Registro de Escritura de Compra e Venda com parcelas Vincendas – Possibilidade

Por gentileza, analise a escritura pública lavrada pelo Tabelião de Notas desta cidade, notadamente quanto a forma de pagamento e quitação integral, que ocorrerá somente após a efetiva compensação ou recebimento de todas as parcelas.

Escritura de Compra e Venda

Imóvel situado neste município.

Matrícula de nº XXXX

Valor R$ 200.000,00 dos quais já foram pagos R$ 110.000,00 restando o pagamento de R$ 90.000,00 que serão pagos em seis parcelas mensais, iguais e consecutivas no valor de R$ 15.000,00 cada uma vencendo-se a primeira em 01-03-2.019 e a última em 01-08-2.019 sendo que a quitação do preço somente ocorrerá após a efetiva compensação e/ou recebimento e/ou quitação das aludidas parcelas.

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Resposta:

O pagamento do preço não é elemento essencial do negócio, portanto perfeitamente possível o registro sem que se conste a forma de pagamento, pois o preço não se confunde com o pagamento ou forma de pagamento.

Caio Mario da Silva Pereira, registra que: “O segundo elemento da compra e venda, que desde os romanos já era considerado essencial (Digesto, liv. XVIII, tít. I, fr.2, parágrafo 1º: ‘Sine pretio nulla este venditio)”, e que a integra na forma da lei (Código Civil art.482) é o preço. Não basta, porém tal qual em relação à coisa haja preço. É mister reúna este alguns caracteres, sem cuja presença não chega a compor-se. (….) Em dinheiro, o preço pode ser representada a quantia correspondente por uma expressão fiduciária (nota promissória ou cheque de emissão do comprador, letra de cambio ou duplicata de seu aceite), representativa do preço em dinheiro. Há, contudo mister se trate efetivamente de um valor fiduciário, isto é, de um título representativo de dinheiro” (Instituições de Direito Civil, vol. III, Forense, 11ª, 2.003, pag. 181);

No Capítulo XIV das NSCGJSP – Notas constam que:

Item 44. As escrituras para a sua validade e solenidade, devem conter:

• A declaração, quando for o caso da forma de pagamento ser em dinheiro ou cheque, este identificado pelo seu número e nome do banco sacado ou outra forma estipulada pelas partes;

n)        Declaração de que é dada quitação da quantia recebida, quando for o caso (dinheiro + Notas Promissórias no caso – grifo nosso);

O contrato de compra e venda considera-se perfeito e acabado quando presentes os elementos essenciais: coisa, preço, consentimento.

 O pagamento do preço não é elemento essencial do negócio.

 O contrato de compra e venda, por exemplo, não exige que o preço seja pago à vista, no ato de celebração do negócio.

Muito embora o artigo n. 481 do CC, determine que este seja pago em dinheiro, não se deve interpretar de forma inflexível.

Não inserida condição resolutiva para efeito do artigo n. 474, do mesmo codex, tudo se passa no plano obrigacional.

Trata-se de negócio perfeito e acabado. Com o registro opera-se a transferência da propriedade se não houver condição resolutiva expressa (pacto comissório), a propriedade do adquirente é plena.

Logo, para que a escritura pública de compra e venda de bem imóvel, que é um contrato bilateral oneroso (artigo 482), possa ser registrada, é necessário que possua os elementos, preço, objeto acordo de vontades, bem como os elencados no artigo n. 215 do CC, e na Lei nº. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador nº. 93.240/86.

O preço deve estar consignado no título para que não falte um dos elementos essenciais do contrato, já no que diz respeito ao pagamento, este poderá ser feito de outra forma, sendo que o ajuste deve ser feito em dinheiro, mas o pagamento que é a execução do contrato poderá se avençado de maneira diferente. A forma de pagamento não afeta a transferência de domínio, o que importa é que atenda as características gerais do preço. Se o pagamento ou parte dele é feito em cheque, dinheiro, depósito em contra corrente ou mesmo através de qualquer bem, o fato não desnatura a venda e compra, porque se estabeleceu preço e dele se deu quitação.

O Oficial registrador não responde pelo pagamento ou não do preço, que é obrigação do outorgado comprador, e caso não venha a ocorrer é questão a ser resolvida entre as partes que aceitaram o negócio, deram o consentimento de vontades acordando no preço e na forma de pagamento

Conforme preleciona Ademar Fioranelli: “Tenha ou não havido quitação, a escritura de compra e venda deve ser recepcionada e registrada, operando-se a transmissão do domínio. A forma de pagamento, portanto não afeta a transferência de domínio. Não inserida no título a condição resolutiva para os efeitos do art. 474 do Código Civil, tudo se passa apenas no plano obrigacional. Se fosse da vontade do vendedor, poderia ter-se valido do pacto comissório ou instrumentalizado o contrato de venda com pacto adjeto de hipoteca. Não o fazendo, abriu mão de uma garantia real que deve ser convencionada expressamente, como se detalhará quando forem abordadas as cláusulas resolutivas na compra e venda. Deverá assim o vendedor, contentar-se com os títulos cambiais de natureza meramente obrigacional e que não pode afetar o registro. Por isso, ao ser redigido o registro da compra e venda, deverá ser inserido o preço da transação sem qualquer menção à forma do pagamento ou títulos cambiais vinculados. Seria prática ilegal agravar de ônus ou impor restrição ao registro. Se não deve constar do registro, tampouco pode o Ofício de Registro de Imóveis, admitir, posteriormente, a averbação da quitação parcelada das promissórias, as quais, repita-se, nada dizem com relação ao direito real inscrito.” (FIORANELLI, Ademar. ‘Direito Registral Imobiliário’. Porto Alegre: IRIB/Safe, 2001. p. 450/451). Assim, a cláusula resguardará o proprietário/vendedor se esta constar no título (escritura) de forma expressa e contundente. Caso contrário, tudo se passará somente no plano obrigacional, devendo-se o vendedor contentar-se tão somente com os títulos cambiais de natureza obrigacional e que não pode afetar o registro, saliente-se. No Registro de Imóveis, ao se redigir o registro da compra e venda, o preço da transação deverá ser inserido sem qualquer menção à forma do pagamento ou títulos cambiais vinculados, pois consistiria prática ilegal gravar de ônus ou impor restrição o registro.

Nos termos do artigo 421 do CC, as partes têm liberdade de contratar (ver também artigo n. 215, IV do CC) e a forma de pagamento é estranha ao registro e não o impede. A forma de pagamento do preço é questão de direito pessoal, não devendo, entretanto ser consignada no corpo do registro porque é matéria estranha a transmissão.

A escritura pública de compra e venda de bem imóvel é um contrato bilateral oneroso, e para que possa ser registrada é necessário que possua os elementos essenciais, tais como preço, objeto e o acordo de vontades, bem como os indicados no artigo 215, antes citado e na Lei n. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador n. 93.240/86.

Com relação ao preço, este deve estar consignado no título a fim de não incidir na falta de um dos elementos integrantes do contrato.

Já no que se refere ao pagamento (sua forma) é questão pessoal que refoge a esfera registrária, podendo, entretanto constar do registro: “Com as demais condições constantes do título”.

O que poderia constar do registro é a condição resolutiva, se assim fosse expressa no título, como nada constou não pode ser dedutiva pelo registrador, se as partes abriram mão da cláusula resolutiva, operou-se a transferência definitiva do bem, nada devendo constar com relação à forma de pagamento, que como dito, é matéria estranha ao registro.

É o nosso entendimento, passível de censura.

São Paulo. 25 de Março de 2.019

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Venda e compra. Compromisso – promessa. Nota promissória. Pagamento. Negócio jurídico perfeito e acabado.

1. Venda e compra, cujo preço é parcelado, não se confunde com compromisso de venda e compra. O contrato de compra e venda puro é perfeito e obrigatório desde a consumação do contrato quanto ao objeto e ao preço. O pagamento não é senão execução de contrato perfeito.Hipótese em que o registro fora recusado porque da transcrição anterior constava a existência de notas promissórias cujo pagamento não fora provado. (Registro de Imóveis – Dúvidas – Decisões do CSM de São Paulo – Org. Narciso Orlandi Neto – ementa nº 166 – Des. Andrade Junqueira).

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 269.965 CSMSP – APELAÇÃO CÍVELLOCALIDADE:Itu 
DATA JULGAMENTO: 29/06/1978 DATA DJ: 07/09/1978 
Relator: Andrade Junqueira íntegra:

APELAÇÃO CÍVEL N. 269.965 — ITU – 

Apte. Domingos D´Imperio

Apdo. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Itu.

Acórdão 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de AC 269.965, da Comarca de Itu, em que é apelante Domingos D’Império e apelado o Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca, 

Acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, pagas as custas ex lege. 

1. Não se conforma o recorrente com a respeitável sentença que, acolhendo dúvida inversa, denegou registo de escritura de venda e compra, sob fundamento de que se não provara o adimplemento do preço do negócio aquisitivo anterior, de parte do titular das transcrições. Sustenta o recurso que caso não era do ônus ou vínculo impediente do registro, nem haveria lei que impusesse prova de quitação de promissórias legadas a negócio precedente. 

2. Consistente o recurso. 

Os instrumentos dos negócios jurídicos, que, na cadeia de transmissões, precederam ao ora apresentado, foram transcritos, a despeito da menção expressa de saldo devedor em aberto, representado por notas promissórias, agora vencidas. Desnecessária, no entanto, prova de adimplemento dessas obrigações. O caso não é de ônus ou vínculo impedimento de registo, nem de negócio resolúvel. Venda e compra, cujo preço é parcelado, não equivale, em princípio, a promessa ou compromisso de venda e compra, enquanto negócio jurídico preliminar. 

Tratando-se de contrato de compra e venda pura, é obrigatória e perfeita desde a consumação do acordo quanto ao objeto e ao preço ( art. 1.126 do CC ). Presente a conjugação de declarações de vontades dos sujeitos, quanto à res pretium, e, cuidando-se de ato translativo de direito real, guardada a forma legal, o negócio jurídico de venda e compra aperfeiçoou-se e, pois, não é mais suscetível de retratação ou desconstituição, salvo resolução, ou resilição, fundada em causas legais. 

Ora, eventual inadimplemento do saldo do preço não constitui motivo jurídico desconstitutivo ou invalidante do negócio consumado. Não é o pagamento, na verdade, senão execução de contrato perfeito. “Não confundir, porém, preço com pagamento, aviso este que não é supérfluo, pois a própria lei, em certo lugar, fala em preço com significado de pagamento ( CC, art. 1.127 ). Se o comprador paga com moeda falsa ou dinheiro recolhido, ou cheque sem fundo, preço houve; o que não houve foi pagamento. O vendedor será credor do preço, se não preferir atacar o ato por outros defeitos” ( Agostinho Alvim, Da compra e venda e da troca, Rio de Janeiro – São Paulo, Forense, 1961, p. 19, n. 10. Grifos nossos e do original ). Em nosso sistema de venda obrigatória, a entrega da coisa ou o pagamento não perfazem o negócio. São atos de execução. Logo, eventual inadimplemento da obrigação de pagar o saldo do preço não lhe atinge a consistência e, portanto, não dá acesso a pretensão ou ação resolutória. Bem por isto, acentuou-se, no escólio invocado, que ao credor se assegura apenas o crédito correspondente à obrigação descumprida, a menos que prefira questionar a substância do negócio por outros fundamentos. 

Entende-se, pois, que “se o comprador está em mora a há eficácia da mora, já tendo o vendedor prestado o bem vendido, a ação do vendedor é para que o comprador pague o preço, com os juros da mora, desde que o preço deveria ter-lhe sido prestado e outras indenizações. . .  Se o comprador não pagou o preço, ou só o pagou em parte, tem o vendedor a ação para adimplemento, na qual a sentença condena o comprador a pagar o preço, ou completá-la, com indenização” ( Pontes de Miranda, Tratado de direito privado cit., 1962, t. 39, p. 370, § 4.337 ). 

Ora, não padecendo os negócios anteriores de defeito que possa, comprometendo a transmissão dominial, dar origem a pretensão ou ação resolutiva, nenhum embaraço se opõe ao registo do instrumento apresentado, cuja força jurídica conseqüente não está condicionada ao adimplemento do saldo dos contratos anteriores. 

3. Do exposto, acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, para autorizar o registo. Custas ex causa.   São Paulo, 29 de junho de 1978 – Acácio Rebouças, Presidente do Tribunal de Justiça, por não envolver inalienabilidade a matéria suscitada – Humberto de Andrade Junqueira, Corregedor Geral da Justiça e Relator – Young da Costa Manso, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça e Revisor.