Cancelamento Judicial de Quitação de Alienação Fiduciária por Nulidade – Repristinação

Com relação a Matrícula em análise, foi bloqueada para solução do cancelamento da alienação fiduciária do registro n. 007, ficou configurado a falsidade do documento de quitação.

Foi então declarado a INEFICÁCIA do CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA objeto da averbação nº. 008 retro (Av.018), face ao reconhecimento da falsidade da assinatura do termo de quitação, ficando RESTABELECIDA a alienação fiduciária objeto do registro nº. 007.-

Com o restabelecimento da alienação fiduciária objeto do registro nº. 007 em favor da credora ABC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, a alienação fiduciária objeto do registro nº. 010, que figura como credor fiduciário FULANO (na pessoa física), consequentemente passou a ser SUPERVINIENTE nos termos da Lei Federal nº. 14.711/2023, mesma a alienação ser anterior a lei?

Como também havia uma notificação de alienação fiduciária em andamento, tenho que devolver por este motivo, e a alienação do registro n. 010, se tornará eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída, objeto do registro nº. 007 em favor da credora fiduciária ABCEMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, tendo esta prioridade em relação às posteriores na execução da garantia?

Resposta:

1. Inicialmente observamos de que o imóvel objeto da matricula tem diversas penhoras averbadas (Estado de São Paulo e Trabalhistas). No entanto somente a penhora da AV. 12 em Favor da Fazenda Federal (União) torna o imóvel indisponível, pela Lei 8.212/91, artigo 53, § 1º, porém não impede a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, mas não cancela a indisponibilidade, que deverá ser objeto de cancelamento posterior pelo juízo que a decretou. E em havendo a consolidação seria de bom tom que fosse feita comunicação ao Juizo.
2. Por decisão judicial o bloqueio da Av. 17, foi levantado pela AV. 18. Da mesma forma a alienação do R. 07 foi restabelecida, uma vez que houve pela AV.08 havia sido cancelada, ou seja, a alienação fiduciária foi ripristinada (reconstituída sob o aspecto ou a forma primitiva a, extirpando o que lhe foi eventualmente acrescentado, trazida de volta ao uso, vigorada, revalidada, restaurada) passando desta forma a ter preferência sobre a alienação fiduciária do R.10, enfim tendo prioridade em relação as alienações fiduciárias posteriores (artigo 22, §§ 3º e 4º da Lei 9.514/97)  como se de primeiro grau fosse, pois volta ao estado primitivo. O cancelamento total ou parcial de registros tem caráter de definitividade, salvo quando ocorrer ato anterior declarado nulo, ou seja, o cancelamento do cancelamento só será possível quando o cancelamento for iniquinado de nulidade, e, consequentemente, não produziu quaisquer efeitos, sendo então possível ser restaurado o registro cancelado por esse cancelamento nulo (RDI nº 27 – Do cancelamento no Registro de Imóveis – Elvino Silva Filho – item 134 e Processo CGJSP nºs: 66/89 e 889/88).
3. O processo de execução extrajudicial decorrente da alienação fiduciária objeto do R.10, com notificação, a devedora em andamento terá que aguardar o procedimento, a solução da alienação fiduciária do R.07  (Lei 9.514/97, artigo 22, § 4º) um vez que a alienações fiduciárias anteriores terão prioridade em relação as anteriores na excussão da garantia (execução ou realização da garantia para pagamento da dívida.) E isso porque a alienação fiduciária posterior torna-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anterior (artigo 22, § 3º da Lei 9.514/97).

Sub censura.

São Paulo, 02 de Setembro de 2.025.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A alienação fiduciária da propriedade superveniente, adquirida pelo fiduciante, é suscetível de registro no registro de imóveis desde a data de sua celebração, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)§ 4º Havendo alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)