Emolumentos SFH SFI SBPE

Consulta:

Foi apresentado um contrato firmado pela Caixa Econômica Federal, instrumento particular de compra e venda de imóvel, mutuo com alienação fiduciária pelo Sistema Financeiro de Habitação-Carta de Crédito SBPE.
O valor da compra e venda é 86.500,00
Recursos próprios 17.300,00
Financiamento concedido pela Caixa: 69.200,00
Valor da garantia fiduciária: 113.000,00
Origem dos recursos: SBPE

Como é feita a cobrança quando a origem dos recursos é SBPE?

Resposta: O SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo é entidade que congrega as instituições financeiras fontes de captação de recursos para financiar a compra de casa própria. É composto pela Caixa Econômica Federal, pelas Caixas Econômicas Estaduais, Sociedades de Crédito Imobiliário e Associação de Poupança e Empréstimo.
Quando as origens dos recursos são provenientes do SBPE, a cobrança dos emolumentos pelos atos praticados é normal, aplicando-se o item “1” da Tabela II, e não o item “1.1” (recursos provenientes do FGTS).
Em se tratando da primeira aquisição imobiliária para fins residencial pelo mutuário, financiada pelo SFH, aplica-se o artigo n. 290 da LRP.
Alertamos que a base de cálculo para a cobrança da Alienação Fiduciária deverá ser pelo valor da dívida, e não pelo valor da garantia.
No que concerne ao tormentoso problema dos emolumentos, não há uniformidade entre os registradores do Estado.
O critério a nortear deverá ser o do contrato principal. Se este for celebrado sob as regras do SFH, as limitações de cobrança (reduções) deverão incidir.
Nos termos do artigo nº 290 da LRP e do item 1.8.1 das Notas Explicativas da Tabela II – dos Ofícios de Registro de Imóveis, os casos de primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiadas pelo SFH, serão reduzidos em 50%, porém, exclusivamente sobre a parte financiada.
Parece-nos evidente que o teto estabelecido na Lei de Emolumentos, impõem-se sempre que o financiamento é feito pelo SFH, pouco importando se a garantia é hipotecária ou fiduciária. A redução é própria do sistema.
O legislador quis diminuir o custo dos registros dos contratos do SFH. Não considerou nenhuma outra circunstância. Afinal de contas, o mutuário não escolhe a garantia que lhe é imposta. Não poderia ser prejudicado pelo fato de o credor ter escolhido a propriedade fiduciária, em vez da hipoteca.
Desta forma, como foi dito, haverá redução de 50% dos emolumentos por ser o contrato realizado pelo SFH e tratar-se da primeira aquisição do mutuário, porém, somente na parte financiada (item 1.8.1 das Notas Explicativas da Tabela).
Assim, os emolumentos deverão ser cobrados de duas v/c (um da v/c e outro da alienação fiduciária) pela base de cálculo de R$ 69.200,00 (parte financiada), com redução de 50% (o que equivalerá a 1 (um) registro integral na base de cálculo de R$ 69.200,00), e outro na base de cálculo de R$ 17.300,00 (parte não financiada), o que importará em R$ 669,21+ R$ 524,31, totalizando R$ 1.193,51.
Entretanto, como dissemos anteriormente (ver nossa resposta datada de 13.10.2.005), algumas serventias (Capital/Campinas) tem cobrado os emolumentos da seguinte forma: um registro pela v/c na base de cálculo de R$ 86.500,00 (integral sem redução), e outro (alienação fiduciária) pela base de R$ 69.200,00 com redução de 50%, totalizando o valor de R$1.220,50.
Particularmente entendo que deverá ser utilizado o critério menos oneroso para o interessado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Setembro de 2.006.