Compra e Venda – Forma de Pagamento ‘Pro Soluto’
Recebemos uma Escritura Pública de Compra e Venda, constando condição resolutiva de pagamento em caráter pro-soluto, tendo sido mencionado que o valor de R$ 900.000,00 será pago no prazo máximo de 06 meses, em pecúnia ou alternativamente, mediante dação em pagamento.
Nesse sentido, gostaríamos de saber se a Escritura deve ser alterada a fim de mencionar algum título de crédito na forma de pagamento, como por exemplo, nota promissória/cheque, ou daria para seguir como está (pro soluto, com pagamento em pecúnia + dação em pagamento alternativamente)?
Resposta:
- Pro soluto
No caso de parcelamento, o credor/vendedor pode optar por quitar o preço (recebendo títulos ou promessas de depósitos bancários) em caráter “pro soluto”, o que exige declaração expressa no título. Nesse caso o preço, elemento integrativo da compra e venda, estará quitado, embora ainda não pago.
No caso de recebimento de títulos ou promessas de pagamento a título “pro soluto”, se o credor/vendedor não receber os valores que lhe são devidos, deverá interpelar judicialmente o devedor (artigo 474 do CC) a fim de constituí-lo em mora e ingressar com ação de cobrança (artigo 475 do CC). Não lhe caberá direito a pedir anulação do negócio posto que quitou o preço – não quitou a dívida.
- Na compra e venda o que importa é o preço, a forma de pagamento pode ser à vista, ou a prazo, com financiamento, ou através de notas promissórias, depósitos bancários, cheques pré-datados (pós-datados) e pro-solvendo (Coleção Cadernos do Irib – Compra e Venda nº “1” Maria do Carmo de Rezende Campos Couto).
- Para o registro, o que importa é o preço que é elemento essencial para a venda e compra, pois o pagamento é circunstância que não afeta a transmissão de domínio.
- Na venda e compra basta que as partes acordem no preço e que o vendedor de quitação dele. Se for representado por notas promissórias, cheques, promessa de pagamento, pouco importa. O pagamento do preço, o resgate das notas promissórias, dos cheques é matéria estranha ao registro de imóveis, posto que obrigação de caráter pessoal entre as partes.
- A quitação das promissórias dos cheques dados em pagamento é questão das partes sem qualquer repercussão no Registro de Imóveis, a forma de pagamento diz respeito ao modo de cumprimento da obrigação, não envolve a transmissão de domínio.
- O preço é elemento essencial para a venda e compra, mas a forma de pagamento é circunstância que não afeta a transmissão do domínio, se ela foi estabelecida no título.
- Se o vendedor quiser pode valer-se da condição resolutiva ( antigo pacto comissório) ou celebrado a venda com pacto de hipoteca, ou mesmo, compromisso de venda e compra. Não o fazendo, abriu mão de uma garantia real, contentando-se com os cheques de natureza obrigacional que não afetam o registro (ver Boletim do Irib n. 10 de Março de 1.978).
- Nos termos do artigo de nº 121 do CC (Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.). No caso condição obrigacional (promessa de pagamento – futuro) em caráter pro soluto (garantia obrigacional de pagamento constante do título). E nos termos do artigo 112 do CC ( Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem).
- Portanto a escritura de compra e venda não precisa necessariamente ser alterada a fim de mencionar algum título de crédito na forma de pagamento podendo seguir como está (artigo 121 do CC acima citado) – (garantia obrigacional de pagamento constante do título).
Sub censura.
São Paulo, 23 de Julho de 2.024.
