Alienação Fiduciária em Imóvel Hipotecado

Um imóvel rural se encontra hipotecado em segundo grau, a favor da credora XYZ, através de Cédulas de Crédito Bancário.

Pode ser alienado fiduciariamente? (Se trata de outra credora: Cooperativa ABC – CCB “guarda chuva”)?

Na cédula não constou que se encontra hipotecado…

Se constar na cédula dos gravames, é necessário a anuência da XYZ?

Resposta:

1. Sim, é possível pois a hipoteca convencional (Código Civil) não impede o registro da alienação fiduciária do bem imóvel, bem como não impede a sua venda (artigo 1.475 do CC). A exceção é quando se tratar de hipotecas cedulares ou judiciais, quando seria necessária a anuência do credor da hipoteca cedular ou do Juízo, quando da hipoteca judiciária.
2. Contundo quando do registro da alienação fiduciária deverá ser certificado no título a existência da hipoteca convencional antes registrada.(artigo 230 da LRP).
3. O fato de não constar da CCB de que o imóvel se encontra hipotecado não vem ao caso, pois conforme consta da matrícula, o imóvel em encontra-se hipotecado, o que como dito, tal fato deverá ser certificado no título.
4. No caso por aplicar-se a CCB às demais disposições da legislação especial das demais cédulas, será imprescindível a anuência  da credora hipotecária.
5. Quanto a hipoteca constou que é de segundo grau, portanto seria necessária a anuência da credora dessa hipoteca de primeiro grau, a não ser que essa hipoteca de primeiro grau tenha sido cancelada – quando a hipoteca de segunda grau passaria a ser de primeiro grau.
6. Ver nossa resposta anterior de 02-10-2014, abaixo reproduzida.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 Maio de 2.025.

Resposta de 2014:

Recebi para registro um instrumento particular de alienação fiduciária sobre o imóvel rural da matricula ‘X’.

Sobre o imóvel existe registro de uma cédula Rural Hipotecaria para outro credor (cooperativa) Esta cooperativa deu uma carta de anuência concordando com a alienação fiduciária (art 59 dec 167/67).

Posso realizar o registro da alienação fiduciária fazendo averbação da anuência da credora hipotecaria?

Desde já meus agradecimentos.

Resposta:

Levando-se em conta o direito de seqüela criado pelo registro da hipoteca e mais, a legislação pertinente aos títulos de crédito rural (DL 167/67 – artigo 59), que permite a venda do bem com a anuência do credor, entendo, s.m.j, que o registro da alienação fiduciária do imóvel hipotecado anteriormente com a anuência do credor hipotecário, seja perfeitamente possível, pois se se permite a venda com a anuência do credor, não impedirá a alienação fiduciária que é uma garantia.

No entanto, deverá ser verificado no título anterior já registrado (CRH – HIPOTECA) se não há condição ou cláusula estabelecendo de que vencerá o crédito hipotecário se o imóvel for alienado (fiduciariamente), no entanto essa é uma questão extra-registraria, mais afeta às partes (fiduciário e fiduciante).

Quando do registro da alienação fiduciária, também deverá ser certificado do título a existência das hipotecas (artigo 230 da LRP).

Quanto à anuência da credora hipotecária, não deverá ser objeto de averbação devendo constar no corpo do registro (“…fulano de tal,com a anuência do credor hipotecário tal, objeto do R. tal deu em alienação fiduciária…..”).

É o parecer sub censura.

São Paulo, 02 de Outubro  de 2.014.

LEI Nº 10.931, DE 2 DE AGOSTO DE 2004

Art. 30. A constituição de garantia da obrigação representada pela Cédula de Crédito Bancário é disciplinada por esta Lei, sendo aplicáveis as disposições da legislação comum ou especial que não forem com ela conflitantes.

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 230 – Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que o correrá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório.