Promessa de Permuta de Terreno Por Futuras Unidades Autônomas – Incorporação

Recebemos, junto a uma incorporação imobiliária, uma Escritura Pública de Permuta de Fração Ideal do terreno por unidades autônomas construídas futuras.

Com relação a permuta de fração ideal do terreno pelos unidades construídas futuras, temos as dúvidas abaixo:

1. Essa permuta deverá ser registrada, na matrícula do empreendimento, obrigatoriamente antes do registro da incorporação imobiliária?

2. Tal Escritura Pública está apta para ser registrada?

3. Quais atos deveríamos praticar na matrícula-mãe e nas matrículas filhas, referente à essa permuta, e quais as bases de cálculo?

4. Devemos exigir ITBI referente à permuta das unidades futuras a serem construídas e entregues ao terrenista?

5. Como conciliar o condomínio indiviso formado pela permuta da fração ideal do terreno (91,17% pertencente a ABC INCORPORADOA + 8,83% pertencente a FULANO e ESPOSA), com a necessária transmissão, mediante permuta, das unidades futuras permutadas?

Nesse respeito, com o registro da permuta, o registro da incorporação imobiliária e a abertura das matrículas das futuras unidades autônomas, todas (as unidades autônomas futuras) pertenceriam em condomínio a ABC INCORPORADORA (na proporção de 91,17%) e a FULANO e ESPOSA (na proporção de 8,83%). Nesse caso, a ABC INCORPORADORA deveria transferir, mediante a permuta, apenas o percentual de 91,17% que teria nas unidades autônomas?

6. Se no registro da permuta das unidades autônomas futura dever constar que ABC INCORPORADORA transfere apenas o seu respectivo percentual (91,17%) para JFULANO e ESPOSA (que já seriam donos de 8,83%), seria necessário exigir a retificação da Escritura Pública, para indicar que eles receberão, mediante permuta, 91,17% das futuras unidades autônoma indicadas (e não 100% das unidades autônomas)?

7. Alternativamente, a permuta referente às unidades autônomas futuras poderia não ser registrada, nem agora, nem futuramente, sendo registrado, em seu lugar e apenas, a atribuição das unidades autônomas aos respectivos condôminos, por ocasião do registro da Instituição de Condomínio, de modo a serem atribuídas, ao condômino ABC INCORPORADORA, as unidades autônomas que ficarão lhe pertencendo exclusivamente (proporcionalmente ao seu percentual de propriedade de 91,17%), e serem atribuídas, aos condôminos FULANO e ESPOSA, as unidades autônomas que ficarão lhe pertencendo exclusivamente (proporcionalmente ao seu percentual de propriedade de 8,83%), situação essa que faria o registro da permuta das futuras unidades perder o objeto, posto que todas as unidades já seriam atribuídas aos respectivos proprietários, por ocasião da atribuição das unidades autônomas?

8. Encontrei no site do IRIB os questionamentos abaixo, sobre o tema, cujas respostas não conseguimos visualizar:

Resposta:

I –  Após o descerramento da matricula no 2º Registro de Imóveis local, deverá ser feita a previa averbação de casamento de Fulano com Beltrana, observando-se que da escritura contou que o casal era casados pelo regime da Comunhão Parcial de Bens desde 18-02-1.976, sedo que o artigo 258 do CC/16 atual artigo 1.640 do CC/02 à época o regime comum (sem pacto antenupcial) era o regime da Comunhão Universal de Bens, que somente passou a ser o regime da CPB com o advento da Lei 6.515 de 26-12-1.977, portanto à época do casamento de Fulano e Beltrana em 1.976, o regime comum sem que houvesse pacto antenupcial era o regime da CUB. Dessa forma deve ser apresentado o pacto antenupcial do casal, contendo o local e o número do registro do pacto. Caso à época de casamento tenha ocorrido depois da Lei 6.515/77, a escritura deverá ser rerratificada para constar à época correta do casamento do casal.

II – Nos exatos termos do artigo n. 32 da Lei 4.591/64, não poderá haver negociação de unidade autônoma futura sem que antes esteja registrada a incorporação.

Sem o registro do memorial de incorporação não se pode falar em condomínio por unidades, em instituição (ou especificação do condomínio, em convenção de condomínio).

Não se podem discriminar futuras unidades, pois como preceitua o artigo 32 acima citado, esse tipo de negócio exige o prévio registro da incorporação.

A incorporação imobiliária deve ser registrada antes do registro de qualquer título translativo de direitos referentes a futuras unidades.

Portando a escritura de permuta do terreno pelas unidades autônomas (futuras – apartamentos) poderá ser registrada desde que concomitantemente com o registro da incorporação edilícia.

Registra-se primeiro a escritura para em seguida registrar a incorporação.

Em ato contínuo registram-se as  frações ideais de terrenos que corresponderão às futuras unidades autônomas, apartamentos, os quais deverão ser identificados/indicados (apartamentos /unidade tal bloco X) inclusive se houverem as vagas de garagens correspondentes a cada apartamento (se autônomas terão frações ideais próprias que corresponderão as futuras garagens (01, 05, 13, 21, 33 e 50 por exemplo) e que deverão também ser objeto de registros (frações ideais de terrenos das garagens).

Lembramos que além dos demais devem ser cumpridos os requisitos da Lei 4.591/64.

III-  Fulano e Beltrana não figurarão como incorporadores, serão somente alienantes do terreno e por outro lado adquirentes de 23 futuras unidades autônomas (apartamentos e vagas de garagens, esta última se for o caso), reservando de certa forma fração ideal de terreno que corresponde a essas futuras unidades autônomas, que no final, averbada a construção do edifício e feito o registro da instituição, especificação e convenção de condomínio, receberão essas unidades por atribuição.

IV – Feita a averbação da construção e o registro da instituição, especificação e convenção cobrando-se pelo registro da instituição (Livro 2) e registro da convenção (Livro 3), será feita a atribuição das unidades autônomas para todos os condôminos cobrando-se pelo valor da construção. Ou seja, em havendo atribuição, geralmente a cobrança dos emolumentos serão feitos em duas etapas, um pelo registro da fração ideal do terreno e outra pela unidade autônoma (construção), não podendo haver cobrança dos emolumentos quando da atribuição pelo valor total (terreno + unidade), uma vez que já foram cobrados os emolumentos sobre o terreno (fração ideal) quando do registro da transmissão da dita fração ideal de terreno.

Nada cobrando pela atribuição das unidades não comercializadas e que ficaram atribuídas ao incorporador no caso de este ser o proprietário do terreno (ver também APC 72.874-0/0 – Sorocaba SP; Protocolado CG nº. 18.856/2006 – Guarujá SP A decisão que foi exarada no processo CGJSP n. 1.270/2001 – Parecer 543/2001-E, publicada no DOE de 11 de setembro de 2.001, teve a execução da r. decisão suspensa por decisão de 13.09.2.001, conforme publicação no DOE de 17.09.2.001;

Entretanto, pelo Parecer 812//2001-E, do mesmo processo e publicada no DOE de 14 de Janeiro de 2.002, referida decisão foi modificada, ficando ali decidido em caráter normativo de que a cobrança dos emolumentos nesse caso deve ser feito em duas etapas, ou seja, uma quando do registro da fração ideal do terreno calculado e cobrado apenas pela alienação da fração ideal do terreno sobre o valor constante do título relativo a aquisição dessa parte ideal ou sobre a parte do valor venal do terreno correspondente a essa fração, o que for maior, postergando-se a cobrança dos valores devidos pelo registro da alienação da unidade autônoma à ocasião em que esta nasça no mundo jurídico no momento do registro da instituição condominial com sua atribuição, calculando-se tal valor pelo preço ajustado para a aquisição da unidade autônoma ou sobre o valor de custo da unidade autônoma calculado nos termos dos artigos 53 e 54 das Lei 4.591/64 (índice do Sinduscon), o que for maior.

(sobre o tema ver – RDI IRIB nº 27. Jan/jun de 91 – Permuta de Terreno Por área Construída – Marcelo Terra, ver também APC n. 9000007-97.2013.8.26.0577)

Quesitos:

1. Concomitantemente com o registro da incorporação:
2. Já constam da resposta acima;
3. Idem item 2;
4. Sim, ou guia de isenção se for o caso;
5. Pela atribuição que se fará;
6. Pelo registro da permuta, e outros atos a VCA recebe 91,17% e o restante ficará para os proprietários do terreno;
7. Já conta da resposta. Há o registro da permuta concomitantemente com o registro da incorporação, a dopo averbação construção e instituição, especificação e convenção do condomínio e atribuição;
8. As respostas do Irib seguem abaixo.

Ver respostas anteriores de 25-10-23 e de 18-04-2019, da qual inclusive retirei alguns trechos

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 04 de Junho de 2.025

DO IRIB:

Data: 30/08/2016
Protocolo: 14375
Assunto: Lei de Registros Públicos
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Tiago Machado Burtet
Verbetação: Incorporação imobiliária. Permuta. Fração – terreno. Rio de Janeiro.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

Recebi uma escritura de permuta onde o proprietário (pessoa física) transfere e dá quitação a uma pessoa jurídica um imóvel urbano e que receberá 10% em unidades a ser implantado numa incorporação imobiliária no imóvel. É possível o registro desta escritura sem o registro do memorial de incorporação?

Resposta:

Prezada consulente:

Duas situações se apresentam neste caso: a) se a permuta envolver fração do terreno por área construída (unidades autônomas ainda não definidas); e b) se a permuta for de fração de terreno por unidades futuras já identificadas.

No primeiro caso, entendemos que não é necessário o prévio registro da incorporação imobiliária.

Neste sentido, Vejamos o que nos explica Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 113-114:

“12.3.1. Permuta de fração de terreno por área construída (unidades autônomas ainda não definidas)

Esta hipótese aplica-se quando a contraprestação da transmissão do terreno seja especificada somente em área a ser construída ou quando a contraprestação indica serem tantos apartamentos de 3 dormitórios mais tantos de 2 dormitórios mas não os descreve.

Registra-se a permuta na matrícula do terreno e coloca-se em condições, no mesmo registro, que determinada área construída (ou tantos apartamentos de …) será entregue em contraprestação da permuta.

Esta modalidade não exige imediato registro da incorporação imobiliária.”

No segundo caso, o prévio registro da incorporação imobiliária é necessário.

Novamente, vejamos o que nos explica Mario Pazutti Mezzari, na obra citada acima, p. 114:

“12.3.2. Permuta de fração de terreno por unidades futuras desde já identificadas

Este tipo de permuta identifica perfeitamente quais as unidades serão construídas em contraprestação da transmissão do terreno. Para este tipo de contrato é imperioso o registro de incorporação imobiliária, que poderá ser feito em ato concomitante.

A sequência registral será (1) o registro da permuta sem nada consignar como ‘condição’; (2) o registro da incorporação imobiliária e (3) o registro, na própria matrícula mãe ou nas das unidades futuras, que tais e quais são objeto da permuta como contraprestação da transmissão do terreno.”

Data: 15/01/2021
Protocolo: 17588
Assunto: Permuta
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Incorporação imobiliária. Permuta – fração de terreno. Unidades autônomas. Ceará.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

Posso registrar uma ESCRITURA DE PERMUTA onde o permutante (proprietário de um terreno) permuta uma fração de um terreno pelo custo da construção e entrega futura de algumas unidades imobiliárias que serão construídas na totalidade do terreno, que serão entregues prontas e averbadas, SEM EXISTIR INCORPORAÇÃO REGISTRADA?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, em se tratando de permuta de fração ideal de terreno por área construída, onde as unidades autônomas não foram ainda definidas, o registro é possível, não sendo necessário o prévio registro da incorporação imobiliária.

Sobre o assunto, Mario Pazutti Mezzari, em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 5ª ed. Revista e Atualizada, Editora Livraria do Advogado, Porto Alegre, 2020, p. 120 e 121 explica o seguinte:

“12.3.1. Permuta de fração de terreno por área construída (unidades autônomas ainda não definidas)

Esta hipótese aplica-se quando a contraprestação da transmissão do terreno seja especificada somente em área a ser construída ou quando a contraprestação indica serem tantos apartamentos de 3 dormitórios mais tantos de 2 dormitórios, mas não os descreve.

Registra-se a permuta na matrícula do terreno e coloca-se em condições, no mesmo registro, que determinada área construída (ou tantos apartamentos de …) será entregue em contraprestação da permuta.

Esta modalidade não exige imediato registro da incorporação imobiliária.” (Grifo nosso)

Por outro lado, se as unidades já estão identificadas, o registro da incorporação imobiliária será necessário e pode ser realizado concomitantemente.

Neste sentido, Mario Pazutti Mezzari, na mesma obra, p. 121, explica o seguinte:

“12.3.2. Permuta de fração de terreno por unidades futuras desde já identificadas

Este tipo de permuta identifica perfeitamente quais as unidades serão construídas em contraprestação da transmissão do terreno. Para este tipo de contrato é imperioso o registro de incorporação imobiliária, que poderá ser feito em ato concomitante.” (Grifo nosso)

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Recebemos a seguinte situação:

Determinadas pessoas (60 pessoais) fizeram contratos particulares com o dono de um terreno para adquirirem frações ideais em um prédio de apartamentos (com dois blocos e 65 apartamentos), a ser edificado sobre o terreno, porém o terreno continua, na matrícula, em nome desse proprietário originário.

A construção do prédio seria inteiramente custeado pelos 60 adquirentes, que passariam a ser titulares, cada um, de um apartamento, sendo que 5 apartamentos remanescentes seriam atribuídos/reservados para o dono do terreno.

A construção do prédio foi inteiramente custeada por estas pessoas e já está concluída (já tem habite-se).

Atualmente, desejam regularizar a situação do prédio e a titularidade dos apartamentos.

Informam, contudo, que o proprietário tabular não deseja instituir o condomínio, averbar a edificação e proceder às alienações de cada unidade autônoma sob o argumento de que a construção não foi feita por ele (dono do terreno) e porque o valor que recebeu pela aquisição do terreno foi de 1X (exemplo: R$ 100.000,00), enquanto que o valor total dos apartamentos, já edificados, representaria 10.000X (exemplo: R$ 1.000.000,00), de modo que se ele fizesse a instituição e as alienações de cada apartamento, essas operações, perante a Receita Federal (Imposto de Renda), passaria a indicar que ele teve um ganho financeiro enorme, que, na verdade, não ocorreu, na medida em que ele transferiu apenas o terreno.

Daí, as partes (as 60 pessoas) pretendem fazer uma compra e venda parcial do terreno (apenas 92,31%, por exemplo, tendo em vista a reserva de 5 apartamentos para o dono do terreno), tendo como compradores todos eles (os “60 condôminos”), em condomínio civil simples.

Após essa aquisição de 92,31% do terreno, este ficaria em condomínio geral entre o dono do terreno e os 60 adquirentes das unidades autônomas.

Nesse momento, seria averbada a construção da unidade principal e registrado o condomínio edilício, extinguindo o condomínio geral (simples), e atribuindo/dividindo as unidades autônomas entre os condôminos, de modo que cada um dos 60 adquirentes receba sua respectiva unidade autônoma e que o dono do terreno receba suas 5 unidades (conforme negociação preliminar).

Sobre essa possibilidade, observei que alguns doutrinadores a consideram viável e possível. Porém, diante de sua vasta experiência, desejamos saber sua opinião sobre essa situação e, se possível, que nos indique quais documentos deveríamos exigir para proceder da forma acima pretendida e quais atos realizar na matrícula-mãe, notadamente no que se refere à instituição do condomínio edilício, com extinção do condomínio geral e atribuição/divisão das unidades autônomas, se seria um único ato ou se seriam atos diversos.

Resposta:

1. Os 60 condôminos vão adquirir  92,31% que corresponderão a 60 frações ideais do terrenos e correspondentes a 60 futura unidades autônomas ficando 7,69% para o proprietário anterior e que corresponderá  a 5 futuras unidades autônomas;
2. Feito o registro da compra e venda, deverá ser averbada a construção do edifício com 65 apartamentos, e realizado o registro da instituição, especificação  e convenção  (está no livro 3- auxiliar como remissão ao livro 2 e vice e versa) do condomínio edilício. Para em seguida registrar a atribuição da unidades a todos os condôminos. Sendo que a instituição, especificação do condomínio e a atribuição poderá ser feita em um único instrumento que poderá ser por escritura pública ou por instrumento particular atribuindo-se 60 apartamentos para os adquirentes da fração ideal do terreno de 92,31 %, e 5 apartamento para o antigo proprietário que ficou/reservou 7,69 % do terreno;
3. Quanto a cobrança dos emolumentos deverá ser feita em duas etapas, quando do registro do terreno relativo a 92,31% (somente) terreno, o restante  7,69% pertencendo ao antigo proprietário que não alienou essa parte;
4. Feita a averbação da construção e o registro da instituição, especificação e convenção cobrando-se pelo registro da instituição (Livro 2) e registro da convenção (Livro 3), será feita a atribuição das unidades autônomas para todos os condôminos cobrando-se pelo valor da construção. Ou seja, em havendo atribuição, geralmente a cobrança dos emolumentos serão feitos em duas etapas, um pelo registro da fração ideal do terreno e outra pela unidade autônoma (construção), não podendo haver cobrança dos emolumentos quando da atribuição pelo valor total (terreno + unidade), uma vez que já foram cobrados os emolumentos sobre o terreno (fração ideal) quando do registro da transmissão da dita fração ideal de terreno.

Nada cobrando pela atribuição das unidades não comercializadas e que ficaram atribuídas ao incorporador no caso de este ser o proprietário do terreno (ver também APC 72.874-0/0 – Sorocaba SP; Protocolado CG nº. 18.856/2006 – Guarujá SP A decisão que foi exarada no processo CGJSP n. 1.270/2001 – Parecer 543/2001-E, publicada no DOE de 11 de setembro de 2.001, teve a execução da r. decisão suspensa por decisão de 13.09.2.001, conforme publicação no DOE de 17.09.2.001;

5. Entretanto, pelo Parecer 812//2001-E, do mesmo processo e publicada no DOE de 14 de Janeiro de 2.002, referida decisão foi modificada, ficando ali decidido em caráter normativo de que a cobrança dos emolumentos nesse caso deve ser feito em duas etapas, ou seja, uma quando do registro da fração ideal do terreno calculado e cobrado apenas pela alienação da fração ideal do terreno sobre o valor constante do título relativo a aquisição dessa parte ideal ou sobre a parte do valor venal do terreno correspondente a essa fração, o que for maior, postergando-se a cobrança dos valores devidos pelo registro da alienação da unidade autônoma à ocasião em que esta nasça no mundo jurídico no momento do registro da instituição condominial com sua atribuição, calculando-se tal valor pelo preço ajustado para a aquisição da unidade autônoma ou sobre o valor de custo da unidade autônoma calculado nos termos dos artigos 53 e 54 das Lei 4.591/64 (índice do Sinduscon), o que for maior;
6. A venda e compra da fração ideal do terreno de 92,31%, a averbação da construção, o registro da instituição, especificação do condomínio, e a atribuição poderá ser feita nas matrícula mãe. Para em seguida na conveniência do serviço poderá ser aberta matrículas individuais e autônomas para cada  unidade, apartamentos.

Sub censura.

São Paulo, 25 de Outubro de 2.023.