Desapropriação de Imóvel Sem Matrícula

Foi protocolado o mandado de desapropriação pelo Município, de um imóvel que não está registrado nessa serventia (sem matrícula).

Documentos em anexo.

Como devo proceder?

Resposta:

1. A desapropriação pelo Município de imóvel sem registro, ou sem matrícula e ou transcrição é possível;
2. No entanto como constam dos documentos apresentados o nome dos proprietários, dos confrontantes, (planta), ruas (planta e memoriais)  deverá o Registro de Imóveis dar buscas nos indicadores pessoal e real, na tentativa de encontrar o(s) registro (s) anteriores, buscas estas em nome dos proprietários dos imóveis confrontantes, (indicador pessoal) da rua de outros proprietários (indicador real);
3. O Registro de Imóveis da sua circunscrição foi instalado em 1.892, e veio de outra circunscrição, portanto dever ser tentada a localização na comarca anterior;
4. Se possível entrar em contado com o proprietários (via telefone) para fins de verificar se estes não possuem títulos aquisitivos sem registros;
5. Sugerimos  que se solicite do Juízo esclarecimentos, sobre a cautela em comuncar o Estado e a União para constatar se não se trata de Terra Devoluta em nome da União ou do Estado (pois em sendo, o município não poderia desapropriar o imóvel se pertencente a União ou ao Estado, artigo 2º, § 2§ do DL 3.365/41);
6. Pois bem como a usucapião, entendo, s.m.j. que a desapropriação poderá ser registrada em matrícula a ser aberta (ver aqui artigos 195-B e 195-A da LRP), mesmo sem registro anterior. Da matricula descerrada para o registro da desapropriação em título anterior constará (NÃO CONSTA), proprietário anterior (NÃO CONSTA).
7. Ver anexos, inclusive nossa resposta anterior para outro cliente e decisões que seguem via e-mail.

Era o que sub censura cumpria-me informar.

São Paulo, 18 de Junho de 2.025.

Do IRIB:

Data: 24/03/2008
Protocolo: 4577
Assunto:
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Escritura de Desapropriação – registro anterior – ausência. Espírito Santo.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

É possivel o registro de uma Escritura de Desapropriação sem o registro anterior do imóvel?

Resposta:

Prezada associada: Você não menciona se a desapropriação é amigável ou não. Contudo, entendemos que se trata de desapropriação amigável, uma vez que, você menciona a existência de uma escritura pública. Caso se trate de desapropriação amigável, instrumentalizada por escritura pública, esta não pode ser considerada como forma de aquisição originária da propriedade, tratando-se, portanto, de forma derivada de aquisição, sujeitando-se a todos os requisitos e princípios registrais – continuidade, especialidade etc. Desta forma, em virtude do princípio da continuidade, o registro desta escritura pública não poderá ser realizado.

Desapropriação por Município – Imóvel sem Matrícula ou Proprietário Conhecido

by GGVPosted on20 de março de 2024

Gostaria de discutir algumas considerações importantes em relação ao protocolo de Desapropriação que recebemos recentemente. Após uma análise minuciosa, identificamos algumas peculiaridades que merecem atenção:

1º – O processo teve início com a Prefeitura solicitando liminar de imissão provisória na posse, devido à urgência em solucionar o caso e, posteriormente, entregar a matrícula já registrada à CAIXA ECONOMICA FEDERAL para viabilizar obras de construção financiadas pela instituição. No entanto, ao examinar a petição inicial, observamos que, na seção “DOS PEDIDOS”, a Prefeitura solicita a emissão do Mandado de Imissão provisória na posse, que servirá como título hábil para registro.

Entretanto, na decisão do juiz, notamos a aplicação, por analogia, do art. 34-A, parágrafo 4º, do decreto-lei 3365/1941, que sugere a imediata transferência da propriedade do imóvel, indo ALÉM da imissão provisória na posse solicitada pela prefeitura. Além disso, o juiz menciona “Fica ratificada a imissão prévia na posse”.

Diante dessas ideias conflitantes, surge a dúvida sobre qual ato devemos praticar mediante a matrícula, desapropriação, imissão provisória na posse ou outro?

2º – Considerando a incerteza em relação ao ato a ser praticado (imissão provisória na posse, desapropriação ou outro), cogitamos a prática do registro da imissão provisória na posse e, posteriormente, enviar um ofício ao Juiz solicitando esclarecimentos quanto à transferência mencionada na decisão, relacionada ao art. 34-A, parágrafo 4º, do decreto-lei 3365/1941. Sua opinião seria de grande valia: devemos praticar a imissão provisória na posse e solicitar esclarecimentos OU praticar o ato da imissão e NÃO solicitar esclarecimentos OU praticar o ato da imissão COM TRANSFERÊNCIA IMEDIATA DA PROPRIEDADE?

3º – No que diz respeito à matrícula, notamos que não há matrícula para a área objeto da desapropriação. Como proceder com a abertura da matrícula? Deveríamos abrir e colocarmos qual informação em DADOS DO PROPRIETÁRIO e REGISTRO ANTERIOR?

4º – No processo, notamos a ausência da ART e da assinatura do profissional técnico na planta. Seria aconselhável cobrar esses documentos?

5º – A descrição do imóvel está contida no decreto de desapropriação, mas sem o memorial descritivo assinado pelo responsável técnico. Seria prudente solicitar esse memorial também?

6º – Também identificamos que uma parte da área objeto da desapropriação está ocupada, conforme declaração emitida pelo oficial de justiça. Devemos abordar essa questão de alguma forma no ofício que encaminharemos para o Juízo?

Resposta:

1º) Considerando que o Juiz do processo por sentença decidiu (paginas 34) que ‘excepcionalmente seja realizado o imediato registro imobiliário da área’, registra-se a desapropriação em nome do município.(artigo 34-A e seu § 4º do DL 3.365/41). Ademais na pagina 34  (da decisão) foi determinada a expedição de edital de citação para o “proprietário desconhecido” (artigo 18 do DL 3.365/41) e o oficial de justiça  na certidão parcialmente positiva menciona que fora constatado que a Prefeitura (Município) já se emitiu na posse de fato desde 2.019 há quase cinco anos;

2º) Não se solicita esclarecimento, e segue o que dos autos constam, ou seja, como acima registra-se a desapropriação. Sugerimos  que se solicite do Juízo esclarecimentos de se não seria oportuno, necessário ouvir o Estado e a União para constatar se não se trata de Terra Devoluta em nome da União ou do Estado (pois em sendo, o município não poderia desapropriar o imóvel se pertencente a União ou ao Estado de Pernambuco, artigo 2º, § 2§ do DL 3.365/41);

3º) A desapropriação é forma originária de aquisição se o proprietário é desconhecido não há os seus dados, e se o bem não se encontra registrado não há registro anterior. Portanto no descerramento da matrícula e dados do proprietários consta: “NÃO CONSTA” e no registro anterior consta: “NÃO CONSTA”;

4º) Sim, deve ser solicitado a ART e a assinatura do profissional que elaborou os trabalhos na planta;

5º) Sim, deve ser apresentado o memorial descritivo assinado pelo profissional;

6º) Faltou constar o trânsito em julgado da decisão.

Sub censura.

São Paulo, 19 de Março de 2.024.

DECRETO-LEI Nº 3.365, DE 21 DE JUNHO DE 1941.

                                             Art. 2^o  Mediante declaração de utilidade pública, todos os bens poderão ser desapropriados pela União, pelos Estados, Municípios, Distrito Federal e Territórios.

§ 2º  Será exigida autorização legislativa para a desapropriação dos bens de domínio dos Estados, dos Municípios e do Distrito Federal pela União e dos bens de domínio dos Municípios pelos Estados.      (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)

§ 2º-A. Será dispensada a autorização legislativa a que se refere o § 2º quando a desapropriação for realizada mediante acordo entre os entes federativos, no qual serão fixadas as respectivas responsabilidades financeiras quanto ao pagamento das indenizações correspondentes.       (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

Art. 18. A citação far-se-á por edital se o citando não for conhecido, ou estiver em lugar ignorado, incerto ou inacessível, ou, ainda, no estrangeiro, o que dois oficiais do juizo certificarão.

Art. 34-A. Se houver concordância, reduzida a termo, do expropriado, a decisão concessiva da imissão provisória na posse implicará a aquisição da propriedade pelo expropriante com o consequente registro da propriedade na matrícula do imóvel.                  (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1^o  A concordância escrita do expropriado não implica renúncia ao seu direito de questionar o preço ofertado em juízo.            (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Após a apresentação da contestação pelo expropriado, se não houver oposição expressa com relação à validade do decreto desapropriatório, deverá ser determinada a imediata transferência da propriedade do imóvel para o expropriante, independentemente de anuência expressa do expropriado, e prosseguirá o processo somente para resolução das questões litigiosas.   (Incluído pela Lei nº 14.421, de 2022)Art. 35.  Os bens expropriados, uma vez incorporados à Fazenda Pública, não podem ser objeto de reivindicação, ainda que fundada em nulidade do processo de desapropriação. Qualquer ação, julgada procedente, resolver-se-á em perdas e danos.

Sentença favorável para desapropriação de área sem

25 abr 2019

Mesmo com a área sem matrícula ou registro, o entendimento foi de que, em caso de interesse social, possível a expropriação da posse, indenizando-se o detentor. A sentença determinou, ainda, a regularização do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis

(Site Crossara Advogados, <https://www.crosara.adv.br/2019/04/25/sentenca-favoravel-em-processo-de-desapropriacao-de-area-sem-registro/>,visitado em 18/06/2025

A 2ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia-GO julgou favorável a ação de desapropriação para fins de utilidade pública, movida por uma empresa de saneamento básico, tendo como objeto um imóvel que não possuía registro ou certidão de matrícula.

Diante deste cenário e havendo um detentor da posse do imóvel, o advogado Artur Bahia, do escritório Crosara, fundamentou pelo cabimento e procedência da ação, nos termos da jurisprudência recente do STJ (Superior Tribunal de Justiça), alegando que ação de cunho desapropriatório não pode ser impedida pela inexistência de matrícula no registro de imóveis.

O entendimento é de que, estando todos os demais requisitos do Decreto-lei 3.365/41 preenchidos, bem como concordando o possuidor com os valores da indenização, possível o julgamento procedente da ação de desapropriação, ainda que haja dúvida acerca do domínio do imóvel.

“No caso concreto, mesmo a área expropriada não possuindo matrícula nem registro de propriedade, a empresa subdelegatária de serviços públicos optou pelo manejo da ação expropriatória para fins de imissão provisória de posse, uma vez prever dificuldades burocráticas para entrada na área, que apresentava um antigo possuidor”, ressaltou o advogado se referindo à pessoa que declarou ser “dona” do imóvel no âmbito do processo.

Dessa forma, seria possível indenizar os detentores da posse do imóvel expropriado, formalizando a instituição do ônus real sobre ele através de sentença, ou seja, título executivo judicial.

A ação de desapropriação foi julgada, então, procedente, determinando, ainda, a abertura da matrícula individualizada no Cartório de Registro de Imóveis.

A desapropriação é um tema que gera muitas discussões jurídicas e políticas, principalmente no que diz respeito à indenização de possíveis proprietários de imóveis. Uma questão que surge frequentemente é se quem detém a posse de um imóvel sem matrícula deve ser indenizado em caso de desapropriação. Neste artigo, iremos analisar esse tema de forma objetiva e apresentar argumentos convincentes em relação a essa questão.

A primeira coisa que devemos entender é: o que é a desapropriação?

Segundo o dicionário desapropriar significa “privar alguém da propriedade; expropriar, desapossar”. Em nosso caso, A desapropriação consiste na retirada da posse e da propriedade de um imóvel por parte do poder público ou de de pessoas que exerçam funções delegadas do poder público, para fins de utilidade pública ou interesse social, mediante prévia indenização.

A posse e a propriedade do imóvel são fatores importantes para determinar quem deve receber a indenização na desapropriação. A posse é o exercício do poder físico sobre o bem, enquanto a propriedade é o direito legal de posse e controle sobre ele. Por exemplo, o art. 1.228 do Código Civil não oferece uma conceito de propriedade, mas elenca os poderes do proprietário:

“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

Conforme o entendimento consolidados dos Tribunais Superiores para que ocorra a desapropriação não é necessário que o imóvel possua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, a Constituição Federal prevê a obrigatoriedade de indenização em caso de desapropriação, seja ela para fins de utilidade pública ou interesse social.

Constituição Federal, Art. 5ª, inciso XXIV – a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição. Inclusive, em recente decisão o STJ assegurou ao expropriado (pessoa que sofreu a desapropriação) a indenização pela perda do direito possessório no REsp 1288079 BA 2011/0251397-4 . Isso significa que, independentemente da posse estar registrada em cartório ou não, o proprietário ou possuidor do imóvel tem direito a receber uma indenização justa e prévia pelo seu bem expropriado.

No entanto, é importante lembrar que muitas vezes a desapropriação pode gerar impactos negativos na vida das pessoas, como a perda da casa onde moram, a mudança de bairro ou cidade, e até mesmo a perda de emprego e renda. Essas situações geram grande angústia e insegurança nas famílias afetadas, e por isso é fundamental que o processo de desapropriação seja realizado de forma justa e transparente, e que as indenizações sejam suficientes para minimizar os impactos negativos.

Lembre-se também que você não é obrigado a aceitar o valor proposto pelo poder público. É seu direito recorrer ao judiciário, caso entenda que o valor é injusto.

Em resumo, quem detém a posse de imóvel sem matrícula deve ser indenizado em caso de desapropriação, assim como qualquer outro proprietário ou possuidor de um imóvel registrado em cartório. É importante que a sociedade esteja atenta e participativa nos processos de desapropriação, exigindo que sejam realizados de forma justa, transparente e respeitando os direitos de todas as pessoas envolvidas. Somente assim poderemos garantir que a desapropriação seja uma ferramenta eficaz para promover o desenvolvimento

Se você é proprietário ou possuidor de um imóvel e está enfrentando um processo de desapropriação, é importante que você tenha um advogado especialista em desapropriação ao seu lado. A desapropriação envolve questões complexas e pode gerar grande impacto na sua vida e família. Um advogado especializado poderá orientá-lo sobre seus direitos, defender seus interesses e garantir que você receba uma indenização justa pelo seu bem expropriado.

Imóvel sem registro

Falta de matrícula do imóvel não impede desapropriação, diz TRF-4

16 de fevereiro de 2019, 16h08

Site CONJUR, <https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2023/09/falta-matricula-imovel-nao-impede.pdf>, visitado em 18/06/2025

A inexistência de matrícula no registro de imóveis não é impedimento para desapropriação. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região deu provimento a um recurso da Concessionária Autopista Litoral Sul e determinou o prosseguimento da ação de desapropriação de um imóvel na BR-376, na altura do município de Tijucas do Sul (PR).

O imóvel avaliado em R$ 246 mil não tinha matrícula e, consequentemente, a documentação carecia de um proprietário. A empresa, então, ajuizou ação de desapropriação na Justiça Federal de Curitiba com pedido de tutela antecipada para imissão provisória na posse, com posterior transferência da titularidade do bem à União, mediante pagamento do valor avaliado aos detentores da posse.

Em primeiro grau, a 5ª Vara Federal de Curitiba indeferiu a ação sem julgamento do mérito e a Autopista Litoral Sul recorreu ao tribunal regional, onde a relatora do caso, desembargadora federal Marga Inge Barth Tessler, afirmou que desapropriação da posse já foi acolhida em julgamentos recentes no Superior Tribunal de Justiça.

“Não se pode obstar a ação de desapropriação pela inexistência de matricula no registro de imóveis, sendo perfeitamente possível indenizar os detentores da posse do imóvel expropriado”, observou a magistrada seguida por unanimidade pelos demais membros do colegiado. 

“Deve ser provido o recurso da expropriante para que a desapropriação tenha seu curso normal, com o depósito do valor do bem, bem como determinando-se a sua imissão na posse, devendo ditos valores aguardarem a instrução regular do processo e a definição quanto aos verdadeiros possuídores do bem expropriado, eis que não existe no caso o respectivo registro imobiliário”, concluiu a desembargadora. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRF-4.

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Processo 5057621-76.2014.4.04.7000