ou não do preço, que é obrigação do outorgado comprador, e caso não venha a ocorrer é questão a ser resolvida entre as partes que aceitaram o negócio, deram o consentimento de vontades acordando no preço e na forma de pagamento

Conforme preleciona Ademar Fioranelli: “Tenha ou não havido quitação, a escritura de compra e venda deve ser recepcionada e registrada, operando-se a transmissão do domínio. A forma de pagamento, portanto não afeta a transferência de domínio. Não inserida no título a condição resolutiva para os efeitos do art. 474 do Código Civil, tudo se passa apenas no plano obrigacional. Se fosse da vontade do vendedor, poderia ter-se valido do pacto comissório ou instrumentalizado o contrato de venda com pacto adjeto de hipoteca. Não o fazendo, abriu mão de uma garantia real que deve ser convencionada expressamente, como se detalhará quando forem abordadas as cláusulas resolutivas na compra e venda. Deverá assim o vendedor, contentar-se com os títulos cambiais de natureza meramente obrigacional e que não pode afetar o registro. Por isso, ao ser redigido o registro da compra e venda, deverá ser inserido o preço da transação sem qualquer menção à forma do pagamento ou títulos cambiais vinculados. Seria prática ilegal agravar de ônus ou impor restrição ao registro. Se não deve constar do registro, tampouco pode o Ofício de Registro de Imóveis, admitir, posteriormente, a averbação da quitação parcelada das promissórias, as quais, repita-se, nada dizem com relação ao direito real inscrito.” (FIORANELLI, Ademar. ‘Direito Registral Imobiliário’. Porto Alegre: IRIB/Safe, 2001. p. 450/451). Assim, a cláusula resguardará o proprietário/vendedor se esta constar no título (escritura) de forma expressa e contundente. Caso contrário, tudo se passará somente no plano obrigacional, devendo-se o vendedor contentar-se tão somente com os títulos cambiais de natureza obrigacional e que não pode afetar o registro, saliente-se. No Registro de Imóveis, ao se redigir o registro da compra e venda, o preço da transação deverá ser inserido sem qualquer menção à forma do pagamento ou títulos cambiais vinculados, pois consistiria em prática ilegal gravar de ônus ou impor restrição o registro.

Nos termos do artigo 421 do CC, as partes têm liberdade de contratar (ver também artigo n. 215, IV do CC) e a forma de pagamento é estranha ao registro e não o impede. A forma de pagamento do preço é questão de direito pessoal, não devendo, entretanto, ser consignada no corpo do registro porque é matéria estranha a transmissão.

A escritura pública de compra e venda de bem imóvel é um contrato bilateral oneroso, e para que possa ser registrada é necessário que possua os elementos essenciais, tais como preço, objeto e o acordo de vontades, bem como os indicados no artigo 215, antes citado e na Lei n. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador n. 93.240/86.

Com relação ao preço, este deve estar consignado no título a fim de não incidir na falta de um dos elementos integrantes do contrato.

Já no que se refere ao pagamento (sua forma) é questão pessoal que refoge a esfera registrária, podendo, entretanto, constar do registro: “Com as demais condições constantes do título”.

Sub censura.

São Paulo, 04 de Setembro de 2.023.