Desmembramentos Sucessivos em Imóvel Rural – Burla à Lei de Parcelamento do Solo

Foi apresentado no protocolo, um conjunto de 6 escrituras de compra e venda, todas elas em desmembramentos de uma única matrícula.

Tal matrícula é de um imóvel de área total, de 12,2912 hectares.

No croquis apresentado, o desmembramento originou as 6 glebas agora vendidas, com aproximadamente 2 hectares cada.

Meu temor é que estejam nitidamente querendo burlar a Lei do Parcelamento do Solo, pois temos:

1 – A primeira escritura se refere a uma gleba de 2,0485 hectares, vendida a DOIS adquirentes;

2 – A segunda escritura é de uma área de 2,0486 hectares, vendida a SETE adquirentes;

3 – A terceira escritura é de uma área de 20,485 hecares, para DOIS adquirentes;

4 – A quarta escritura, área de 2,0485 para UM comprador;

5 – A quinta escritura, com área de 2,0486 hectares, para um conjunto de DEZ compradores;

6 – A sexta escritura, com área de 2,0486 hectares, para UM comprador.

Não há parentesco entre os compradores.

A matrícula-mãe (mt. A), advém de outra, com área de 24 hectares, de quatro proprietários, que foi dividida em duas, a titulo de divisão amigável.

A questão que tenho é se devo proceder com o registro da primeira escritura e barrar as demais por se tratar de burla à Lei de Parcelamento do solo?

Resposta:

1. Começando pela matrícula originária e anterior ao que o Sr. Oficial denomina ‘matrícula-mãe’, esta já foi desmembrada em 3 outras matrículas, e isso sem falar nos desmembramento anteriores de onde se originou a matricula A (mt. A), e dos desmembramentos das outras matriculas que não sabemos;
2. A matricula anterior já foi desmembrada em duas, a matricula-mãe está sendo desmembradas em seis novas glebas, e a que restaram possivelmente também cumprirão o mesmo rito;
3. A matricula com 12 hectares desmembrada em seis novas glebas A, B, C, D, E e F, dessas, somente as glebas A e B tem acesso pela estrada as demais por servidão instituída na gleba B, serviente;
4. A Burla a Lei do Parcelamento do Solo já ocorreu, mesmo antes da situação ora apresentada, já houve desmembramentos sucessivos, com o tempo decorrido recente, os novos titulares participaram desses desmembramentos anteriores e também para pessoas sem vínculo de parentesco entre eles, e continua existindo e ainda poderá continuar, pois cada uma dessas seis glebas ora desmembradas poderá depois de passar a integrar o perímetro urbano, seriam desmembradas e em mais de cem lotes cada uma;
5. Enfim a burla já ocorreu e vem ocorrendo e pelo visto continuará a ocorrer, portanto deverá ser aplicado o item 165.4 do Capitulo XX das NSCGJSP (propósito de obstar expedientes ou artifícios que vise afastar a aplicação da Lei 6.766/79), ou seja já passou uma boiada;
6. A E. Corregedoria Geral do Estado, após diversas correições gerais realizadas em todo o Estado, verificou que em muitas comarcas estava ocorrendo abusos de transmissões de frações ideais (em comum) em flagrante burla a Lei do Parcelamento do Solo.

Em consequência, veio o parecer n. 348/2001-E, exarado do processo CGJSP n. 2.588/2000 publicado no D.O.E de 08 de Junho de 2.001, em caráter normativo, o qual mencionou:

“Verifica-se, portanto que após a publicação do arresto acima mencionado (Apelação Cível 72.365-0/7), já não se pode aceitar como regular a efetivação por registrador de imóveis do Estado de São Paulo, de registros referentes a imóveis que se encontrem em situação similar, o que se mostra suficiente para estancar de pronto, ao menos junto ao registro imobiliário, a continuidade de prática deletéria e que já contaminou um significativo número de matrículas por todo o Estado”.

No Conselho Superior da Magistratura do Estado, a jurisprudência também é pacífica e reiterada sempre no sentido da vedação do registro, conforme se verifica dos seguintes julgados entre outros: APC 99.733-0/4; APC 98.303-0/5; APC 96.085-0/4; APC 326-6/0; APC 445-6/2; APC  471-6-0 ; APC 468-6/7; 770-6/5; 741-6/3; 1.198-6/1 e 990.10.512895-6,0000.004.57.2010.8.26.0464, 0032797-67.2011.8.26.0576,  entre outras.

7. É vedado a alienação de frações ideais (localizadas ou não) que implique em formação de condomínio voluntário em  burla ou qualquer outra hipótese de formação de condomínio voluntário e descumprimento da legislação do parcelamento do solo urbano,  seja em relação a lei 6.766/79 (imóveis urbanos) seja em relação ao Decreto Lei 58/37 (imóveis rurais) condomínios edilícios e do estatuto da terra (item 166, subitem 166.1 do Capítulo XX das NSCGJSP;

8. O título deverá ser qualificado negativamente por burla a legislação citada, especialmente a Lei 6.766/79 e DL 58/37, podendo o interessado se assim entender se valer do procedimento de dúvida.

9. Ver também APC’s 1053765-85.2018.8.26.0114, 0000881-74.2015.8.26.0414 e 1013920-46.2018.8.26.0114 entre outras;

10. Portanto, não será possível registrar nem a primeira nem as demais. Todos os caminhos levam a Roma. Devolve já a primeira, podendo mencionar além do que acima foi dito especialmente os itens 166, e subitem 166.1 do Capitulo XX das NSCGJSP, os protocolos posteriores que também se referem a desmembramentos , e assim em cada uma delas mencionando os demais protocolos. Pois há forte colorido de burla.

Sub censura.

São Paulo, 23 de Novembro de 2.023.