Doação Modal – Justificativas

Temos diversas dúvidas, inclusive de outros Cartórios da região, sobre a possibilidade de registro de Escrituras Públicas de Doação Modal, lavradas e protocoladas para Registro.

Pediria seu comentário sobre o tema, para nos ajudar.

Resposta:

1. Sim, a doação via de regra é a doação do numerário feita pelos pais, avos ou parentes ao donatário para a aquisição de bem imóvel. Podendo inclusive fazê-la impondo cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, inclusive o usufruto a favor dos doadores do numerário e é muito comum atualmente.
2. Veja nossas resposta a outros clientes:

//////////////////////////////////////////////////////////////

Seria possível o registro desta escritura, tendo em vista a doação ser de valor, pode gravar as cláusulas.

Abraço.

Resposta:

1. As cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade somente podem ser impostas por testamento ou doação;
2. Inclusive por venda e compra e doação modal  acoplada a compra e venda (doação do numerário para a compra e venda);
3. Em face da doação modal (numerário) o doador impõe as cláusulas restritivas vitalícias de incomunicabilidade e impenhorabilidade e temporária de inalienabilidade  (enquanto viver o doador no caso);
4. O  doador do numerário (dinheiro) para a aquisição da propriedade poderá impor cláusulas restritivas (Doação Modal);
5. Em se fazendo o registro do título deve constar da matricula as cláusulas restritiva  (por averbação);
6. As cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade somente poderão ser impostas nos títulos graciosos (doação e testamento); inadmissíveis, por conseguinte, nos contratos bilaterais ou sinalagmáticos, como o é o de compra e venda;
7. Mas o exame do título nem sempre poderá ser restrito à impossibilidade da instituição de vínculos em contrato de compra e venda. A par dos exemplos, o vínculo poderá surgir em título oneroso, como na compra e venda;
8. Por exemplo: por escritura um casal doa a seus filhos determinada quantia em dinheiro destinada à compra do imóvel. O negócio é celebrado entre outorgantes vendedores e outorgados compradores, figurando o doadores da pecúnia como intervenientes-anuentes-doadores;
9. Para possibilitar a aquisição em nome dos filhos, impõe ao imóvel os vínculos de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Pode surgir, ainda, a obrigatoriedade da constituição do usufruto em favor dos anuentes-doadores, para que usem e fruam do mesmo, enquanto viverem, conforme lhes permite a Lei Civil Brasileira;
10. Surge, aqui, a DOAÇÃO MODAL, perfeitamente possível numa escritura de venda e compra, desde que realizadas simultaneamente, “na doação modal, o donatário é vinculado ao modus”.
11. Na espécie, ocorreu a doação da quantia sub modus, ou seja, para que com ela fosse adquirido determinado imóvel clausulado de inalienabilidade e impenhorabilidade e inalienabilidade ato esse que podem ser formalizados na mesma escritura;
12. Portanto, são perfeitamente possíveis e legítimos os atos praticados num único título, envolvendo a venda e compra em decorrência da doação do numerário para a, aquisição; a imposição do gravame das cláusulas, e ainda, num segundo plano, a constituição do usufruto em favor dos doadores.
13. A estipulação temporária da clausula restritiva de inalienabilidade de após a morte do doador também é possível;
14.  Somente faltou constar do título a justa causa pela imposição das clausulas restritivas nos termos do artigo 1.848 do CC.

Sub censura.

São Paulo, 22 de Julho de 2.024.

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

  Art. 1.848. Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima.

§ 1º Não é permitido ao testador estabelecer a conversão dos bens da legítima em outros de espécie diversa.

§ 2º Mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros.

R.4 – em ___ de Setembro de 2014 – Protocolo nº.xxxx.

Por escritura lavrada no Tabelião de Notas local em 27-06-2014, às páginas xxx do livro 123, os proprietários Fulana e seu marido Beltrano, já qualificados, venderam o imóvel desta matrícula, pelo valor de R$.35.000,00 (trinta e cinco mil reais), a Sicrano, brasileiro,; e, Deltrano, brasileiro, , assistido por seus pais. Constou do titulo que o numerário para aquisição do imóvel foi fornecido por seus pais Francisco, empresário, portador do RG.nº.XXXXXX. A Escrevente Autorizada:                      -.

AV.5 – em ___ de Setembro de 2014 – Protocolo nº.62351 de 28-08-2014.

Pela escritura referida no R.4, os doadores de numerário Francisco e sua mulhe, já qualificados, declaram expressamente a imposição das cláusulas restritivas de INCOMUNICABILIDADE e IMPENHORABILIDADE vitalícias, que gravam o imóvel adquirido pelos donatários de numerário com os recursos transferidos daqueles para os adquirentes, de modo que terceiros não poderão penhorar a propriedade do imóvel, e eventual cônjuge de qualquer dos outorgados compradores não terá direito à meação sobre a propriedade do imóvel, independentemente do regime de bens que adotarem, seja esse convencional ou por imposição legal. Para os fins do artigo 1.848 do Código Civil, e por se tratar da doação de numerário de adiantamento de legitima, os outorgantes doadores de numerário esclarecem que a imposição das clausulas restritivas sobre a propriedade do imóvel se justifica em razão dos valores doados constituírem o fruto do trabalho pelos doadores, ao longo de sua vida, representando o resultado dos esforços pessoais e profissionais por ele envidados, sempre tendo em vista o bem-estar de seus descendentes; assim, os doadores com a compreensão dos donatários, não desejam que o imóvel adquirido com tais recursos venha a pertencer a terceiros que não sejam seus dependentes diretos, excluídos expressamente os descendentes afins tanto quanto possível.

A Escrevente Autorizada:                 –

————————————————————————————————

Prezado Diretor:

Um imóvel está no nome de 4 proprietários em comum e em partes iguais…

Uma co proprietária está doando o dinheiro para o filho comprar a NUA PROPRIEDADE e ela está adquirindo o USUFRUTO VITALÍCIO.

Como ela possui 25% do imóvel, ela pode comparecer vendendo para o filho juntamente com os irmãos e adquirindo o usufruto sobre a totalidade?

Resposta:

1. No caso trata-se de doação modal em que a mãe doa o numerário para que o filho adquira a nua propriedade do imóvel;
2. Entretanto o imóvel pertence a quatro proprietários em comum e em partes iguais, sendo a mãe doadora do numerário para seu filho adquirir a nua propriedade do imóvel detentora de ¼ da plena propriedade. Portanto a mãe doadora do numerário impõe que ¼ do usufruto do imóvel a ser adquirido pelo comprador beneficiário da doação seja constituído a seu favor (mãe) através de reserva e adquire por compra e venda os outros ¾ do usufruto do imóvel, e o filho conjuntamente adquire 4/4 ou a totalidade da nua propriedade do imóvel.
3. Por outro lado, a mãe poderia doar ¼ da nua propriedade para seu filho reservando para si ¼ do usufruto e pelo mesmo título a mãe adquiriria os outros ¾ do usufruto e o filho os outros ¾ da nua propriedade, ficando a mãe com a totalidade do usufruto e o filho com a totalidade da nua propriedade.

 Sub censura.

São Paulo, 11 de Junho de 2.024.

————————————————————————————-

Protocolamos uma escritura pública de venda e compra lavrada pelo 3º Tabelião de Notas desta cidade e comarca, pela qual, 4 (quatro) pessoas estão adquirindo o imóvel, sendo 3 (três) a nua propriedade e 1 (uma) o usufruto.

O dinheiro para a aquisição do imóvel foi doado pela adquirente do usufruto a suas filhas (doação modal).

Referida adquirente do usufruto (e doadora), é casada sob o regime da comunhão universal de bens. No entanto, seu marido não compareceu no ato notarial, sendo certo ainda, que o usufruto foi reservado tão somente em favor dela.

Podemos fazer o registro do título (usufruto e nua propriedade) ou devemos questionar a não anuência do marido da adquirente do usufruto e doadora?

Resposta: Nos termos do artigo de nº 1.647 do CC (inciso IV) é imprescindível a anuência do marido da doadora (outorga marital). Até porque o usufruto somente ficará em nome da doadora do numerário (doação modal).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 06 de Abril de 2.020.

**/////////////////////////////////////////////////////////////////////

Resposta:

1. A escritura preenche os requisitos legais inclusive com relação ao ITCMD, estando inclusive muito bem redigida;
2. Não há necessidade de alvará judicial, a uma porque se trata de doação, inclusive a um menor, e a duas em face da decisão da 1ª VRP da Capital, processo n. 0072005-60.2013.26.0100, abaixo reproduzida (aliás, oportuna);
3. Os extratos dos atos também estão  corretos.

É o nosso entendimento passível de censura.

São Paulo Sp., 10 de Setembro de 2.014.

Compra e venda. Menor impúbere – aquisição. Alvará judicial. Doação – omissão. Impostos – recolhimento – fiscalização.

Registro de imóveis – dúvida – compra e venda de imóvel por menor impúbere devidamente representado – doação omitida no instrumento entabulado entre as partes – desnecessidade de expedição de alvará judicial – ato realizado no interesse do incapaz – dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos que não deve se sobrepor ao ato de vontade das partes.

1VRPSP – PROCESSO: 0072005-60.2013.8.26.0100 1VRPSP – PROCESSOLOCALIDADE: São Paulo CIRC.: 17º 
DATA JULGAMENTO: 12/02/2014 DATA DJ: 11/03/2014 
Relator: Tânia Mara Ahualli
Legislação:

• CC2002 – Código Civil de 2002 | 10.406/2002, ART: 1691
• LRP – Lei de Registros Públicos | 6.015/1973, ART: 289

íntegra:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO FORO CENTRAL CÍVEL

1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

SENTENÇA

Processo nº: 0072005-60.2013.8.26.0100 – Dúvida – CP 413
Requerente: 17º Oficial de Registro de Imóveis

Registro de imóveis – dúvida – compra e venda de imóvel por menor impúbere devidamente representado – doação omitida no instrumento entabulado entre as partes – desnecessidade de expedição de alvará judicial – ato realizado no interesse do incapaz – dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos que não deve se sobrepor ao ato de vontade das partes.

Vistos.

O 17º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo suscitou a presente dúvida a requerimento de DIEGO DA SILVA CRISCUOLO. De acordo com o relatado (fls. 02/06), pretende-se o registro de uma escritura de compra e venda lavrada perante a Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Ermelino Matarazzo Comarca de São Paulo (fls.21/23), em 28 de agosto de 2013, no qual Elias Moreira dos Santos e sua mulher Mara Virginia Criscuolo dos Santos venderam o imóvel objeto da matrícula nº 59.443 ao suscitado, menor impúbere, representado por seu genitor Carlos Eduardo Criscuolo.

O título foi apresentado ao 17º Registro de Imóveis em 30 de outubro de 2013 e qualificado negativamente, por entender o registrador que o suscitado não cumpriu a exigência de apresentação do alvará para lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel adquirido com recursos próprios, sendo que a representação legal não seria suficiente para suprir a incapacidade civil do adquirente. Alega, ainda, que de acordo com a escritura lavrada não houve a menção de qualquer doação em dinheiro, não sendo caso de recolhimento de tributo para este fato gerador.

Houve impugnação do suscitado (fls.32/37) DIEGO DA SILVA CRISCUOLO, que alega genericamente que a compra e venda do imóvel foi feita em seu interesse exclusivo, com a utilização de “recursos outros”, que independem de qualquer autorização judicial para serem utilizados. Sustenta que de acordo com o artigo 1.691 do CC a aquisição de bens móveis ou imóveis em nome de menor necessita da prévia autorização judicial apenas na hipótese de alienação dos bens, bem como que o registrador só poderá exigir a expedição de alvará judicial nas hipóteses expressamente previstas em lei. Por fim, aduz que em relação a fiscalização tributária o Oficial só é responsável pelos negócios praticados perante sua fé pública e que contem com sua efetiva intervenção.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 39/41).

É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.

O suscitado, relativamente incapaz em razão da idade, pretende o registro de contrato de compra e venda, no qual figura como comprador de um imóvel.

A exigência do registrador tem como fundamento o artigo 1691 CC, que dispõe:

“Art. 1691: Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz”.

É assente perante a doutrina pátria que a restrição imposta pelo legislador ao gerenciamento dos bens de menores pelos pais tem por finalidade impedir que eles venham a ser prejudicados. A compra de bem imóvel não foi prevista na norma, que fez menção expressa apenas à alienação, e, em não acarretando obrigações que venham a diminuir ou atingir negativamente o patrimônio do incapaz, está isenta da autorização judicial.

Entendimento contrário viria contra a motivação legal, ou seja, em prejuízo do menor.

O precedente trazido aos autos pelo zeloso Registrador constitui hipótese atípica. Naquele caso em especial, tratado nos autos CG 2013/96323, havia dúvida sobre a idoneidade do negócio jurídico subjacente e conflito de interesses.

A simples leitura do título que se pretende registrar evidencia a omissão das partes em relação à origem do numerário utilizado para o pagamento.

Conforme se verifica da escritura, não há qualquer menção de que o imóvel foi adquirido por “recursos outros”, consistente na doação modal acoplada à compra e venda, mas sim através de recursos próprios do menor. Tal afirmativa é embasada com o recolhimento de somente um imposto relativo à compra (ITBI imposto de transmissão de bem imóvel), não havendo nenhuma menção ou recolhimento em relação à eventual doação realizada em prol do menor (ITCMD).

O artigo 289 da Lei 6.015/1973: “é dever dos oficiais registradores fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.

Logo, cabe ao registrador fiscalizar o recolhimento dos tributos incidentes sobre os fatos geradores. Não existe o fato gerador do imposto de transmissão relativo à doação no contrato entabulado.

Com razão o MM Juiz Asdrubal Nascimbeni (fls. 03) ao afirmar que a origem do numerário não interessa ao Direito Civil, mas ao fisco. A responsabilidade fiscal é de quem realiza o negócio, não cabendo ao Registrador presumir eventual fraude ou simulação e exigir recolhimento em desconformidade com o exposto no título.

Como vem sendo decidido nesta 1ª Vara de Registro Públicos em casos semelhantes:

“O registro de ESCRITURA pública de venda e compra do suscitado para sua filha menor, em que pese envolver uma suspeita de ato simulado, que pode até revelar sonegação fiscal, conquanto a DOAÇÃO é mais fortemente onerada, não pode ser obstada sob a ótica registral.

A aquisição, como destacou o Ministério Público, se faz em prestígio e favorecimento da menor, de forma que não pode exigir, no caso, um rigorismo maior, mormente porque é o pai ou a mãe que possuem prerrogativas para representar seus filhos menores. O pátrio poder pode ser exercido por um ou outro, ou ainda por ambos.

Não se vislumbrando irregularidade registral, o acesso da escritura ao fólio deve ser franqueado.” (Dr. Venício Antonio de Paula Salles, Processo nº 164169-2/02).

Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 17º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de DIEGO DA SILVA CRISCUOLO, para que o título tenha acesso ao registro.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 12 de fevereiro de 2014.

Tania Mara Ahualli

Juíza de Direito

////////////////////////////////////////////////////////////////////////

CONSULTA

Com relação ao presente caso, após expedição da Nota Devolutiva anexada, passado considerável lapso de tempo, os interessados reingressaram com o título, desta vez, através do Protocolo 4865.

Percebeu-se, através da Escritura Pública de Aditamento Retificatório, datado de 22/02/2019, que os interessados optaram pelo caminho da doação e não pelo caminho da apresentação do alvará judicial.

Em tempo, foi recolhido o competente ITCMD pela doação havida, recolhimento esse que, inclusive, foi mencionado na Escritura Pública de Aditamento.

TODAVIA, não constou, na Escritura Pública de Aditamento, nenhuma menção a terem comparecido, os genitores e representantes dos compradores, como ANUENTES, o que, destaque-se, foi sinalizado como necessário, na Nota Devolutiva, vide anexo.

Diante disse, surgiram as seguintes questões:

1. O comparecimento dos doadores, no ato notarial e, por conseqüência, na respectiva Escritura Pública, como ANUENTES, é requisito indispensável a esse tipo de negócio jurídico (doação modal em dinheiro para a aquisição de bem imóvel)?

2. Deveria ter sido mencionado, na Escritura Pública de Aditamento Retificatório, que os genitores dos compradores, além de comparecerem na condição de representantes, também compareceram na condição de ANUENTES? Se sim, devemos pedir que seja expedido, pelo Tabelionato de Notas respectivo, a competente menção a tal fato?

Resposta:

1. A rigor não bastando a declaração bastando a declaração (dos doadores) de que  (os pais no caso) de que o valor o preço da compra e venda foi por eles doados. No caso houve uma questão de redação, podendo ser aplicado o artigo 112 do CC (Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.)
2. Não conforme item “1” acima;
3. Na escritura há certa contradição nas declarações que os filhos têm renda própria e que com essa renda adquiriram o imóvel, e que o valor foi doado. Entretanto essa “falha” poderá ser mitigada considerado também o artigo 112 antes citado registrando-se o título;
4. Há decisões que nesse caso dispensam alvará: APC1055983-36.20158.26.0100 e 1074979-14.2017.8.26.0100.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 14 de Marco de 2.019.

**

Prezado Senhor:

Solicito esclarecimento para o caso a seguir:

Recebi uma escritura de venda e compra de imóvel em que o vendedor é Fulano – 1º comprador e doador: Beltrano e 2º compradora e donatária: Sicrana.

A venda foi por R$275.000,00 – sendo pago por Beltrano R$45.833,33 e Sicrana R$229.166,67.

A venda é 50% do usufruto a favor de Beltrano e 50% da nua propriedade e 50% da plena propriedade para Sicrana.

O Doador declara que fez doação a Sicrana da importância de R$229.166,67 para pagamento, sendo inclusive recolhido o imposto de doação a Fazenda do Estado. Pergunto:

Devo fazer um registro do usufruto de 50% para Beltrano e um registro para Sicrana de 50% da nua e 50% da plena

ou

posso registrar tudo em nome do Fulano, após, um registro doação de 50% nua e 50% da plena para a Sicrana e outro registro do usufruto 50% para Beltrano?

Resposta:

No caso trata-se de doação (modal) feita por Beltrano à Sicrana no valor de R$ 229.166,67 (para o pagamento 50% da nua propriedade + 50% da plena propriedade)  sobre esta importância foi recolhido o ITCMD ao Estado (devido pela doação). Para Fins fiscais o usufruto foi considerado em sua totalidade o valor de R$ 91.666,66 (1/3) do imóvel, sendo 50% desse usufruto considerado na escritura pelo valor de R$ 45.833,33 (1/3). Considerando também 50% da nua propriedade R$ 91.666,66 que somados a 50% da plena propriedade R$ 137.500,00 totalizam R$ 229, 166,67 ( 50% da nua propriedade  + 50% da plena propriedade).

Não se registra tudo em nome de Beltrano, pois a doação foi do numerário de R$ 229.166,67 para Sicrana e não da propriedade em si, foi doação em dinheiro para que ela adquirisse a sua parte conforme especificada no título aquisitivo.

Portanto dois são os registros um de  50% do usufruto para Beltrano e outro de 50% da nua-propriedade + 50% da plena propriedade para Sicrana.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Janeiro de 2.018.

////////////////////////////////////////////////////////////////

Consulta: urgente.

01. Imóvel rural adquirido por venda e compra, da seguinte forma:

a) 1/2 ideal da nua propriedade do imóvel adquirido por fulana, casada no regime da separação de bens, com escritura de pacto antenupcial com beltrano.

b) 1/2 ideal da nua propriedade do imóvel adquirido por fulano (irmão da fulana), solteiro.

c) Usufruto vitalício do imóvel adquirido pelos pais de fulana e fulano.

Consta do registro que o dinheiro utilizado para compra do imóvel foi doado pelos pais de fulana e fulana.

Escritura já registrada.

 Pretendem os interessados rerratificar a escritura para incluir as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade vitalícias.

 Favor analisar qual a viabilidade de tal fato, e caso não seja possível, favor informar se existe outra solução.

Att.

Resposta:

1. As cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, somente podem ser impostas por testamento ou doação;

2. Após a venda e compra (doação modal – acoplada a venda e compra) ter sido registrada, ocorre a impossibilidade jurídica da imposição das cláusulas restritivas, uma vez que estas somente poderiam ser impostas por ocasião do negócio jurídico, ocorrendo a possibilidade da re-ratificação somente antes do registro, até porque uma vez registrado o título, não se pode alterar as partes essenciais do negócio, assim como também não se pode clausular bens próprios (nesse sentido ver inclusa resposta do Irib em situação semelhante, e decisões do CSMSP de números 056317-0/1 e 003294-0/84).

Outra solução seria a de os donatários alienarem (v/c pe.) a nua propriedade aos pais/doadores usufrutuários, e estes realizarem nova doação impondo tais cláusulas restritivas.

É o nosso entendimento passível de censura.

São Paulo, 11 de Fevereiro de 2.014.

/////////////////////////////////////////////////////////////

Me faz uma análise da escritura, notadamente com relação à venda do usufruto, nua propriedade e CLÁUSULAS.

Escritura lavrada em 17/04/12 pelo 1º Tabelionato de Notas local,  Venda e Compra com Usufruto vitalício e clausulas restritivas de incomunicabilidade e impenhorabilidade vitalícias e inalienabilidade temporária (enquanto perdurar o usufruto) e reversão da doação nos termos do artigo 547 do CC. Doação modal para a aquisição da nua propriedade, o usufruto foi adquirido pelo doador do numerário.

Vendedores: Fulano e Beltrana

Compradores: a) do usufruto Sicrano b) da nua propriedade Deltrano

Imóveis: Apartamento 12 bloco 8 1º andar do condomínio residencial.

Resposta: Entendo, s.m.j, estar correto o título aquisitivo lavrado da maneira como foi, possibilitando os registros e as averbações.

No caso, trata-se de doação modal na qual pelo título o doador adquire o usufruto vitalício e o donatário a nua propriedade dos imóveis.

Em face da doação modal (numerário), o doador impõe as cláusulas restritivas vitalícios de incomunicabilidade e impenhorabilidade e temporária (enquanto perdurar o usufruto) e justifica as causas da imposição das cláusulas restritivas (1.848 CC) e quanto a doação grava-a com a clausula de reversão (547 CC).

É o parecer sub censura.

São Paulo, 25 de Abril de 2.012.