Divórcio – Contrato de Alienação Fiduciária – Partilha e Cessão

Foi protocolado o contrato particular de cessão de direitos e obrigações, com sub-rogação de divida.

 Apresentaram a carta de sentença que deu origem ao R.7 da matricula.

Na partilha o imóvel ficou pertencendo 100% para Fulano, sem que tivesse constado do registro que tratava-se dos direitos e obrigações da alienação fiduciária, entendendo este oficial que pode ser corrigido por erro evidente, também para o registro da carta não foi exigido a anuência da Caixa Econômica Federal (CEF) nos termos do artigo 29 da Lei 9.514/97, o que também agora com a apresentação do contrato de cessão, ficaria suprido.

1. Não foi apresentada a guia do recolhimento do ITBI, nem no registro da carta de sentença e nem no contrato da cessão, acho que devo exigir agora.
2. Para resolver o problema, além do erro evidente acima mencionado, qual o ato que devo proceder nessa matrícula e em que moldes?
3. Outra pergunta o contrato de cessão de direitos é averbado ou registrado?

Contrato Particular de Cessão de Direitos e Obrigações com Sub-rogação de dívida de alienação fiduciária (R.4. da matrícula) e Ratificação de dívida imobiliária e Ratificação de Clausulas e da Garantia Fiduciária – SFH – PMCMV

Cedente : Beltrana, divorciada

Cessionário: Fulano, divorciado

Valor da cessão R$ 31.151,89.

Resposta:

Está muita coisa errada do começo ao fim, explico :

1. No contrato de cessão constou a cedente Beltrana, bem como o cessionário Fulano como separados. No entanto pela documentação apresentada não houve separação, mas sim divórcio e isso consta:

1. Na carta de sentença do divórcio, onde inclusive consta de que  o imóvel ficou somente para ele (que indenizará a divorcianda).
2. Na matricula do imóvel AV.6.
3. E  Na averbação da certidão de casamento.

2. Portanto o contrato deveria ser aditado, ou re-ratificado ou um “em tempo no final (Informações Adicionais/Ressalva)” para constar o real estado civil do cedente e cessionário como divorciados  e assim  também corrigido no R. 7, onde constou tendo sido a separação homologada por sentença, que deverá ser “tendo sido o divorcio homologado por sentença”.
3. No entanto o contrato não poderá ser averbado (item 233 do Capítulo XX das NSCGJSP – é ato de averbação), e isso porque o imóvel, ou melhor os direitos e obrigações da alienação fiduciária, foram partilhados somente para ele conforme R.7. o que será corrigido por erro evidente pelo registro de imóveis (conforme constou na consulta). E dessa forma Beltrana não poderá ceder o que não tem;
4. Assim deve a CEF apresentar somente um instrumento particular de sub-rogação da dívida da alienação fiduciária assinado pela CEF e por Fulano para fins de averbação junto a matrícula do imóvel, estando aí implícita a anuência da CEF pela partilha por ocasião do divórcio constante do R.7.
5. Em relação a matricula:

1. Pelo R.2 o imóvel (terreno) foi adquirido por Fulano, solteiro, maior, em 04-03-2.009 registrado em 05-08-2.010;
2. Pela AV. 3 Fulano casou-se com Beltrana pelo regime da Comunhão Parcial de Bens (CPB) em 05-09-2.009 e pelo regime adotado pelo casamento CPB, não houve comunicação com Beltrana, mais um motivo a justificar que Beltrana não pode ceder pelo Instrumento de Cessão  dos direitos e obrigações da alienação fiduciária ora apresentado.
3. Já pelo R.4 Fulano acompanhado de s/mr (Beltrana) (diga-se anuência) deu o imóvel (terreno) em alienação fiduciária para a CEF.
4. Pela AV.05  por habite-se de 09-06-2.011 averbou-se a construção do prédio.
5. Já pela AV.06 e por sentença de 03-03-2.015, transitada em julgado em 31-03-2015 o casal veio a divorciar-se .
6. E pelo R. 7  o imóvel ficou em sua totalidade somente para Fulano, sendo que Beltrana não teria direito a meação do imóvel adquirido em 2.009 por Fulano, quando ainda era solteiro. A não ser eventual direito de colaboração na construção, mas isso não importa tanto, porque pela partilha por ocasião do divórcio o imóvel (já construído), ou seja, os direitos e obrigações da alienação fiduciária, ficaram exclusivamente para ele, e não é possível a cessão dos direitos e obrigações acessar ao Cartório de Registro de Imóveis, porque pela partilha os direitos e obrigações ficaram pertencendo exclusivamente a ele (Fulano) que assumiu o restante do financiamento e indenizará a cônjuge (ex) mulher Beltrana ( que pela partilha por ocasião do divórcio nada mais detinha).

Sub censura.

São Paulo, 09 de Outubro de 2.024.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA CESSÃO PELO FIDUCIANTE AVERBAÇÃO

CAPITULO XX NSCGJSP

232. O devedor fiduciante, com anuência expressa do credor fiduciário, poderá transmitir seu direito real de aquisição sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o cessionário adquirente as respectivas obrigações, na condição de novo devedor fiduciante.

233. O título de transferência de direitos e obrigações será averbado na matrícula do imóvel, cabendo ao Oficial observar a regularidade do recolhimento do imposto de transmissão.