Desmembramento – Regras de Loteamento

Foi protocolado o desmembramento do imóvel objeto da matricula n°.xxxxx em 20 lotes, onde foi aplicado o artigo 18 da Lei n°.6.766/1979 e por outros motivos vai ser feita a nota de devolução.

Peço por favor que analise o compromisso e a certidão de infraestrutura e verifique se posso aceitar os mesmos.

Resposta:

1. Não é o caso, mas também discorremos sobre desmembramentos em que o Poder Público também poderia fazer exigências a exemplo dos loteamentos.

 Segundo o conceito que se extrai do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 6.766/79, desmembramento urbano é a subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

O desmembramento é uma das espécies de parcelamento urbano, à qual pertence o loteamento.

Contudo, nos termos do artigo nº 11 da Lei 6.766/79, existem regras dos loteamentos aplicáveis ao desmembramento.

Sendo o desmembramento, tal como o loteamento, uma forma de parcelamento do solo urbano, teria que estar também sujeito às disposições urbanísticas. Aplica-se ao desmembramento, sobretudo, o inciso II do artigo 4º e o artigo 5º (que faculta a Municipalidade, complementarmente, exigir, em cada parcelamento, reserva de faixa non aedificandi destinada aos equipamentos urbanos) da Lei referida.

Observe-se que, por força do dispositivo comentado, também a reserva de áreas destinadas a uso público especial, passou a poder ser exigida no desmembramento.

Embora à primeira vista não pareça aplicável aos desmembramentos, a interpretação sistemática da lei revela a viabilidade de sua incidência quanto a estes.

Por definição (par. 2º do art. 2º), o conceito legal de desmembramento implica necessariamente a impossibilidade da abertura de novas vias e logradouros públicos, do prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Entretanto, quando a lei diz logradouros públicos, refere-se apenas às áreas de uso comum do povo, por onde este pode circular e usar livremente, mas não abrangem as áreas públicas de uso especial, tais como aquelas, destinadas à construção de escolas, hospitais e outros edifícios públicos.

Portanto, também, nos desmembramentos, o poder público pode impor a reserva de áreas e espaços livres, destinados ao uso especial, por parte do poder público, os quais passarão automaticamente para o domínio público por força do artigo nº 22 da Lei 6.766/79.

Há que se entender que os artigos 17, 22 e 43 da Lei, são dispositivos que garantem a transferência para o domínio público das áreas, embora fale apenas em loteamentos são extensíveis quanto a sua aplicação, aos desmembramentos, uma vez que a Lei não poderia impor a reserva daquelas áreas, para, ao depois, não exigir sua transferência para o domínio público.

2. Quanto à planta em confronto com a matrícula, apesar desta estar reduzida me parece que na parte onde confronta com os terrenos “A” e “B” a distância conforme consta da matrícula é 46,15 m e não 45,45 como constou da planta, e também esses terrenos contam da matrícula como terrenos da Avenida 27 e não Rua Beltrano;
3. Com relação a certidão expedida pela Municipalidade, o correto seria “Termo de Verificação”, entretanto poderá ser aceito da forma que se encontra quanto a nomenclatura. Mas deverá constar também que o imóvel objeto do desmembramento nos termos da Lei 6.766/79, também consta com a demarcação dos lotes e quadras. E que não há um cronograma de obras de infra-estruturar, pois estão dispensadas, assim como também estão dispensadas a reserva de área  e espaços livres destinados a população pública, área verde, equipamentos urbanos e comunitários;
4. Quanto ao exemplar de contrato padrão:
   • Como a venda se dará em parcelas e o instrumento é de promessa de compra e venda e/o compromisso de compra e venda o termo correto para as partes consoante o artigo n. 220,IX da LRP é “Promitente vendedor” e “Promitente comprador”;
   • Quanto à nacionalidade constou brasileiro, mas deverá ficar um espaço em branco caso o promitente comprador tenha outra nacionalidade, deixar espaço para a residência ( artigo 26, I da Lei 6.766/79);
   • Se solteiro deverá constar que é maior de idade;
   • Se casado for deverá haver espaço, não somente para o regime de bens, mas também para a época do casamento (Lei 6.515/77);
   • No caso de União Estável deverá esta ser registrada no RCPN – Livro E, e também no Registro de Imóveis do último domicílio do casal (item 85.1 do Capítulo XX das NSCGJSP e processo CGJSP de n. 118.884/2.017;
5. Quanto à residência do cônjuge e/ou companheira também deixar espaço;
6. A denominação poderá ser “Sem Denominação”;
7. Deverá deixar espaço para constar o nº do registro do loteamento bem como data de sua inscrição (registro) (registrado sob o nº ___ na matrícula de nº 15.158 em___________);
8. Item “3” do exemplar do contrato padrão – deverá constar espaço para a importância do sinal, e constar a forma e local de pagamento (artigo 26, IV da Lei);
9. No mais consta da Lei.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Agosto de 2.017.

LEI N^o 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

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V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;                        (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

85.1. O registro da convenção antenupcial ou da escritura pública envolvendo regime de bens na união estável mencionará, obrigatoriamente, os nomes e a qualificação dos cônjuges ou companheiros, as disposições ajustadas quanto ao regime de bens e a data em que se realizou o casamento ou da escritura pública, constante de certidão que deverá ser apresentada com a escritura. Se essa certidão não for arquivada em cartório, deverão ainda ser mencionados no registro o cartório em que se realizou o casamento, o número do assento, o livro e a folha em que tiver sido lavrado ou do registro da escritura envolvendo a união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais.4