Inquérito Civil – Loteamento – Pedido para Averbar e Tornar Indisponíveis os Lotes

Recebi da Promotora de Justiça local e protocolei o oficio, acompanhado da portaria de instauração de inquérito civil.

No oficio a Promotora requisita: a) o envio de certidão de matricula ou de transcrição relativa ao imóvel onde se deu o irregular parcelamento e b) proceda a averbação, na matricula ou na transcrição da existência do presente inquérito civil em razão da ocorrência de parcelamento irregular do solo, em conformidade com o disposto no artigo 247 da Lei nº.6.015/73.

Queria saber como proceder nesse caso, devo encaminhar certidão do registro do loteamento que inclui a ficha auxiliar ou tenho que remeter também todas as matriculas já abertas deste loteamento?

A averbação determinada na letra “b” deve ser feita na matricula mãe e em todas as que foram abertas?

Caso tenha que fazer alguma informação a Promotora, por favor minute-a.

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Oficio

Inquérito Civil

Ministério Público Local

Matrícula de nº xxxx de propriedade da EMPREENDIMEMNTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA

R.2. registrado o loteamento.

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Resposta:

1. Conforme oficio da promotora de justiça local é solicitado: a) o envio de certidão da matricula onde se deu o registro do parcelamento, ora irregular e b) averbação junto à matrícula (onde registrado o loteamento) da existência de inquérito civil instaurado pelo Ministério Público local;
2. Portanto envia a certidão da matrícula mãe/original incluído a ficha auxiliar e averba-se somente a existência de abertura de inquérito civil, sem tornar indisponível o imóvel (do loteamento – lotes faltantes que não foram transmitidos) em conformidade com o artigo de nº 247 da LRP, porque até então se trata de instauração de inquérito civil e não propositura de ação civil pública com liminar de indisponibilidade (artigo 12 da Lei 7.347/85;
3. Encaminhe oficio a promotora enviando as certidões solicitadas e informando o cumprimento da averbação solicitada na matrícula, e requerendo novas informações de procedimentos conforme abaixo:

N/Oficio de nº                                                 ___de ___________ de 2.019

                       Em atenção ao R. Oficio de nº xxxx de Vossa Senhoria cumpre informar e solicitar novas informações de procedimentos conforme segue:

1. Inicialmente informamos de que demos cumprimento ao que foi solicitado por Vossa Senhoria, procedendo à averbação solicitada junta a matrícula de nº tal deste SRI, e estamos encaminhando junto com a presente certidão atualizada da matrícula do imóvel onde registrado o loteamento de propriedade da pessoa jurídica ENGETERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA., contendo com a ficha auxiliar onde anotada as alienações dos lotes feitas anteriormente;
2. Entretanto a averbação feita junto à matrícula de nº xxx, onde registrado o loteamento somente foi realizada para constar a existência de instauração de inquérito civil, não tornando o imóvel (loteamento – lotes ainda não alienados) indisponíveis conforme artigo de nº 247 da Lei dos Registros Públicos,  ou seja,  declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei, porque no caso se trata de instauração de inquérito civil e não propositura de ação civil pública com determinação de liminar de indisponibilidade (artigo de nº 12 da Lei 7.347/85);
3. Informamos mais de que conforme registro de nº 2., o referido loteamento foi registrado em 11 de Fevereiro de 1.982 conforme consta da inclusa certidão da matrícula. Sendo que conforme consta da ficha auxiliar que acompanha a matrícula do imóvel, quase 100% dos lotes foram alienados a terceiros restando muitos poucos lotes ainda em nome da loteadora;
4. Desta forma solicitamos informações de que se deveremos também encaminhar certidões de todos os lotes já alienados para os quais foram abertas matrículas autônomas e individuais;
5. Se devermos averbar na matricula mãe/original de onde registrado o loteamento a indisponibilidade nos termos do artigo 247 da LRP, apesar de não haver até então a existência de Ação Civil Pública e liminar;
6.  Se devemos também averbar nas matrículas dos lotes já anteriormente alienados a terceiros com referência de matrículas constantes da ficha auxiliar a existência do inquérito civil instaurado nos termos do artigo de nº 247 da Lei dos Registros Públicos, ficando esses imóveis de propriedade de terceiros em face dessa averbação indisponíveis tanto para onerações como para alienações, podendo causar a esses terceiros adquirentes prejuízos se averbada a indisponibilidade desses lotes já anteriormente adquiridos e que de certa forma em nada tem a ver com a irregularidade do loteamento por culpa exclusiva do loteador. Ademais no caso ainda se trata de instauração de inquérito civil e não propositura de Ação Civil Pública com liminar de indisponibilidade (artigo 12 da Lei 7.347/85);
7. No aguardo da resposta das informações acima nos colocamos ao inteiro dispor de Vossa Senhoria para o que necessário for com relação a novas solicitações que se fizerem necessárias;

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INDISPONIBILIDADE DECORRENDE DE AÇÃO CIVIL PÚBLICA, NECESSIDADE DE LIMAR PELO JUIZO DETERMINANDO A INDISPONIBILIDADE.

LEI N^o 7.347, DE 24 DE JULHO DE 1985.

Art. 8º Para instruir a inicial, o interessado poderá requerer às autoridades competentes as certidões e informações que julgar necessárias, a serem fornecidas no prazo de 15 (quinze) dias.

§ 1º O Ministério Público poderá instaurar, sob sua presidência, inquérito civil, ou requisitar, de qualquer organismo público ou particular, certidões, informações, exames ou perícias, no prazo que assinalar, o qual não poderá ser inferior a 10 (dez) dias úteis.

§ 2º Somente nos casos em que a lei impuser sigilo, poderá ser negada certidão ou informação, hipótese em que a ação poderá ser proposta desacompanhada daqueles documentos, cabendo ao juiz requisitá-los.

Art. 12. Poderá o juiz conceder mandado liminar, com ou sem justificação prévia, em decisão sujeita a agravo.

§ 1º A requerimento de pessoa jurídica de direito público interessada, e para evitar grave lesão à ordem, à saúde, à segurança e à economia pública, poderá o Presidente do Tribunal a que competir o conhecimento do respectivo recurso suspender a execução da liminar, em decisão fundamentada, da qual caberá agravo para uma das turmas julgadoras, no prazo de 5 (cinco) dias a partir da publicação do ato.

§ 2º A multa cominada liminarmente só será exigível do réu após o trânsito em julgado da decisão favorável ao autor, mas será devida desde o dia em que se houver configurado o descumprimento.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 247 – Averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei.                      (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)

IRIB:

Data: 01/08/2007 
Protocolo: 4025 
Assunto: 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva
Verbetação: Dação em pagamento. Indisponibilidade de bens – cancelamento. Ação Civil Pública. São Paulo. 

Pergunta:

O Município recebeu vários lotes em dação em pagamento em dezembro de 2005, dação essa devidamente autorizada por lei. Ocorre que, em ação civil pública proposta posteriormente à lavratura da escritura da dita dação, foi concedida e cumprida liminar que determina a indisponibilidade dos bens dados em dação ao Município, razão pela qual o Município não consegue levar a registro a referida escritura de dação. Consulta-se: Qual o mecanismo jurídico cabível para liberar os imóveis da indisponilidade decretada na referida ação civil pública? Caberia embargos de terceiros?

Resposta:

Prezada associada: Se a indisponibilidade de bens já estiver averbada na matrícula do imóvel o registro da dação em pagamento não poderá ser efetuado. O que o Município poderá fazer é entrar na ação civil pública existente e pleitear o cancelamento da restrição.

Data: 16/03/2005 
Protocolo: 1994 
Assunto: 
Autor(es): autor 
Revisor(es): 
Verbetação: HIPOTECA. REGISTRO. INDISPONIBILIDADE. AVERBAÇÃO. 

Pergunta:

Imóvel gravado com Indisponibilidade devido a ação Civil Pública. Antes de se tornar indisponível havia uma hipoteca registrada. Agora, posterior à indisponibilidade, veio ao registro uma escritura pública de aditivo de retificação e ratificação da hipoteca anterior onde é concedido pelo credor ( Caixa de PrevidÊncia dos Funcionáriod do Banco do Brasil – PREVI) uma redução do valor exigível, bem como a alteração do prazo para a liquidação. Como proceder?

Resposta:

A nosso ver, muito embora o título apresentado não se refira a ato que importe em alienação ou oneração do bem, a escritura apresentada não pode acessar o Fólio Registral, uma vez que a indisponibilidade de bens averbada na matrícula do imóvel impede a prática de quaisquer atos, enquanto o gravame não for cancelado, haja vista que o dispositivo tem caráter amplo e genérico, e não compete ao registrador interpretá-lo restritivamente. Destarte, sendo a inscrição da constrição preexistente à apresentação do novo título, momento em que aferidas as condições para seu ingresso no fólio real, verifica-se que, em face a indisponibilidade averbada, o título deve ser devolvido com a respectiva nova de devolução.

• Data: 06/09/2004 
  Protocolo: 1595 
  Assunto: 
  Autor(es): autor 
  Revisor(es): 
  Verbetação: VENDA E COMPRA – CND – INSS – ALVARÁ JUDICIAL – NOTA DEVOLUTIVA. INDISPONIBILIDADE – LIMINAR. HIPOTECA. CÉDULA RURAL. DOAÇÃO. RETIFICAÇÃO. 

Pergunta:

1)- Por escritura de venda e compra, de 18.11.1988, a empresa S. ALVES E CIA LTDA., representada por seu sócio-gerente Sebastião Martins Alves, alienou um imóvel urbano, na cidade de Aparecida d’Oeste, desta comarca, à Renato Zacarin.- Constou da escritura o seguinte: “Pelos outorgantes vendedores me foi dito que estão isentos da apresentação do CQ, nos termos da legislação em vigor (Decreto-Lei 1958/82); e juntamente com o outorgado comprador me foi dito que se responsabilizavam expressa e solidariamente por eventuais débitos fiscais que pesem sobre os bens ora vendidos, objeto desta escritura – (art. 36 da Lei nº 4476/84). Que outorgantes declaram não pesar sobre o imóvel quaisquer ônus ou alienação, responsabilizando-se nos termos da lei. Que a DOI deixa de ser enviada conforme instruções da Receita Federal.” Pretende devolver essa escritura, alegando a não apresentação das certidões da Receita Federal e do INSS, haja vista que o imóvel foi alienado por uma empresa. Parece-me que essa empresa, que tinha sede em Aparecida d’Oeste-SP, hoje tem outra denominação e sócios diferentes, com sede em Cacoal-RO. Pergunto: Está correto meu entendimento? Em caso positivo existe a possibilidade da apresentação das certidões previdenciárias, a serem agora expedidas, as quais seriam apresentadas juntamente com a escritura, ou, seria necessário uma re-ratificação dessa escritura para constar a apresentação dessas certidões? Essa escritura é mesmo anulável? 2)- Por escritura de venda e compra, de 18.01.1989, o Espólio de Olímpio Silva de Moraes, representado pela inventariante Elza Peres Marin, viúva, que por sua vez está representada por procurador, alienou um imóvel urbano, na cidade de Aparecida d’Oeste, desta comarca, à Zenaide Proni da Silva.- O imóvel alienado encontra-se matriculado nesta serventia sob nº 6298, já em nome do citado espólio. Omitiu-se da escritura a apresentação de alvará autorizando o espólio alienar, mas, acompanha a mesma, o alvará judicial, datado de 31.03.1982, onde o Juízo local autoriza o Espólio de Olímpio Silva de Moraes, representada pela inventariante, a outorgar escrituras de venda e compra de vários lotes, dentre eles aquele transmitido na escritura em questão. Pergunto: Pretendo fazer nota devolutiva dessa escritura, alegando que o alvará judicial deveria constar da escritura de venda e compra. Está correto meu entendimento? 3)- Recebi do Juízo de Direito da Comarca de Votuporanga-SP, um ofício expedido nos autos da Ação Civil Pública, movida pelo Ministério Público do Estado de São Paulo, contra Antenor Parise, que comunica-me que por r. decisão proferida em 09.03.2004, pela Exma. Sra. Dra. Daniella Camberlingo, foi deferida liminar determinando a indisponibilidade de todos os bens integrantes do patrimônio de ANTENOR PARISE, bem como foi solicitado que referida decisão seja averbada na matrícula do imóvel pertencente ao mesmo, constante de “um prédio comercial situado na rua São Paulo, nº 155, em Aparecida d’Oeste – Lote 07 e 08 da Quadra C, adquirido em 23.10.2001, do qual o requerido tem 60%. Desprezando o “nomen juris”, entendi que esse ofício nada mais é que um mandado, e assim, confeccionei as averbações determinadas. Mas, depois de tudo feito, estou entendendo que errei, já que se trata de liminar, onde não existe trânsito em julgado. Pretendo comunicar à Juíza a confecção das averbações determinadas, mas, por outro lado, lhe comunicar que a lei não permite a averbação de indisponibilidade, determinada por liminar, e, ao final, lhe pedir determine o cancelamento dessas averbações. Pergunto: Está correto meu entendimento? 4)- Um imóvel rural com a área de 21,01,14 has, pertencente a João Sabadini, matriculado sob nº 9334, nesta serventia, encontra-se hipotecado por cédulas rurais, em primeiro e segundo grau em favor da COOPERATIVA DE CRÉDITO RURAL COOPERCITRUS – “CREDICUTRUS”, com sede em Bebedouro-SP, para garantir empréstimos nos valores de R$ 16.000,00 e R$ 26.000,00, respectivamente. Agora, me é apresentado para registro uma Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária, onde João Sabadini e sua mulher hipotecam o imóvel acima terceiro grau à COOPERATIVA DOS CAFEICULTORES E CITRICULTORES DE SÃO PAULO – COOPERCITRUS, também com sede em Bebedouro-SP. Acompanha a cédula um ofício dirigido a está serventia onde a COOPERATIVA DE CRÉDITO RURAL COOPERCITRUS – “CREDICUTRUS” concorda expressamente com o vínculo de terceiro grau a favor da COOPERATIVA DOS CAFEICULTORES E CITRICULTORES DE SÃO PAULO – COOPERCITRUS. Dito ofício vem assinado pelos procuradores da Credicitrus, Srs. Siguetoci Matusita e Juarez Mendes dos Reis, com firmas reconhecidas. Pedi então a procuração que autorizava esses procuradores a assinar pela Credicitrus. Me apresentaram fotocópia autenticada de procuração particular, datada de 06.05.2002, onde a Credicitrus, representada por seus diretores Leopoldo Pinto Uchoa e Raul Huss de Almeida, constitui seus bastante procuradores Siguetoci Matusita e Juarez Mendes dos Reis, a quem confere amplos e gerais poderes para representar a outorgante conjuntamente com outro diretor ou procurador para o fim especial de: “autorizar baixas de registros, inclusive hipotecários junto aos cartórios de registro imobiliário, e mais que preciso for para cabal desempenho do presente mandato, o qual tem prazo de validade até 31.03.2006, não podendo substabelecer. Estou entendendo que essa procuração por não autorizar o vinculo de terceiro grau a favor de outra cooperativa, não deve ser por mim aceita. Devo exigir nova procuração, que pode ser particular, mas que de poderes aos procuradores concordar com o vínculo de terceiro grau em favor da COOPERATIVA DOS CAFEICULTORES E CITRICULTORES DE SÃO PAULO – COOPERCITRUS. Pergunto: Está correto meu entendimento? Deveria também exigir documento que comprove que Leopoldo e Raul, são mesmo diretores da Credicitrus? 5)- O 16º Tabelião de São Paulo, lavrou em 20/04/2001, Escritura de Doação onde Maria Conceição de Oliveira, representada por sua procuradora Fernanda Fantuzzi Leite, doa à sua filha Marlene Oliveira Peixoto e seu marido Carlos Peixoto, representados por Fernanda Fantuzzi Leite, um imóvel urbano situado no município de São Francisco, desta comarca. Consta a anuência dos demais filhos da doadora, Srs. 1º)- Miguel Gonçalves Pacheco e Oliveira e sua mulher Cláudia Gomes Lima e Oliveira; 2º) Maria Helena Gonçalves Pacheco e Oliveira, solteira; 3º)- Ana Maria Gonçalves Pacheco e Oliveira, solteira; 4º)- Dilma de Oliveira Simões, divorciada; 5º)- Odiva Oliveira Sene, divorciada; 6º) Odete de Oliveira Eniz e seu marido Satyro Luiz Pereira Eniz; 7º)- Odilon de Oliveira e sua mulher Maria do Carmo Freire de Oliveira, todos também representados pela procuradora Fernanda Fantuzzi Leite. Foi então, em 04.11.2003, elaborada nota de devolução onde foi alegado que o registro não poderia ser feito pelos motivos seguintes: 1)- a escritura omite que o lote doada denomina-se Lote 03 da Quadra 13, e que nele existem edificados uma casa de tijolos e telhas, para residência, com 6 (seis) cômodos internos, com um salão anexo para comercio, com duas portas de ferro onduladas (vide AV-1-885); 2)- Da matrícula nº 885 não consta os números dos prédios residencial e do comercial. Como esses números são mencionados na escritura ora devolvida, fica claro que deverão ser averbados na matrícula. Para isso, a interessada deverá apresentar certidão municipal constando que o prédio residencial e comercial, edificado no lote 03 da quadra 13, foi emplacado sob nºs 1548 e 1556. Agora, me é apresentada a escritura de retificação e ratificação, lavrada no mesmo 16º Tabelião de Notas de São Paulo, em 19/03/2004, onde o imóvel foi descrito corretamente, mas, dita escritura só está assinada pela doadora Maria Conceição de Oliveira e pela donatária Marlene Oliveira Peixoto e seu marido Carlos Peixoto, todos representados pela procuradora Fernanda Fantuzzi Leite, advogada. Em suma, os intervenientes não assinaram a re-ratificação. Ontem, estive em São Paulo prestando concurso para Tabelião de Notas e Protesto, onde consultei vários colegas sobre o assunto. O registrador de Piracicaba, aprovado recentemente em concurso público, aconselhou-me a devolver a escritura, enquanto que um tabelião de São Paulo, também aprovado recentemente, disse que a re-ratificação estaria correta, até porque nem da primeira escritura seria exigível a anuência dos demais filhos. Se não bastasse isso tudo, acabo de ler no boletim eletrônico do IRIB, artigo de Ulysses da Silva, escrito em 18/08/2004, onde já no início o mesmo diz: “Vamos deixar assentado, de início, que retificação de escritura se faz por meio de outra escritura, com a presença das mesma partes contratantes. Essa é orientação firmada no Estado de São Paulo pela E. Corregedoria Geral da Justiça.” Pergunto: Devo registrar essa escritura ou devolvê-la?

Resposta:

1) Ao nosso ver, a apresentação da CND do INSS e da Receita Federal é necessária, haja vista que o Decreto-lei n.º 1.958/82 extinguiu o “Certificado de Quitação- CQ”, porém determina a obrigatoriedade da apresentação de documento comprobatório de inexistência de débito (CND), conforme dispõe o artigo 2.º do citado Decreto-lei, o qual também prevê algumas hipóteses de dispensa na apresentação da certidão (vide norma legal referida). Dessa forma, deverá o Registrador formular nota de devolução exigindo a apresentação das referidas CND’s ou documento que comprove a inexistência de débitos referente a citada empresa expedido pelo INSS e Receita Federal, haja vista que, conforme relatado, possui outra denominação. Entendemos, também, que a escritura não precisa ser retificada, basta tão-somente a apresentação das citadas certidões. [R.M.A./2004]. 2) Ao nosso ver, a escritura deve ser retificada, a fim de constar o Alvará Judicial, visto que, uma vez sendo o alienante Espólio, este, devidamente representado por seu inventariante, para outorgar escritura pública translativa, necessita de autorização judicial, ademais sem está não há comprovação da representação do Espólio. Destarte, entendemos que na escritura deve constar a expedição de Alvará Judicial autorizando a lavratura da escritura e a alienação do imóvel (vide Provimento n.º 58/89 da ECGJSP – Normas de Serviço – Cartórios Extrajudiciais – Cap. XIV, Seção II, item 12, letra “e”). [R.M.A./2004]. 3) Ao nosso ver, a pratica do ato foi acertada, visto que a indisponibilidade de bens foi decretada nos autos da Ação Civil Pública, atendendo a pedido de concessão de liminar requerido pelo Ministério Público (vide artigo 12, ‘caput’, da Lei n.º 7.347, de 24.07.1985), ademais, o ato foi procedido em cumprimento de decisão judicial e, pelas regras do C.P.C., o deferimento de liminar é concedido quando demonstrado o “periculum in mora” e o “fumus boni juris”, a qual visa garantir o integral ressarcimento do dano questionado. [R.M.A./2004]. 4) Ao nosso ver, o Oficial deve exigir a apresentação de procuração outorgada pela empresa CREDICUTRUS (credora hipotecária) a seus procuradores, com poderes hábeis para representá-la perante o Registro de Imóveis competente, devendo tais procuradores subscreverem a declaração de anuência e/ou autorização de constituição de nova hipoteca anexa a cédula de crédito então apresentada. Caso os subscritores do ofício mencionado não sejam os procuradores nomeados pela credora hipotecária, o substabelecimento será necessário, a fim de comprovar a representação. Assim, a pessoa jurídica citada deverá estar devidamente representada e, para tanto, deve-se observar se seu representante detém poderes suficientes para obriga-la nos contratos em que intervir. [R.M.A./2004]. 5) Ao nosso ver, na escritura de re-ratificação deve comparecer todos os signatários que constaram e assinaram a escritura de doação retificanda, visto que, se o título está sendo corrigido (alterado, retificado etc.), todos as partes que nele compareceram devem também comparecer na escritura de re-ratificação, conforme muito bem afirmou o Dr. Ulysses da Silva, em seu texto “Retificação de Registro”, publicado no Boletim Eletrônico do IRIB n.º 1.275, de 02.09.2004. [R.M.A./2004].