Comuniação do Leilão aos Devedores

Recebemos via ONR um requerimento de averbação de leilões negativos…

No requerimento constou que as comunicações foram encaminhadas aos devedores fiduciantes nos endereços constantes no contrato e nos e-mails…

Analisando os códigos de rastreio do correios, constou: “endereço insuficiente”, “mudou-se” e “não entregue”… foram três endereços…

No final do requerimento constou que a CAIXA “responsabiliza-se, ainda, pelas informações ora prestadas e isenta este Oficial de Registro de Imóveis de toda e qualquer responsabilidade presente e futura” Autorizo o oficial de registro de imóveis a praticar os atos exclusivamente com base nos dados presentes neste documento…

Podemos averbações os leilões negativos, ou devemos fazer exigência?

Resposta:

1. O fato de a Caixa Econômica Federal – CEF isentar o Oficial de Registro de Imóveis de toda e qualquer responsabilidade presente e futura não vem ao caso, pois é inócua/ineficaz porque a responsabilidade do Registrador decorre de Lei (artigos 21 e 22 da Lei 8.935/95.
2. Quanto às comunicações realizadas das datas, horários e os locais dos leilões realizadas pela CEF (artigos 27,§ 2-A e § 2-B da Lei 9.514/97): a realizada por e-mail não foi apresentada qualquer resposta do dito e-mail que possa eventualmente caracterizar a ciência do devedor fiduciante,  e sem comprovação de que o endereço eletrônico pertence ao devedor, que não pode ser tida como regular e as notificações pessoais dirigidas aos endereços constantes do contrato foram infrutíferas, uma vez que por análise de rastreio do correio constaram : endereço suficiente, mudou-se e não entregue. E em assim sendo esgotado todos os meios possíveis de intimação pessoal deveria ser feita através de edital, e isso também  quando o devedor se nega a receber a intimação ou quando mudou-se apesar de não ter comunicado o seu novo endereço, ocultação ou endereço insuficiente, se encontrar em local  ignorado, incerto ou inacessível.
3. Desta forma o procedimento deverá ser refeito contendo a  comunicação pessoal do devedor fiduciante  das datas,  horários e locais dos leilões, ou se for o caso através de edital.
4. Ver processo CGJSP de nº 1056180-19.2024.8.26.0506 abaixo reproduzido.

Sub censura.

São Paulo, 01 de Setembro de 2.025.

LEI Nº 8.935, DE 18 DE NOVEMBRO DE 1994.

     Art. 21. O gerenciamento administrativo e financeiro dos serviços notariais e de registro é da responsabilidade exclusiva do respectivo titular, inclusive no que diz respeito às despesas de custeio, investimento e pessoal, cabendo-lhe estabelecer normas, condições e obrigações relativas à atribuição de funções e de remuneração de seus prepostos de modo a obter a melhor qualidade na prestação dos serviços.

Da Responsabilidade Civil e Criminal

Art. 22.  Os notários e oficiais de registro são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que causarem a terceiros, por culpa ou dolo, pessoalmente, pelos substitutos que designarem ou escreventes que autorizarem, assegurado o direito de regresso.           (Redação dada pela Lei nº 13.286, de 2016).

Parágrafo único.  Prescreve em três anos a pretensão de reparação civil, contado o prazo da data de lavratura do ato registral ou notarial.         (Redação dada pela Lei nº 13.286, de 20

                                                            LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.      (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

Art. 37-C. Os editais previstos nesta Lei poderão ser publicados de forma eletrônica.     (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

★ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÕES NEGATIVOS – AVERBAÇÃO. LEILÃO ELETRÔNICO. EDITAL – PUBLICAÇÃO – INTERNET. CLÁUSULA CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO – DEVEDOR FIDUCIANTE. EXIGÊNCIAS.

CGJSP – Recurso Administrativo: 1056180-19.2024.8.26.0506
Localidade: Ribeirão Preto Data de Julgamento: 03/06/2025 Data DJ: 09/06/2025
Relator: Francisco Loureiro
Jurisprudência: Indefinido
Lei: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 27 PAR: 1
Lei: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 27 PAR: 2
Lei: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 27 PAR: 2A
Lei: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 27 PAR: 10
Lei: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 37C
Especialidades: Registro de Imóveis

Direito Registral. Pedido de providências. Averbação de leilões negativos. Recurso administrativo desprovido.

I.Caso em Exame

1. Recurso interposto contra sentença que indeferiu a averbação de leilões negativos na matrícula de imóvel, sustentando necessária a comprovação de publicação do edital em jornal.

II.Questão em Discussão

2. Discute-se se a publicação eletrônica dos editais de leilões públicos é suficiente para a averbação pretendida; e se houve comunicação adequada ao devedor fiduciante.

III.Razões de Decidir

3. A legislação vigente permite a publicação de editais de forma eletrônica, prevalecendo sobre cláusulas contratuais anteriores.

4. A desqualificação do título decorre da  falta  de comprovação de comunicação acerca dos leilões ao devedor fiduciante, o que não ocorreu validamente nem por correspondência, nem por meio eletrônico.

IV.Dispositivo e Tese

5. Recurso administrativo desprovido.

Tese de julgamento: 1. A publicação eletrônica de edital de leilão em procedimento de alienação fiduciária é válida, conforme legislação atual. 2. A averbação de leilões negativos requer comunicação adequada ao devedor fiduciante, na forma do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97.

Legislação Citada:

– Lei n. 9.514/97, art. 27, §§ 1º, 2º, 2º-A, 10; art. 37- C.

íntegra

PROCESSO Nº 1056180-19.2024.8.26.0506 – RIBEIRÃO PRETO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. – ADV.: JOSÉ LUIZ FUNGACHE, OAB/SP 188.498.- (192/2025-E) – DJE DE 9.6.2025, p. 36.

EMENTA: Direito Registral. Pedido de providências. Averbação de leilões negativos. Recurso administrativo desprovido.

I.Caso em Exame

1. Recurso interposto contra sentença que indeferiu a averbação de leilões negativos na matrícula de imóvel, sustentando necessária a comprovação de publicação do edital em jornal.

II.Questão em Discussão

2. Discute-se se a publicação eletrônica dos editais de leilões públicos é suficiente para a averbação pretendida; e se houve comunicação adequada ao devedor fiduciante.

III.Razões de Decidir

3. A legislação vigente permite a publicação de editais de forma eletrônica, prevalecendo sobre cláusulas contratuais anteriores.

4. A desqualificação do título decorre da  falta  de comprovação de comunicação acerca dos leilões ao devedor fiduciante, o que não ocorreu validamente nem por correspondência, nem por meio eletrônico.

IV.Dispositivo e Tese

5. Recurso administrativo desprovido.

Tese de julgamento: 1. A publicação eletrônica de edital de leilão em procedimento de alienação fiduciária é válida, conforme legislação atual. 2. A averbação de leilões negativos requer comunicação adequada ao devedor fiduciante, na forma do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97.

Legislação Citada:

– Lei n. 9.514/97, art. 27, §§ 1º, 2º, 2º-A, 10; art. 37- C.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra a r. sentença de fls. 339/341, proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do 2º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, que, mantendo as exigências feitas pela Oficial, indeferiu a averbação de leilões negativos na matrícula do imóvel nº 23.096 daquela serventia.

Sustenta a recorrente, em síntese, que não há previsão legal que imponha a publicação dos editais de leilões públicos, oriundos de execução de alienação fiduciária, em jornais de grande circulação. Alega que o Código de Processo Civil, ao regulamentar a publicação oficial de editais de leilões (art 887, §§ 2º e 3º), teria revogado tacitamente o art. 38 do Decreto nº 21.981/1932; que a Nota Técnica nº 03/2023 do IRIB, além de estabelecer que cláusulas contratuais não podem se sobrepor à lei, reconheceu a validade e eficácia dos atos de execução praticados por meio eletrônico. Afirma que a publicação dos editais foi realizada no estrito cumprimento do quanto determinado pelo subitem 136.12.1 do Capítulo XX das NSCGJ; que além das duas publicações em meio eletrônico previstas nas NSCGJ, realizou publicação complementar no DOU e deu conhecimento dos leilões públicos aos antigos devedores por e-mail. Pede, ao final, provimento do recurso para reformar a sentença e determinar a realização da averbação pretendida (fls. 354/366).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 439/442)

É o relatório.

De início, a apelação interposta deve ser recebida como recurso administrativo. Isso porque se discute no presente feito a possibilidade de realização de averbação de leilões negativos na matrícula de imóvel.

Em se tratando de averbação, e não de registro em sentido estrito, cabível, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, recurso administrativo a ser julgado pelo Corregedor Geral da Justiça.

Consolidada a propriedade fiduciária do bem imóvel matriculado sob nº 23.096 no 2º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto em nome da Caixa Econômica Federal (cf. av.16 fls. 273 ), pretende a recorrente a averbação dos leilões públicos negativos realizados. Sobre o tema, dispõe o item 254 do Capítulo XX das NSCGJ: 254. A averbação dos leilões negativos será feita a requerimento do credor fiduciário ou de pessoa interessada, instruído com cópias autênticas das publicações dos leilões e dos autos negativos, assinados por leiloeiro oficial.

A pretensão foi negada, inclusive pela MM. Juíza Corregedora Permanente, pela “ausência de comprovação de publicação em jornal físico das datas de realização dos leilões públicos, conforme previsto expressamente no contrato (…), o que, por sua vez, poderia ser sanado com a apresentação de documento comprobatório da ciência do devedor fiduciante quanto às referidas datas ou, ainda, por intermédio da apresentação de instrumento de aditamento do contrato originário elegendo a publicação do edital de leilão de forma eletrônica” (fls. 2).

Sobre os leilões públicos realizados após a consolidação da propriedade, preceitua o art. 27 da Lei nº 9.514/97, com as alterações promovidas pela Leis nº 14.711/2023 e 13.465/2017:

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério,  lance  que  corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.

(…)

§ 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.

O art. 37-C do mesmo diploma legal, traz comando geral, que se aplica a todos os editais da Lei nº 9.514/97:

Art. 37-C. Os editais previstos nesta Lei poderão ser publicados de forma eletrônica.

Ou seja, as alterações promovidas na legislação de regência tornam claro que o tradicional edital publicado em jornal pode ser substituído pelo edital eletrônico.

Não se discute que o contrato especificamente analisado, assinado em 2013, contém cláusula padrão que faz referência expressa à publicação de edital “em um dos jornais de maior circulação no local do imóvel ou noutro de comarca de fácil acesso, se, no local do imóvel, não houver imprensa com circulação diária” (fls. 252).

Ainda assim, a modificação legislativa que incluiu na Lei nº 9.514/97 o § 10 do art. 27 e o art. 37-C os quais, de forma clara, permitem a publicação de editais eletrônicos prevalece sobre cláusula padrão de contrato elaborado em 2013, muito antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.

Note-se que a ampla divulgação do edital que é a essência da disposição contratual ocorreu; não se observou, apenas, a forma da divulgação, a qual foi realizada por meio eletrônico, em vez de ser feita mediante publicação em jornal. Trata-se mera alteração de procedimento que não influencia na divulgação do edital. Seja por meio eletrônico, seja por meio de publicação em jornal físico, a Lei, desde sua entrada em vigor, busca resguardar a ampla publicidade do edital.

Ou seja, a publicação do edital em meio eletrônico – prerrogativa concedida pela atual legislação – não justifica a negativa de averbação dos leilões públicos negativos realizados.

A desqualificação do título, porém, se dá por motivo diverso, o qual foi abordado pela Oficial em sua suscitação como mero argumento de reforço.

Preceitua o § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97, com a redação dada pela Lei nº 14.711/2023:

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Com redação semelhante, tal dispositivo já vigorava desde 2017:

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

No caso, porém, não se deu cumprimento ao dispositivo legal acima mencionado.

Sobre o e-mail dirigido ao devedor fiduciante, consignou a registradora substituta:

“A apresentação de e-mail supostamente enviado ao devedor (…) com o escopo de comprovar a sua ciência inequívoca, não tem o condão de comprovar a efetiva ciência, porque no título não consta a indicação do endereço eletrônico do fiduciante.

Ademais, tampouco foi apresentada qualquer resposta ao dito e-mail que possa, eventualmente caracterizar a ciência do devedor fiduciante” (fls. 5).

Já em relação à “correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato”, constou o seguinte na manifestação do Oficial:

“No tocante à comprovação da cientificação do devedor por meio do documento de AR, o próprio título revela que não houve o devido cumprimento, haja vista que o endereço refere-se apenas a terreno, sem edificação conforme comprova o próprio AR.

Ademais, não foi apresentado AR enviado ao endereço indicado no contrato originário (…), isto é, não foi realizada qualquer intimação no endereço constante no registro da garantia (como residência do devedor), o qual, inclusive foi utilizado na consolidação da propriedade para fins de intimação” (fls. 5).

A respeito desses dois temas – escorreita comunicação ao devedor fiduciante sobre o leilão, por meio de correspondência e por meio eletrônico   nada foi dito pela recorrente (fls. 354/366).

Parece claro que a notificação por e-mail, sem a comprovação mínima de que o endereço eletrônico pertence ao devedor, não pode ser tida como regular.

Do mesmo modo, correspondência enviada apenas ao endereço do imóvel objeto da garantia (fls. 5, 264 e 268) terreno vago, onde sequer há construção (fls. 5) sem remessa de comunicação semelhante ao endereço residencial informado no contrato pelo devedor não pode ser considerada válida.

Dessa forma, embora a questão dos editais eletrônicos devesse ser relevada – como se viu anteriormente -, a falta de regular notificação do devedor fiduciante, na forma do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, impede a averbação pretendida pela recorrente.

Nesses termos, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de receber a apelação como recurso administrativo, negando-lhe provimento.

Sub censura.

São Paulo, data registrada no sistema.

CARLOS HENRIQUE ANDRÉ LISBOA
Juiz Assessor da Corregedoria
Assinatura Eletrônica

DECISÃO

Vistos.

Aprovo o parecer apresentado pelo MM. Juiz Assessor da Corregedoria e por seus fundamentos, ora adotados, recebo a apelação como recurso administrativo a ele nego provimento.

Int.

São Paulo, 03 de junho de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça