Condomínio de Casas – Averbação de Construção Parcial

Na matricula foi registrado a  incorporação de um condomínio de seis casas, agora foi protocolado o pedido de averbação de cinco construções, e a proprietária fala que não é devida a CND do INSS.

Como proceder?

Resposta:

1. Quanto a averbação das casas 1,2,3,5 e 6, registro parcial da especificação do condomínio, valor atribuído a cada unidade, e valor do Sinduscom:
   1. 1. A averbação das cinco casas pode ser feita como requerido;
   1. 2. Quanto ao valor foram apresentados os valores venais de cada casa junto a certidão de construção (somente do terreno sem constar o valor predial). Entretanto como já foram expedidos os respectivos habite-se (parcial) poderá ser solicitado os valores venais das edificações (valor venal predial) que poderá ser por m2. De qualquer forma para a averbação poderá ser observado os valores por metro quadrado divulgados em revistas especializadas de entidades de construção civil (pine, Sinduscom) sub item de nº 2.3 das Notas Explicativas da Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis;
   1. 3. À medida que forem sendo construídas as casas, poderá ser feita a averbação de casa a casa, com a apresentação do documento (habite-se ou outro nome que lhe dê o Município) comprobatório da conclusão da casa, pela Prefeitura Municipal e o CND do INSS.

Pode também ser feita a instituição parcial do condomínio registrando-se a Convenção no Livro 3-Auxiliar, para possibilitar a operacionalidade do condomínio, ainda que parcial.

Portanto, a Instituição, Especificação e Convenção parcial de condomínio de casas é perfeitamente possível após a averbação da conclusão de uma ou mais unidades (casas).

Na realidade, parcialmente se fará a especificação e não a instituição e a convenção do condomínio, e desde que atendidas às condições gerais da incorporação.

Desta forma, no caso que se apresenta, tanto pode somente averbar a construção das cinco (5) casas, ou averbar a construção para em seguida, se requerido, registrar a especificação parcial do condomínio, quando então também deverá ser registrada a convenção do condomínio no Livro 3-Auxiliar (fazendo-se as remissões recíprocas).

No entanto, caso haja a comercialização dessas unidades (casa de nº 1, 2, 3, 5 e 6), para a sua transmissão será necessário registrar a instituição parcial dessa unidade, logo após a averbação de sua construção, abrindo-se a correspondente matrícula autônoma.

No caso não constou do requerimento a especificação e convenção parcial, mas somente a averbação das cinco casas;

Desta forma caso pretenda o requerente realizar a especificação parcial, deverá atribuir valores para as cinco casas, valor do terreno + custo global da construção);

1. Quanto a apresentação das CND’S relativas as construções estas são sim devidas;
2. Não se trata dos casos de dispensa conforme abaixo:
3. Lei 8.212/91, artigo 30 VIII construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, for executada sem mão-de-obra assalariada;
4. Lei 8.212/91 artigo 47, parágrafo 2º – § 2º A prova de inexistência de débito, quando exigível ao incorporador, independe da apresentada no registro de imóveis por ocasião da inscrição do memorial de incorporação;
5. Lei 8.212/91, artigo 47 parágrafo 6º, alínea c – c) a averbação prevista no inciso II deste artigo, relativa a imóvel cuja construção tenha sido concluída antes de 22 de novembro de 1966.

Ao contrário a apresentação da CND’s é devida nos termos  do artigo 47, II da citada Lei 8.212/91;

Ocorre que além de ser exigido pelo artigo 47, II da Lei 8.212/91 também é pelas INRFB 971/09 artigo 322, I e 383-A, parágrafo 4º, e 1845/18 artigo 2º Além disso ainda há os artigos de nº 48, caput, e seu parágrafo terceiro e 92 da citada Lei 8.212/91;

Por esta razão ao menos aqui na comarca da Capital, os Registradores, devolvem num primeiro momento e a dopo, é resolvido pela Juíza Corregedora Permanente que determina o registro ou a averbação conforme o caso. (Decisões de nºs 1045726-10.2019.8.26.0100 (averbação de construção) e 1067545-03.2019.8.26.0100 (demolição) e inúmeras outras nos casos de alienação e oneração.

Existem em alguns estados como o de Pernambuco, por exemplo que dispensam taxativamente por provimento da CGJ (provimento 16/2.019 no caso de Pernambuco) nesses casos, não genericamente;

Já no processo 0022171-68.2017.8.26.0320 da ECGJSP, foi afastada a exigência da apresentação da CND, precedentes citados na decisão que são basicamente os mesmos em outros casos como os de alienação e oneração, principalmente do ECSMSP, também citados na decisão;

Entretanto deve ser exigida a sua apresentação, podendo o interessado por pedido de providência requerer a sua dispensa.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 10 de Junho de 2.020.

LEI Nº 8.212, DE 24 DE JULHO DE 1991.

Art. 30. A arrecadação e o recolhimento das contribuições ou de outras importâncias devidas à Seguridade Social obedecem às seguintes normas:            (Redação dada pela Lei n° 8.620, de 5.1.93)

I – a empresa é obrigada a:

VIII – nenhuma contribuição à Seguridade Social é devida se a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, for executada sem mão-de-obra assalariada, observadas as exigências do regulamento;

Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:               (Redação dada pela Lei nº 9.032, de 28.4.95).

II – do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.

§ 2º A prova de inexistência de débito, quando exigível ao incorporador, independe da apresentada no registro de imóveis por ocasião da inscrição do memorial de incorporação.

§ 4º O documento comprobatório de inexistência de débito poderá ser apresentado por cópia autenticada, dispensada a indicação de sua finalidade, exceto no caso do inciso II deste artigo

§ 6º Independe de prova de inexistência de débito: 

c) a averbação prevista no inciso II deste artigo, relativa a imóvel cuja construção tenha sido concluída antes de 22 de novembro de 1966.

Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.

§ 3º O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringirem o disposto no artigo anterior incorrerão em multa aplicada na forma estabelecida no art. 92, sem prejuízo da responsabilidade administrativa e penal cabível.               (Parágrafo renumerado e alterado pela Lei nº 9.639, de 25.5.98).