Permuta Cindibilidade

Consulta:

Conforme disposto nas Normas, a escritura de permuta deve ser lançada com um único número no protocolo. Estamos com uma escritura de permuta envolvendo vários imóveis. Um deles, por ofensa ao princípio da continuidade não poderá ser registrado (dependerá do registro de uma partilha). Os interessados estão requerendo o registro apenas daqueles imóveis que estão aptos ao registro. Podemos aplicar a cindibilidade do título nesse caso? Se não me falha a memória havia um entendimento de que no caso de permuta não poderia haver cindibilidade.
21-10-2.008.

Resposta: Quanto à cindibilidade, temos que abdicando-se a Lei dos Registros Públicos de 1.973, no entanto, do sistema transcritivo, a convergência para a matriz já não se perfaz pelo título (em sentido formal), senão que pela causa (título em acepção substantiva). Disso resulta a afirmação da cindibilidade instrumental, que tem sido acolhida pelo E. Conselho Superior da Magistratura, como conseqüência da conjugação do fólio real com a técnica inscritiva.
De certa forma, a cindibilidade (cisão) somente é possível se os fatos jurídicos puderem ser dissociados, pois não se pode cindir o título que contenha atos inter relacionados, por exemplo, venda e compra e usufruto, venda e compra e pacto de hipoteca, etc.
No entanto, pelo princípio da cindibilidade, extrai-se do título somente o que comporta inscrição, permitindo que o registrador, valendo-se de sua independência funcional e de sua função qualificadora, aproveite o título, embora falho, para realização do ato registral naquilo que estiver correto, registrando parcialmente o instrumento. Portanto, possível extrair só o que comporta inscrição, afastando-se aquilo que não puder constar do registro.
Já permuta, esta na realidade encerra duas vendas e compra, e apesar de o artigo 187 da LRP, prever que nesse caso, pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas matriculas correspondentes, sob um único número de ordem no Protocolo, um dos negócios será qualificado positivamente e o outro negativamente, não podendo este último interferir no registro do outro que tem condições de registro.
No entanto, “ad cautelam”, será conveniente pedir ao apresentante que assine um requerimento pedindo que caso não seja possível registrar a outra transação seja registrada apenas a sua aquisição.
Nessa linha de pensamento, conjugo com Dr. Gilberto que dizia não ser necessário o registro simultâneo dos dois imóveis objetos da permuta.
Não se podendo criar uma regra que só valha quando os dois imóveis estejam subordinados a mesma circunscrição e que ela não tenha valor quando os imóveis estiverem em circunscrições diferentes. São dois contratos distintos, são duas vendas e compras que podem, perfeitamente, ser registradas a requerimentos de cada adquirente, em momentos diferentes.
Desta forma, no caso concreto, entendo ser perfeitamente possível a cindibilidade do título a requerimento do interessado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Outubro de 2.008.