Instrumento Particular de Compra e Venda – Artigo 108 Código Civil

Foi protocolado o instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel – artigo 108 do Código Civil, acompanhado da certidão de cadastro e valor venal do exercício de 2023, mas como o instrumento é de 22-12-2022, a certidão deve ser do exercício de 2022.

No corpo do instrumento particular consta vendedor e comprador, sendo que na qualificação da compradora faltou constar a sua maioridade e o órgão expedidor da cédula de identidade, constou duas vezes no instrumento o número do cadastro municipal e numa das vezes este número está incorretamento.

Não foi apresentado o ITBI recolhido e certidão da matrícula do imóvel.

A denominação social da vendedora na matrícula consta Fulano Empreendimentos Imobiliários Ltda EPP e no instrumento constou Fulano Empreendimentos Imobiliários Ltda ME.

Na qualificação do vendedor constou representada, na forma da cláusula 4ª (quarta), desse contrato social por seu sócio Fulano e quando das assinaturas do instrumento, constou Fulano e Beltrana.

Como procedo?

Resposta:

1. O instrumento veio com a denominação de compromisso de compra e venda e não instrumento particular de compra e venda, no entanto no instrumento há menção do artigo 108 do CC que permite a compra e venda por instrumento particula,r quando o valor do imóvel (atribuído ou tributário) seja inferior a trinta salários-mínimos que é o caso. Além do que no título também há menção do artigo 167, I, 29  da LRP que se refere a compra e venda pura e condicional. E desta forma considerando também o artigo 112 do CC, o instrumento particular pode ser considerado como venda e compra pura por instrumento particular, pois tanto  o valor venal como o valor atribuído é inferior a 30 SM
2. Quanto ao valor venal 2.023, é o correto pois atualizado, e o tempo rege o ato, portanto deveria mesmo ser apresentado o valor venda do exercício de 2.023 (atual);
3. A guia de recolhimento de ITBI, ou de isenção deve ser apresentada;
4. Na qualificação da outorgada compradora faltou constar que ela é maior de idade, podendo o contrato ser aditado, ou ser aceita uma cópia autenticada da sua CIRG, ou certidão de nascimento;
5. Quanto a divergência do número do cadastrão municipal constante do instrumento com o da matrícula, poderá ser mitigado pois apresentada a certidão do valor venal onde consta o número do cadastro correto;
6. Quanto a divergência das expressões “ME” ou “EPP” constante do contrato e da matricula pode ser mitigado ver abaixo:
7. Quanto a representação da outorgante vendedora que constou ser representada pelo seu sócio Fulano na formada clausula 4ª do contrato social e nas assinaturas constarem Fulano e Beltrana, para o deslinde da questão dever ser apresentado o contrato social (cópia autenticada) para fins de verificação de quem representa de fato a empresa: se somente por um dos sócios, por dois deles incluindo-se a ai a Senhora Beltrana, se somente por ele pode ser aceito independente de Beltrana ter assinado o contrato, se por ambos  contrato de compra e venda deveria ser retificado para constar que a outorgante vendedora é representado por ambos, ou a critério do Senhor Oficial Registrador  mitigar a retificação (artigo 28 da Lei 8.935/94) porque Beltrana assina o instrumento.
8. Pela recente alteração do artigo 221 da LRP, incluído-se o inciso II pela Lei 14.620/23 volta a ser necessária a presença de duas testemunha com firma reconhecida, portanto a firmas das testemunhas devem ser reconhecidas

Sub censura.

São Paulo, 15 de Agosto de 2.023.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – o registro:       (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 197

29) da compra e venda pura e da condicional;

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

  Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

  Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.

ME E EPP

Atualmente o artigo 72 da LC 123/06 que previa o acréscimo a sua firma ou denominação as expressões “Microempresa” ou “Empresa de Pequeno Porte”, ou suas respectivas abreviações, “ME” ou “EPP”, foi revogada pelo artigo 10 da LC 155/16, e assim também consta do artigo 2º da IN do DREI nº 45/18, aplicando-se também o artigo 3º da referida Instrução Normativa;

Portanto não é o caso de se exigir para o registro da escritura de c/v o enquadramento da pessoa jurídica como ME, principalmente porque a empresa possui o mesmo CNPJ e sede, constando a representação do sócio na Certidão da JUCEPE apresentada, o que é suficiente para o registro da escritura apresentada;

  LEI COMPLEMENTAR Nº 155, DE 27 DE OUTUBRO DE 2016

Art. 10.  Revogam-se a partir de 1^o de janeiro de 2018:

V – o art. 72 da Lei Complementar n^o 123, de 14 de dezembro de 2006; 

LEI COMPLEMENTAR Nº 123, DE 14 DE DEZEMBRO DE 2006

Do Nome Empresarial

Art. 72.  As microempresas e as empresas de pequeno porte, nos termos da legislação civil, acrescentarão à sua firma ou denominação as expressões “Microempresa” ou “Empresa de Pequeno Porte”, ou suas respectivas abreviações, “ME” ou “EPP”, conforme o caso, sendo facultativa a inclusão do objeto da sociedade.                          (Revogado pela Lei Complementar nº 155, de 2016)         (Vigência)

Ministério da Indústria, Comércio Exterior e Serviços Secretaria Especial da Micro e Pequena Empresa

Departamento de Registro Empresarial e Integração

INSTRUÇÃO NORMATIVA DREI Nº 45, DE 7 DE MARÇO DE 2018.

Dispõe sobre os efeitos da revogação do art. 72 da Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006, no nome empresarial das microempresas e empresas de pequeno porte, e revoga o art. 5º, III, “e” e “f”, e o art. 14 da Instrução Normativa DREI nº 15, de 5 de dezembro de 2013; e o art. 2º e parágrafo único da Instrução Normativa DREI nº 36, de 3 de março de 2017.

O DIRETOR DO DEPARTAMENTO DE REGISTRO EMPRESARIAL E INTEGRAÇÃO – DREI, no uso das atribuições que lhe confere o art. 4o da Lei no 8.934, de 18 de novembro de 1994, o art. 4º do Decreto nº 1.800, de 30 de janeiro de 1996, e o art. 33 do Decreto nº 9.260, de 29 de dezembro de 2017;

Considerando o disposto no art. 10, V, da Lei Complementar nº 155, de 27 de outubro de 2016; e Considerando o disposto no Capítulo II, do Título IV, do Livro II, da Parte Especial do Código Civil,

resolve:

Art. 1º Para efeitos desta Instrução Normativa:

I – designações de porte são as expressões “Microempresa” ou “Empresa de Pequeno Porte”, ou suas respectivas abreviações, “ME” ou “EPP”, constantes do final do nome empresarial;

II – legado é o conjunto de empresários e de sociedades empresárias inscritos no Registro Público de Empresas Mercantis durante a vigência do art. 72 da Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006, e que trazem em seu nome empresarial a designação de porte em conformidade com este dispositivo legal.

Parágrafo único. Observar-se-á o art. 36 da Lei nº 8.934, de 18 de novembro de 1994, para verificação da data de inscrição no Registro Público de Empresas Mercantis.

Art. 2º A partir de 1º de janeiro de 2018, não é passível de registro o nome empresarial que traga designação de porte ao seu final.

Art. 3º Para o legado, somente é admissível a formulação de exigência para exclusão da designação de porte quando o ato a ser arquivado contemplar qualquer alteração do nome empresarial.

Parágrafo único. As Juntas Comerciais poderão sugerir, preferencialmente por divulgação em seus sítios eletrônicos, que a designação de porte seja excluída do nome empresarial.

Art. 4º Revogam-se:

I – o art. 5º, III, “e” e “f”, da Instrução Normativa DREI nº 15, de 5 de dezembro de 2013;

II – o art. 14 da Instrução Normativa DREI nº 15, de 5 de dezembro de 2013;

III – o art. 2º da Instrução Normativa DREI nº 36, de 3 de março de 2017.

Art. 5º Esta Instrução entra em vigor na data de sua publicação.

CONRADO VITOR LOPES FERNANDES

Publicada no D.O.U., de 8/3/2018