Sucessão de Loteamento – Prazo de Conclusão de Obras Expirado

Algum tempo atrás fiz uma consulta sobre o caso do loteamento em que se havia extrapolado o prazo para conclusão das obras de infraestrutura.

Sobre esse mesmo loteamento, hoje temos a escritura, em que se transferem a propriedade toda, loteada, como está, para a compradora XYZ ENGENHARIA LTDA.

Tenho comigo que é necessário que apresentem os documentos pessoais que a Lei exige (conforme artigo 18 da Lei 4766/79, nºs III, c, IV, a, b e d e VI, além do contrato social respectivo e exemplar do contrato-padrão.

Pergunto se a escritura está apta para ingressar no Registro ou se lhe faltam eventualmente requisitos.

Também pergunto quanto àquele prazo extrapolado, que àquela época provocou devolução.

Resposta:

1.            A sucessão do loteamento faz com que se proceda um único registro. Registra-se, na matrícula do imóvel loteado, a venda da gleba loteada, nos termos e para fins do artigo de nº 29 da Lei 6.766/79. Se fosse feita a compra e venda, lote a lote, o adquirente é tratado não como sucessor do loteador, mas como adquirente de lote. O comprador assume os direitos e obrigações do loteador quando feito um registro único classificando-o como sucessor do loteador;

2.            Por esse procedimento, deve a pessoa jurídica, juntar ao processo do loteamento previamente registrado, cópia autenticada do seu contrato social e suas alterações, título de propriedade  (escritura de compra e venda e/ou  certidão da matrícula atualizada– artigo 18, I da Lei 6.766/79), as certidões necessárias previstas no artigo 18, incisos III, “c”, IV, “a”, “b” e “d” e VI da Lei do Parcelamento do Solo, devendo as certidões dos cartórios distribuidores (cíveis e criminais) serem estaduais e federais, certidões trabalhistas, do local do imóvel e da sede da empresa a qual foi conferida a área loteada, se diversa, CND’S conjunta SRF (RFB/PGFN) e do INSS (SRP), exemplar da minuta de contrato padrão (em nome do adquirente) e a ITBI devida.

3.            No termos do artigo 9º, parágrafo 3º da Lei 6.766/79 deve também ser apresentada aprovação da substituição do loteador pela Municipalidade;

4.            Quanto a prática dos atos, registra-se na matrícula original, e averba-se nas matrículas dos lotes por ventura abertas para fins de publicidade;

5.            Quanto aos emolumentos cobra-se somente o ato de registro na matrícula onde registrado o loteamento, não cobrando as averbações nas matrículas dos lotes. No caso deve para efeitos de cobrança ser aplicado o artigo de nº 7º, incisos I, II e III (um deles) da Lei Estadual 11.331/02;

6.            Logo após o registro, na matrícula onde registrado o loteamento deverá serventia proceder à averbação de tal fato junto a eventuais matrículas abertas, em decorrência de transmissões, compromissos de v/c etc., e aquelas abertas nos termos do item n. 53, alíneas “a” e “b” do Capítulo XX das NSCGJSP (Ver APC 00.1231-0/83, 1.221-6/8, processo CGJSP Fonte 578/2006 e RDI n. 08 – Sucessão no Loteamento – Dr. Arnaldo Malheiros 83/84/85 que explica muito bem o tema em três páginas;

7.            Cumpridos os requisitos acima o título estará apto a registro;

8.            Como o prazo do cronograma para a execução das obras de infra estrutura já se expirou deverá ser renovado junto a municipalidade nos termos do inciso V do artigo 18 da Lei, que bem recentemente foi alterado para 04 (quatro anos) prorrogável por mais 04 (quatro anos) (Redação dada pela Lei nº 14.118, de 2021 – Casa Verde Amarela) acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Janeiro de 2.021.

LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979

Art. 9º Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18.                         (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 1º – Os desenhos conterão pelo menos:

I – a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;

Il – o sistema de vias com a respectiva hierarquia;

III – as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;

IV – os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças;

V – a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;

VI – a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.

§ 2º – O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:

I – a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;

II – as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;

III – a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;

IV – a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências. § 3o Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das consequências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes