Financiamento de Construção Em Imóvel Próprio – SFI – Emolumentos Sem Redução

Foi protocolado o contrato, acompanhado da declaração dos proprietários de que não é o primeiro e único imóvel de minha (deles) propriedade.

Os proprietários estão financiando somente a construção.

No quadro B do contrato, condições do financiamento – enquadramento: SFI.

Está certa a declaração apresentada?

Como cobrar os emolumentos?

Resposta:

1.      Os  mutuários  já eram proprietários do terreno, e estão fazendo um financiamento junto a Caixa Econômica Federal para a construção de imóvel residencial (casa própria), dentro do SFI dando o terreno/imóvel de suas propriedade objeto da matricula em tela em garantia de alienação fiduciária do financiamento.

2.      Nos contratos de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca ou de alienação fiduciária, não só o registro da aquisição, mas também a garantia tem emolumentos reduzidos.

3.      O favor legal não se refere à primeira aquisição imobiliária, mas atos com ela relacionados.

4.      A construção é espécie do gênero acessão, forma de aquisição da propriedade, e o financiamento está vinculado a construção da casa própria.

5.      A hipótese legal referindo-se a ato relativos à aquisição imobiliária, há de ser interpretada de molde a garantia a redução quando ocorra qualquer das formas de aquisição da propriedade.

6.      O dispositivo (artigo 290 da Lei de Registros Públicos – LRP) sequer fala em aquisição de domínio, e dessa maneira a aquisição é por acessão que independe do registro do título, mas é financiada com garantia pelo Sistema Financeiro habitacional, como título objeto, de registro é ato relacionado com a aquisição de moradia para fins residenciais, a merecer o benefício.

7.      A novidade está em que não se trata de compra e venda, mas acessão para construção.

8. Entretanto o artigo 39 da Lei 9.514/97 menciona: “ Art. 39. As disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação não se aplicam às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário a que se refere esta Lei.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)”. Portanto como o financiamento não está enquadrado no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) mas no SFI (Sistema de financiamento Imobiliário), não tem a aplicação do artigo  290 da LRP e não tem a redução de 50% dos emolumentos. E isso também em face da Apelação PCDP nº 70069529477 (nº CNJ 0163141-35.2016.8.21.7000 da Décima Oitava Câmara Cível de Porto Alegre do Rio Grande do Sul.

9. Quanto a declaração apresentada de que não é o primeiro e único imóvel de minha (dos apresentantes) propriedade, não está correta e não se presta para a redução dos emolumentos previstos no artigo 290 da LRP, pois deveria ser: que se trata da primeira aquisição  imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema  Financeiro da Habitação, contudo não vem ao caso pois não há redução dos emolumentos em face ao enquadramento do financiamento, que usa o SFI e não no SFH.

Sub censura.

São Paulo, 28 de Agosto de 2.024.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).       (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

§ 1º – O registro e a averbação referentes à aquisição da casa própria, em que seja parte cooperativa habitacional ou entidade assemelhada, serão considerados, para efeito de cálculo, de custas e emolumentos, como um ato apenas, não podendo a sua cobrança exceder o limite correspondente a 40% (quarenta por cento) do Maior Valor de Referência.                      (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

§ 2º – Nos demais programas de interesse social, executados pelas Companhias de Habitação Popular – COHABs ou entidades assemelhadas, os emolumentos e as custas devidos pelos atos de aquisição de imóveis e pelos de averbação de construção estarão sujeitos às seguintes limitações:                        (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

a) imóvel de até 60 m ² (sessenta metros quadrados) de área construida: 10% (dez por cento) do Maior Valor de Referência;                      (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

b) de mais de 60 m² (sessenta metros quadrados) até 70 m ² (setenta metros quadrados) de área construída: 15% (quinze por cento) do Maior Valor de Referência;                     (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

c) de mais de 70 m ² (setenta metros quadrados) e até 80 m ² (oitenta metros quadrados) de área construída: 20% (vinte por cento) do Maior Valor de Referência.                   (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

 § 3º – Os emolumentos devidos pelos atos relativos a financiamento rural serão cobrados de acordo com a legislação federal.                    (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

§ 4^o As custas e emolumentos devidos aos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis, nos atos relacionados com a aquisição imobiliária para fins residenciais, oriundas de programas e convênios com a União, Estados, Distrito Federal e Municípios, para a construção de habitações populares destinadas a famílias de baixa renda, pelo sistema de mutirão e autoconstrução orientada, serão reduzidos para vinte por cento da tabela cartorária normal, considerando-se que o imóvel será limitado a até sessenta e nove metros quadrados de área construída, em terreno de até duzentos e cinqüenta metros quadrados.                     (Incluído pela Lei nº 9.934, de 1999)

§ 5^o Os cartórios que não cumprirem o disposto no § 4^o ficarão sujeitos a multa de até R$ 1.120,00 (um mil, cento e vinte reais) a ser aplicada pelo juiz, com a atualização que se fizer necessária, em caso de desvalorização da moeda.                      (Incluído pela Lei nº 9.934, de 1999)

Art. 290-A.  Devem ser realizados independentemente do recolhimento de custas e emolumentos:                    (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

I – o primeiro registro de direito real constituído em favor de beneficiário de regularização fundiária de interesse social em áreas urbanas e em áreas rurais de agricultura familiar;                     (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

II – a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² (setenta metros quadrados) de edificação em áreas urbanas objeto de regularização fundiária de interesse social.                      (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

III – o registro de título de legitimação de posse, concedido pelo poder público, de que trata o art. 59 da Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009, e de sua conversão em propriedade.                      (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

IV – o registro do título de transferência do direito real de propriedade ou de outro direito ao beneficiário de projetos de assentamento rurais promovidos pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) com base nas Leis nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, e 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, ou em outra lei posterior com finalidade similar.  (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 1^o  O registro e a averbação de que tratam os incisos I, II e III do caput deste artigo independem da comprovação do pagamento de quaisquer tributos, inclusive previdenciários.                    (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 2^o  (Revogado).                        (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 39. As disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação não se aplicam às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário a que se refere esta Lei.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)