Pacto Comissório – Cancelamento Obrigatório
O imóvel da matrícula pelo registro nº.1, Fulano, casado com Beltrana, adquiriram o imóvel da Imobiliária e Incorporadora XYZ Ltda e na Av.2, consta que o registro acima, é com pacto comissório, nos termos do artigo 1163 do CC.
Me apresentaram a escritura em que Fulano e Beltrana vendem o imóvel a 1ª escritura que depois , vendem em 2ª escritura a Sicrano, casado com Deltrana, sendo que este último comprador faleceu e os filhos querem fazer o inventário e estão tentando regularizar.
Estou anexando a matrícula e as escrituras.
A Imobiliária e Incorporadora XYZ Ltda não existe mais, como resolver o problema do pacto comissório mencionado na Av.2, para possibilitar os registros das escrituras?
Ou posso registrar com a Av do pacto comissório?
Resposta:
- Quanto ao pacto comissório este deve ser previamente cancelado nos termos do artigo 250, da Lei de Registros ,Públicos, por uma das formas citadas nos incisos I, II e III, para que se possa registrar as duas escritura de venda e compra, bem como o inventário e partilha dos bens deixados pelo falecimento de Sicrano. Como a credora Imobiliária e Incorporadora XYZ não existe mais, deverá o pacto comissório ser cancelado conforme incisos I e III do artigo 250 da LRP, especialmente pelo inciso I. Por ato de cancelamento, a princípio impõem-se o pronunciamento judicial, (ver item 1.4 RDI 56, páginas 79/96 (com espeque no art. 250, I da LRP) operando-se por averbação (RDI 56 3.3.1);
- Quanto ao pacto comissório temos que:
- Apesar de pela transmissão por sucessão não ser alienação forçada, e do princípio saisine, a aquisição pelo autor da herança foi com o pacto comissório, atual condição resolutiva;
- A herança responde pelas dívida do falecido, e se porventura pelo pacto comissório for cancelada a aquisição pelo falecido (por falta de pagamento), cancelar-se há os registros posteriores, o que traz insegurança para o registro da partilha;
- Portanto, entendo que também para o registro da partilha, o pacto comissório existente deverá ser previamente cancelado. De qualquer forma deverá ser cancelado para poder registras as duas venda e compra;
- O pacto comissório apesar de semelhante à condição resolutiva é um pouco diferente. Ele vinha previsto no artigo 1.163 do Código Civil de 1916.
- Sendo o seu cancelamento necessário para o registro de transmissão do imóvel como é o caso;
- O pacto comissório é uma condição resolutiva da venda e compra condicional, a qual assegura ao vendedor o direito de desfazer o contrato ou reclamar o preço se esta não for paga até certo dia (CC/16 artigo 1.163). Assim, o não pagamento implica a rescisão da compra e venda, ao passo que o pagamento do preço importa o cancelamento da cláusula (ver Protocolo CGJSP 30/2006 – Araraquara – SP, Acórdão CSMSP 334-6/6 – São Paulo – Capital, Parecer n. 114/2008-E – Processo CGJSP n. 2008/12392 – RDI n 56 2.2. O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil – Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza e Marcelo Braune – item 3.3.1 – Cancelamento).
- Importante observar que o cancelamento do pacto comissório é uma consequência pura e simples do integral pagamento do preço avençado, que nada mais é do que o cumprimento da obrigação por parte do comprador, desonerando o bem adquirido e transformando a propriedade resolúvel em plena (ver também Boletim Irib in Revista n. 197 – Outubro/93 – Notas Sobre o Pacto Comissório – José Roberto Ferreira Gouvêa, Enunciados aprovado Anoreg/SP e Irib item 8 – Averbação de cancelamento – São Paulo 01/10/2010 n. 235).
- Enfim, o pacto comissório deve ser previamente cancelado para possibilitar os registros;
- Ver também APC0001047-75.2011.8.26.0114 e processo CGJSP de nºs.73961/2009 e 00113367/2013;
- Me lembro que o Oficial do RI da comarca de Salto ( Fraterno) foi penalizado com multa por registrar uma compra e venda sem previamente cancelas o pacto comissório, isso já há algum tempo;
Sub censura.
São Paulo, 30 de abril de 2.024.
DJE DE 24-07-2023 – CANCELAMENTO DE PACTO COMISSÓRIO NECESSIDADE DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO COM QUITAÇÃO DA DÍVIDA
Para cancelamento de pacto comissório, há necessidade de requerimento do interessado instruído com documento hábil à demonstração do cumprimento da condição estabelecida no momento da venda (artigo 250, III, da Lei de Registros Públicos, e item 128, Cap. XX, Tomo II, das NSCGJ).
Em outros termos, a averbação do cumprimento de cláusula resolutiva exige demonstração de quitação da dívida ou autorização expressa do credor com firma reconhecida: é justamente a materialização documental de tais fatos que dará amparo aos atos registrários, com vistas à preservação da segurança que se exige dos registros públicos (artigos 248 e 252 da Lei n. 6.015/73).
No caso concreto, porém, nada disso foi produzido, sendo que não há como, justamente em virtude do princípio da legalidade citado, aplicar regramento específico da hipoteca convencional para o pacto comissório (artigo 238 da Lei de Registros Públicos).
1ª VRP – CAPITAL
Processo 1071752-06.2023.8.26.0100
Pedido de Providências – Cancelamento de Hipoteca – Antonio Augusto da Silva Correia – – Silvia Maria Russo Correia – – Antonio Correia dos Santos – – Priscila Silva dos Santos – – Manoel dos Santos Monteiro Junior – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: FABIO ANDREOTTI DEL GRANDE (OAB 126369/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Classe – Assunto Pedido de Providências – Cancelamento de Hipoteca
Requerido: 16ª Ofícal de Registro de Imóveis
Prioridade Idoso
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado por Antonio Augusto da Silva Correia e sua esposa, Silvia Maria Russo Correia, Antonio Correia dos Santos e sua esposa, Priscila Silva dos Santos, e Manoel dos Santos Monteiro Júnior em face do Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital para cancelamento de cláusula resolutiva expressa averbada nas matrículas n. 22.070, 30.480 e 30.481 daquela serventia (prenotação 629517).
A parte requerente relata que adquiriu os imóveis por meio de escritura de venda e compra lavrada em maio de 1980, na qualidade de nu-proprietários, constando seus pais como usufrutuários (todos já falecidos); que a compra foi realizada com pagamento parcelado do preço e estabelecimento de pacto comissório, nos termos do artigo 1.163 do Código Civil então vigente (Lei n.3.071/1916); que a última parcela ajustada do preço tinha vencimento previsto em 23/06/1983, ou seja, há mais de trinta e nove anos; que as parcelas foram paga, mas não possui todos os recibos de quitação e desconhece o paradeiro dos vendedores para pleitear os recibos faltantes; que visa cancelamento do pacto comissório com base na perempção, tendo em vista o lapso temporal decorrido do pagamento da última parcela.
Documentos vieram às fls. 07/83.
A decisão de fl. 84 determinou que a parte comprovasse prenotação válida, o que foi feito às fls. 87/88.
O Oficial manifestou-se às fls. 91/93, sustentando que a pretensão da parte requerente não condiz com nenhuma das hipóteses legais de cancelamento; que não é permitida a aplicação analógica de dispositivos ou a sua interpretação extensiva, notadamente quando os artigos mencionados se aplicam especificamente a outro instituto (hipotecas convencionais); que o pacto comissório exige o cancelamento na forma prevista pelo artigo 250 da Lei de Registros Públicos.
O Ministério Público opinou pela improcedência (fls. 97/98).
É o relatório.
Fundamento e decido.
No mérito, o pedido é improcedente. Vejamos os motivos.
No Direito Registral, vigem princípios e regras próprios, os quais orientam a prática dos atos de registro.
Dentre eles, está o princípio da legalidade estrita, segundo o qual somente se pode admitir o ingresso de título, seja para registro, seja para averbação, que atenda os ditames legais.
Para cancelamento de pacto comissório, há necessidade de requerimento do interessado instruído com documento hábil à demonstração do cumprimento da condição estabelecida no momento da venda (artigo 250, III, da Lei de Registros Públicos, e item 128, Cap. XX, Tomo II, das NSCGJ).
Note-se que somente pode ser admitido o ingresso de escritos particulares assinados e com as firmas reconhecidas, como claramente dispõe o artigo 221, II, da LRP, o qual dispensa o reconhecimento apenas em atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema
Financeiro da Habitação, que não ocorre no caso.
Em outros termos, a averbação do cumprimento de cláusula resolutiva exige demonstração de quitação da dívida ou autorização expressa do credor com firma reconhecida: é justamente a materialização documental de tais fatos que dará amparo aos atos registrários, com vistas à preservação da segurança que se exige dos registros públicos (artigos 248 e 252 da Lei n. 6.015/73).
No caso concreto, porém, nada disso foi produzido, sendo que não há como, justamente em virtude do princípio da legalidade citado, aplicar regramento específico da hipoteca convencional para o pacto comissório (artigo 238 da Lei de Registros Públicos).
De fato, ainda que a cláusula resolutiva expressa tenha sido prevista em negócio celebrado há mais de trinta anos, com previsão de quitação da última parcela do preço para junho de 1983, inúmeras são as hipóteses de suspensão, interrupção, ou mesmo de impedimento do curso de prazo decadencial ou prescricional, relacionadas a fatos judiciais e extrajudiciais (artigos 168 e seguintes do Código Civil de 1916 e artigos 168 e seguintes do Código Civil vigente).
Assim, não se mostra possível, nesta via administrativa, apenas em virtude do lapso transcorrido, presumir quitação, prescrição ou decadência de direito, o que deve ser devidamente apurado na esfera jurisdicional.
Nesse sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Pedido de providências – Pleito unilateral de cancelamento de averbação de pacto comissório – Ausência de demonstração do cumprimento da obrigação – Alegada prescrição que não pode ser reconhecida na esfera administrativa – Recurso desprovido” (CGJSP – Recurso Administrativo n. 1035361-15.2020.8.26.0114; Relator: Des. Ricardo Mair Anafe; Data de Julgamento: 07/10/2021).
“Registro de Imóveis – Procedimento administrativo em que se pleiteia unilateralmente o cancelamento de averbação de pacto comissório – Necessidade da comprovação do cumprimento da obrigação – Impossibilidade do reconhecimento de prescrição na via administrativa – Recurso não provido” (CGJSP Recurso Administrativo n. 2013/00113367; Relator: Des. José Renato Nalini; Data de Julgamento: 14/11/2013).
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.
P.R.I.C.
São Paulo, 20 de julho de 2023.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (Acervo INR – DJe de 24.07.2023 – SP)
DJE DE 26-04-2022 – PACTO COMISSÓRIO CANCELAMENTO QUITAÇÃO SEM RECONHECIMENTO DE FIRMA, IMPOSSIBI. DOCUMENTO MUITO ANTIGO , VENDEDORES FALECIDOS, IMPOSSIBILIDADE CANCELAMENTO SOMENTE PELAS VIAS JUDICIAIS, VIA ADM. NÃO
Processo 1029379-91.2022.8.26.0100 1ª VRP – CAPITAL
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Hilda Yshay – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: CLAUDIO WEINSCHENKER (OAB 151684/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerido: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado por Hilda Yshay em face do Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital para cancelamento de cláusula resolutiva expressa averbada na matrícula n.52.161 daquela serventia.
A parte requerente relata que adquiriu o imóvel por meio de escritura de venda e compra lavrada em junho de 1994, com pagamento parcelado do preço e estabelecimento de pacto comissório, nos termos do artigo 1163 do Código Civil então vigente (Lei n.3.071/1916); que o preço foi pago e os vendedores emitiram declaração de quitação em 19 de maio de 1996, a qual somente foi levada ao Registro de Imóveis para averbação no início de 2022, mas não foi aceita pelo Oficial, que exigiu o reconhecimento das firmas dos vendedores; que buscou atender à exigência junto ao cartório que lavrou a escritura, mas os cartões de assinatura eram muito antigos e o reconhecimento não foi possível. Tentou, então, reencontrar os vendedores, mas descobriu que faleceram. Nesse contexto, considerando a antiguidade do pacto e a demonstração de ausência de cobrança por parte dos vendedores, o que evidencia a prescrição do direito, bem como pela semelhança das assinaturas apostas nos documentos, requer a dispensa do reconhecimento de firma no termo de quitação para a respectiva averbação.
Documentos vieram às fls.06/31.
O Oficial manifestou-se às fls.36/37, sustentando que a pretensão da parte requerente não condiz com nenhuma das hipóteses legais de cancelamento; que falta o reconhecimento das firmas dos declarantes no termo de quitação; que a prescrição não pode ser presumida em procedimento administrativo, ainda que ausente qualquer prejuízo no caso de deferimento do pedido.
O Ministério Público opinou pela improcedência (fls. 41/42).
É o relatório.
Fundamento e decido.
No mérito, o pedido é improcedente. Vejamos os motivos.
No Direito Registral, vigem princípios e regras próprios, os quais orientam a prática dos atos de registro.
Dentre eles, está o princípio da legalidade estrita, segundo o qual somente se pode admitir o ingresso de título, seja para registro, seja para averbação, que atenda os ditames legais.
É dentro desta lógica que apenas títulos que tragam efeito para a relação jurídico-real na forma da lei podem ser qualificados positivamente.
Assim, embora haja regra que autorize o cancelamento de pacto comissório a requerimento do interessado instruído com documento hábil à demonstração do cumprimento da condição estabelecida no momento da venda (artigo 250, III, da Lei de Registros Públicos, e item 128, Cap.XX, Tomo II, das NSCGJ), somente pode ser admitido o ingresso de escritos particulares assinados e com as firmas reconhecidas, como claramente dispõe o artigo 221, II, da LRP, o qual apenas dispensa o reconhecimento em atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação, que não ocorre no caso.
Em outros termos, a averbação do cumprimento de cláusula resolutiva exige demonstração de quitação da dívida ou autorização expressa do credor com firma reconhecida: é justamente a materialização documental de tais fatos que dará amparo aos atos registrários, com vistas à preservação da segurança que se exige dos registros públicos (artigos 248 e 252 da Lei n. 6.015/73).
O reconhecimento de firma é ato privativo dos Tabeliães de Notas, dos Registradores Civis com atribuições notariais e dos escreventes autorizados, devendo ser observadas as regras dos itens 179 a 192, do Cap.XVI, das NSCGJ.
Ausente o reconhecimento formal no documento de fl.21, a constatação da semelhança para declaração da autenticidade das firmas somente pode ser alcançada pela via judicial ordinária, com garantia de contraditório e ampla defesa.
A conclusão é a mesma para a alegação de decurso do tempo.
Ainda que a cláusula resolutiva expressa tenha sido prevista em negócio celebrado há mais de vinte e cinco anos, inúmeras são as hipóteses de suspensão, interrupção, ou mesmo de impedimento do curso de prazo decadencial ou prescricional, relacionadas a fatos judiciais e extrajudiciais (artigos 168 e seguintes do Código Civil de 1916 e artigos 168 e seguintes do Código Civil vigente).
Assim, não se mostra possível, nesta via administrativa, apenas em virtude do lapso transcorrido, presumir quitação, prescrição ou decadência de direito, o que deve ser devidamente apurado na esfera jurisdicional.
Nesse sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Pedido de providências – Pleito unilateral de cancelamento de averbação de pacto comissório – Ausência de demonstração do cumprimento da obrigação – Alegada prescrição que não pode ser reconhecida na esfera administrativa – Recurso desprovido” (CGJSP – Recurso Administrativo n. 1035361-15.2020.8.26.0114; Relator: Des. Ricardo Mair Anafe; Data de Julgamento: 07/10/2021).
“Registro de Imóveis. Procedimento administrativo em que se pleiteia unilateralmente o cancelamento de averbação de pacto comissório. Necessidade da comprovação do cumprimento da obrigação. Impossibilidade do reconhecimento de prescrição na via administrativa. Recurso não provido” (CGJSP Recurso Administrativo n. 2013/00113367; Relator: Des. José Renato Nalini; Data de Julgamento: 14/11/2013).
A qualificação negativa, portanto, nos parece a mais adequada e deverá ser observada por todas as serventias.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.
P.R.I.C.
São Paulo, 20 de abril de 2022.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (Acervo INR – DJe de 26.04.2022 – SP)
